楼市探春|对话肖文晓:广州近郊和外围区域房价回到两年前,刚需可上车

出品｜搜狐财经&搜狐地产&焦点财经&搜狐焦点广州站

作者｜耿宸斐 周京

编辑｜吴亚

编者按: 搜狐财经、搜狐地产、焦点财经联合搜狐焦点、焦点研究院共同推出《楼市探春》系列报道，邀请奋斗在一线的开发商们发声，讲述在行业逆势下，如何做好产品、精研服务、营销破局，为自身销售突围及楼市复苏注入强势动能。

本篇对话克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓，研判展望2023年广州楼市动向。

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓先生看来，过去一年，广州楼市确实遭遇市场寒冬，“其中的原因，一方面与调控下的行业大环境有关，另一方面也与去年广州的疫情形势有关。”

进入2023年，尤其是春节后，广州一、二手房市场人气和成交都在恢复。肖文晓认为，这既是疫情影响淡出和政策利好发酵双重作用的结果，也是此前所压抑和积累的购房需求逐渐释放的结果。

在当前市场的一片“回暖”声中，广州楼市又会在2023年迎来哪些发展机遇呢？对此，肖文晓认为，随着房地产支柱产业地位的重申，2023年广州市场也有望对现行调控政策进行合理优化；如果能适当松绑部分限制性的需求政策，广州楼市就可以释放出更大的住房消费动能。

针对购房者关注的买房问题，肖文晓建议大家，在房贷利率水平处于历史低位的情况下，可以关注广州地铁线路的延伸以及城市发展规划的重心 “目前广州近郊和外围区域的价格水分已经被最大程度挤压，很多板块的售价甚至回到了两三年前，这对于刚想上车的刚需购房者是一大福音。”

肖文晓特别提到，刚需客户应优先根据自身的居住需求去买房，再去考虑升值问题；改善客户则应重点关注房企的“产品力、交付力、服务力”这三个方面。

以下为对话实录精选：

问：过去一年中国楼市整体下行，当然也有一些城市在下行周期中也仍抱住了发展韧性。对于广州楼市过去一年的表现，您如何评价？对于近段时间楼市回暖，怎么看？

肖文晓：2022年，广州新房成交面积为770万平方米，同比减少34%，是近10年的最低位。二手房成交面积为767万平方米，同比减少26%，同样是近3年的最低位。由此可见，过去一年广州楼市确实遭遇到近年罕见的市场寒冬，而其中的原因，一方面与调控下的行业大环境有关，另一方面也与去年广州的疫情形势有关。

不过，进入到新的一年，尤其是在春节月的淡季之后，我们看到广州一二手房市场的人气和成交都在恢复，这是疫情影响淡出以及政策利好发酵双重作用的结果，也是此前一段时间压抑和积累的购房需求逐渐释放的结果，也奠定了2023年广州楼市稳定复苏的基调。

问：2023年以来从中央到地产，纷纷都在出台政策或措施来支持住房消费，“因城施策”

在进一步打开。那您认为，在这样的主基调下，置于今年全年的发展中，广州市场整体存在

的发展机遇是什么？挑战又是什么呢？

肖文晓：从发展机遇来看，随着房地产支柱产业地位的重申，以及“支持刚性和改善性住房需求、促进住房消费”的工作思路的明确，2023年广州市场也有望对现行调控政策进行合理优化，如果能适当松绑部分限制性的需求政策，广州楼市就可以释放出更大的住房消费动能。

从挑战来看，主要还是看如何调动房企参与集中土拍的积极性，以及如何化解当前广州楼市新房库存积压以及区域发展不平衡的矛盾。

问：就广州楼市而言，在您看来不同的板块之间，它们各自存在怎样的购房机会？它们各自更适合什么需求类型的购房者呢？

肖文晓：市场分化是过去几年房地产市场的主旋律，这里面不仅是城市的分化，还有城市内部的区域和板块分化，甚至是具体楼盘的分化。

在经过高度内卷的2022年之后，我们看到目前广州近郊和外围区域的价格水分已经被最大程度挤压，很多板块的售价甚至回到了两三年前，这对于刚想上车的刚需购房者是一大福音，尤其是在今天房贷利率水平处于历史低位的情况下，完全可以跟着关注广州地铁线路的延伸以及城市发展规划的重心去选择。

此外，经过这段时间的市场调整，我们也发现广州某些板块、某些楼盘“真金不怕火炼”，在市场下行期成交表现和价格表现依然坚挺，基本上是以中心区和近郊区的核心片区为主，如珠江新城、琶洲、白云新城、万博等，对于有实力的购房者来说，这些经受住市场考验的片区也是值得重点关注的。

问：我们知道，在行业有这样不成文的分类方法，会把购房者的分为“刚需、刚改、改善”

等不同群体。那么在您看来，不同的群体应当如何买房呢，在买房时可重点考虑那些因素呢，

请您为不同的群体置业提供一些参考建议?

肖文晓：对于刚需人群而言，在“房住不炒”已经成为住房市场基本红线的大环境下，合理的置业策略还是优先跟着自身的居住需求走，在让一家人住得舒服的基础上，再去考虑投资升值等话题。广州楼市经过近两年的调整，今天市场上有很多价廉物美的高性价比选择，但对于自住需求来说，便宜的不一定是最合适的，贵的也不一定是最好的。

对于改善人群来说，从近年的趋势来看，随着中心区的土地供应增多，广州市区的改善型项目增多，品牌开发商围绕“产品力、交付力、服务力”的比拼，可以让大家在选择的时候越来越不将就，以上三大要点将成为该类人群选择项目的“金科玉律”。

（更多精彩报道，一键进入：《楼市探春》报道合辑）