柏文喜:房票模式是一举多得的创新

焦点财经Focus 2022-06-23 18:04:56
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面对当前的行业困境和房地产行业所承担的保增长、稳就业任务和对于政府收入的巨大担当,确实到了各方面都需要严肃思考和认真对待的时候了。

常言道,国家不幸诗家幸。创新也是如此,每当行业陷入困境,也就是技术创新和商业创新层出不穷的时候。而在创新推动之下逐步走出需求不足并实现供需的重新平衡和螺旋式发展与上升的过程,也就是经济运行与发展的常态。房地产行业同样如此,在消失七年之后,房票重出江湖。随着郑州等城市房票重出江湖的,还有河南建业以高价折算的小麦与大蒜抵交购房首付以及青岛海西区对社区和居委会下达卖房考核任务的各种促进楼市去化措施的花式创新。这说明当前楼市确实到了足够困难时期,但转折点何时到来,显然目前还难下结论。

房票此次在郑州重出江湖,实际上之前在许昌、常州等城市已经出现了,只不过因为郑州更大的城市体量与更大的房票激励力度而让郑州房票更为引人关注而已。郑州此次房票制度的出台宗旨,本来就是为了化解之前大量的城改、棚改尚未安置而累积下来的拆迁安置压力,同时也为了拉动域内楼市去化。从有关报道和数据来看,郑州因为停工、烂尾的楼盘数量和面积都在全国名列前茅,这一问题叠加未得到安置的数量巨大的存量拆迁户,两者的长时间累积都很容易引发各种问题。

而房票的推出,既有助于解决历史积压的未安置拆迁户问题,又能促进郑州市域内楼市的去化和回暖,更可以化解各区县政府因为承担拆迁安置任务而面临的货币化安置方式之下的资金周转压力,真可谓一举多得。不然的话,为什么郑州市宁愿在原货币化安置的基础上额外付出8%的奖励和3个月的过渡费呢?

就此次郑州推出的房票,与原有的货币化安置方案比较而言,前者相当于承担拆迁任务的区县政府买断了被拆迁者的房产及其土地使用权,用完全的货币补偿方式将拆迁户的安置自主权交给了被拆迁者自己。至于拆迁户们是买新房还是买二手房,还是拿了钱走人,都是被拆迁者自主范围内的事情,只要承担拆迁任务的区县政府与拆迁户钱房两清即可。但是对于目前习惯于极力扩大建设规模的地方政府而言,拆迁安置费的拖欠往往也就成了常态,自然对于拆迁户也就很难及时作到钱房两清了。而房票制度的推出,在解决之前累积的未安置拆迁户问题和拉动域内楼市去化的同时,自然也就化解了承担拆迁任务的区县政府货币化安置的资金周转压力,用一张拆迁方签发的房票在拆迁户和开发商之间的流转,将区县政府的拆迁安置资金压力花解于无形之中。

这一招实在是高!

不过,对于拆迁户而言,房票相对全额得到的拆迁款,自然是受到不少限制的。首先,房票只能用来抵交购房款,而且必须是加入郑州市房票体系的开发商的房子;第二,房票只能在郑州市域内使用,而不能像货币化安置的拆迁补偿款那样不受地域限制的使用,因此显然会给拆迁户造成去高线位城市投资卖房的机会成本;第三,房票的使用是有期限的,有效期必须在12个月之内,而拆迁补偿款的使用不存在任何限制。也正因为拆迁户如果放弃货币补偿安置而选择了房票等于损失了一定的机会并付出了一定的代价,所以郑州市政府才愿意在原拆迁安置费的基础上额外再付出8%的奖励与3个月的过渡费,自然就在情理之中了。

房票制度等于给了被拆迁者一个选择权,如果选择房票并在12个月内用以抵交购房款,则可以得到额外的8%的奖励和3个月的过渡费。不过从市场反应来看,似乎结果并不如预期的那么积极,媒体报道选择房票安置的人数并没有预想的那么多。这一方面表明在市场信心不足的情况下,定位于改善性需求的房票制度似乎并未切中市场心理,另一方面也表明房票制度的激励力度和内容设置似乎并未达到市场的心理预期,可能还需要继续予以加大和增加相关措施。

除了房票之外,在楼市不振和去化压力之下,为保卫现金流和抢救自身流动性,最近楼市花式促销活动很多。比如河南建业以小麦、大蒜高价折抵首付款的形式来在县城卖房,实际上是利用营销心理来激发农村客户的购房积极性以实现变相降价促销的目的。

之所以采用这种变相降价促销方式,一方面是因为如果采取直接降价的方式,在买涨不买落的心理下会引发潜在购房者的更趋观望而难以达到促销效果,另一方面也会因为房子降价而触及地方政府将房价与地价紧密相连的敏感神经。地方政府为稳定楼市来维护以土地大量抵押融资的各类平台公司的信用,而更加倾向于限制房企的降价促销,这就迫使房企只能以花样百出的花式促销来促进去化以保卫自身的流动性和抢救自身的现金流。当这些活动引发行业关注而给地方政府带来压力,其实质被普遍认为是变相降价时,被紧急叫停也就成了必然结果。

更为令人匪夷所思的是,近日青岛西海岸新区的一个街道将买房指标纳入社区年度考核。这件事情看似有些蹊跷,但是实际上也是符合当今政府的工作逻辑的。目前楼市下行造成各地政府土地财政吃紧,只有让楼市尽快活跃起来才能更多的获取土地财政收入,因此动员一切可以动员的力量,运用一切可能的手段来推动楼市回暖和房地产行业复苏也就成了不少地方政府的必然选择。

居委会、社区本属居民自治组织而并非政府的基层组织,政府对于居委会和社区仅仅有指导权而非上下级领导关系,但是在“全员卖房”和”层层考核“的政府工作动员机制下,居委会和社区也往往被从党的关系角度纳入了卖房任务考核的范围。这只能说明地方政府土地财政收入压力已非常之大,以至于让基层政府忽视了居委会和社区并非政府基层组织而无法摊派卖房任务和进行考核的基本界限了。

公开数据显示,青岛西海岸新区的去化周期达到了27个月,但现在还在大量的供应土地,这必然会加剧土地和楼市供应过度的问题。当下市场并不景气,虽然这样作会加剧这一区域的楼市承压,但是地方政府在财政压力之下已顾不得这么多了,如何努力加大土地供应来获得更多的卖地收入才是当下的第一要义。

在6月2日放开限购以及施加契税补贴政策后,西海岸新区的成交量有所回升。但在6月16日的土拍中22宗土地仍然以底价成交,房企态度明显更趋谨慎。这说明在市场存量较大、去化周期较长而且还存在放量可能的情况下,各家房企在拿地方面不得不趋于保守,但在地方政府的优惠条件鼓励和低价增加土储的双重作用下态度犹豫而最终底价成交。

房票的出现,本来就是地方政府为促进当地楼市去库存的创新之举,自2015年安庆市在全国第一个推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鉴,而且还有蔓延趋势。在行业信心尚未恢复而房企流动性吃紧并面临着极大的去化压力之下,在政府以或明或暗的方式限制降价促销的情况下,从房票到小麦、大蒜高价折算抵交首付,再到居委会和社区被摊派卖房任务,这种不断创新的花式促销和花式去化方式,除了体现出房企自身极大的流动性压力之外,同样也映射出政府在财政压力之下的严重焦虑。

因此,面对当前的行业困境和房地产行业所承担的保增长、稳就业任务和对于政府收入的巨大担当,确实到了各方面都需要严肃思考和认真对待的时候了。

转自:凯文叔叔的财经观察

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