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宁波姚江润园

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“四代宅”的核心突破与争议焦点：

空中花园

“四代宅”最显著的标识莫过于空中花园。这一设计既是其最大亮点，也引发了最多讨论。

其最大的创新点在于空间红利以及体验升级：

高得房率：符合《高品质住区监管协议》设计标准的空中绿化平台（即空中花园）不计建筑面积、不计容积率、不计入产权登记范围，再结合宁波年初出台的计容新规，理论上可达100%甚至120%的得房率。

空间功能迭代：“四代宅”突破了传统平层产品的空间局限和功能割裂，旨在实现更丰富的生活场景和更优的居住体验，代表了户型设计的迭代方向。

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空中绿化平台建设要求截图

然而与这份“创新清单”相伴的，是空中花园固有的显著局限。

隐私与采光隐忧： 错层阳台设计且阳台不允许封闭，可能导致隐私性降低。大进深的露台在增加使用面积的同时，遮挡了一部分室内采光。

维护与气候难题： 作为沿海城市，台风天气对露台的排水、防水性能以及绿植的养护保护提出了严峻挑战。长期维护的成本和复杂性也不容忽视。

这些局限并非不可突破，但需要开发商在设计阶段更精细地权衡。

不止花园：“好房子”的系统性构建

空中花园是“四代宅”的标志，但绝非全部。“好房子”的打造是一个系统性工程。宁波的《高品质住区设计要求》对此进行了全方位规范，包含：层高不小于3.1米（设有地暖或中央空调的住宅层高不小于3.15米）、设置风雨落客区和风雨连廊、设置全屋智能家居系统、结构荷载全面提标、 绿色建材使用率70%+三玻隔音窗等。

在如此全面且严苛的标准体系下打造的产品，其“好房子”的基因已深植于规划蓝图之中。

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高品质住区设计要求截图

宁波四代宅地块全景扫描

尽管纯正的“四代宅”项目尚未入市，但此前如明湖悦府、江山万里玖曜等参照其理念打造的项目，已在市场上收获积极反响。当前备受关注的试点地块包括：

1、宁波地产明湖项目(宁波市东部新城核心区以东片区A6#区块)

地址：明湖西北侧，盛莫路以西、野塘河南岸沿河规划绿地以南、莘苑路以东、后塘河北岸规划绿地以北。

概况：出让面积120445㎡，容积率2.66，建筑面积32.04万㎡， 2024年10月22日由宁波地产发展38.96亿元总价成功竞得，成交楼面价12157元/平方米，溢价率0%。

产品类型：高层住宅+商业、商务综合体

开盘时间：预计2026年上半年

主要亮点：江山万里品牌+明湖核心地段 + 商务综合体

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