财报深响 | 整体供货超5300亿,华润置地2023年3000亿销售目标背后的考量

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

半年前的业绩会上，华润置地董事会主席李欣对于三大主营业务曾有一个很形象的描述：开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务华润万象生活则是业绩贡献的强劲“增长极”。

3月29日，在2022全年业绩会上，他再次用这三个词来形容华润置地“3+1”一体化业务模式中的三大主营业务。随他出席的还有执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等高管。

财报显示，华润置地2022全年实现综合营业额2070.6亿元，按年下降2.4%；扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利270亿元，按年增长1.5%，计入投资物业重估增值后的股东应占溢利280.9亿元，同比下降13.3%。

聚焦于三个主航道业务，开发销售业务实现签约额3013亿，行业排名第四；经营性不动产业务实现了租金收入193亿，按年增长10.5%，若剔除20亿减租后为170亿，按年下降2.4%；轻资产管理业务万象生活实现120亿收入，核心净利润22亿，同比增长30%。

结合整个行业去年下行，以及大多数房企销售规模锐减、利润大幅下滑甚至亏损，华润置地将这一份成绩单定义为稳中有进。在李欣看来，华润置地2022年取得了良好的业绩，完成了比较好的战略布局，这与其过去两年对战略的坚定执行强相关。

2022年毛利率26.2%，2023年会提升

2022年，华润置地以总地价1442.3亿元、权益地价1102亿元增持71宗地块，新增土地总计容建筑面积达1095万平方米，无论拿地金额还是拿地面积，均处在2022年房企拿地排行榜第一，成为去年央国企成为拿地市场主角的典型。

截至2022年底，其总土地储备面积达到6478万平方米。

在此次业绩会上，李欣外部因素和内部因素两个方面，详细解答华润置地加仓投资物业并获得可观利润回报背后的布局考虑。

年报显示，华润置地2022年综合毛利率为26.2%，2021年同期为27%；其中，开发物业毛利率23%，2021年同期为23.7%；投资物业（包括酒店经营）毛利率65.6%，2021年同期为68.2%。

在房企利润普降的背景下，华润置地也不可避免的出现微幅下滑，但投资人认为华润置地的利润仍然可观。

李欣解释道，过去两三年，房地产行业进行了深度调整，市场发生了非常深刻的格局性变化，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转换正在形成，这是外部因素。内部环境因素的考量，主要是基于外部环境变化的前提之下，华润置地主要是从战略考量。

基于外部环境的变化，华润置地在2019年和2022年检讨和思考，一方面是检讨“十三五”战略，另一方面谋划“十四五”的整体的战略布局。所以说，“十四五”战略是在“十三五”高质量发展的基础之上，做了一个更加精准和比较有格局性的战略规划。

“过去两年多，华润置地战略执行非常坚定。战略规划来讲，华润置地近两年，尤其去年取得良好的业绩，完成了比较好的战略布局，还起到了非常明确的指导作用。” 李欣强调道。

被问及后续毛利率是否会有所提升时，郭世清指出，毛利率是一个综合指标，按照生意模型来看，比如投资型物业的毛利，还有销售型物业的毛利。目前来看，2022年26.2%的毛利率，相比21年下降了0.8个点，未来毛利率应该差不多，综合毛利率应该会比22年高一点。

“长期销售未来毛利率应该是保持在22%左右。”

整体供货超5300亿，2023销售目标3000亿

被问及2023年整体去化及销售业绩目标时，李欣从两点进行了分析：一是今年整体供货较为充足，大概有5300亿到5400亿总体供货，按照60%来转化，应该可以超过3000亿销售额，他认为华润置地可以实现这个目标。

第三，从供销管理来看，在市场深刻变化的前提下，他认为对房企内部精细化管理提出了特别高的要求，所以华润置地在营销端坚持“一城一策”，会根据市场情况做好价格管理，目的是要实现量价平衡。

“我们在整体经营策略上提出一个新的核心经营目标，要实现有利润增长的营收和有现金流的利润。”

对于这份业绩指引，华润置地希望今年通过精细化管理的提升，在做好周转效率提升、管理效益提升的基础上，能够提高其整体开发业务的回报水平，从而实现2023年营业额和利润的双增长，同时也希望签约目标较去年能有积极的增长。

“但是准确的业绩目标，目前我们没有特别去算，因为市场还在波动和变化之中，我们只是把每个月销售管好，是希望叠加到12个月就能有好的结果。”李欣补充道。

从外部环境看，他对于经济长期向好很有信心，过去三年虽受疫情影响，但全方位立体化的各种刺激经济政策，尤其在房地产行业，收到一些非常好的市场正向积极反应，这些都是经济长期看好的基础和基本面。

“华润置地也会顺应经济向好的这种大趋势，来做好战略端的管理和战略执行端的落地。”

对于三大主营业务，李欣提出开发销售业务未来要做到全价值链均好无短板，形成有质量的规模增长；经营性不动产业务作为“稳定器”，继续创造长期稳定可持续的现金流；轻资产管理业务要持续提升业务规模。