机构:基础设施REITs推动定价透明化

焦点财经讯 近日，戴德梁行发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》第三期。调研报告通过不同维度受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中对于资本化率的专业判断，并参考新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，以及已发行的13单产权类公募REITs上市信息，为不动产大宗交易及公募REITs资产定价提供参考基准。

戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝指出：“2022年中国内地基础设施REITs市场快速发展，进一步推动了资产定价的透明化。以仓储物流、产业园、工业厂房、租赁住房和数据中心为代表的资产类型，受到投资人更多的关注与青睐。”

“我们希望在中国内地基础设施REITs市场快速扩容之际，通过研究分析不动产大宗交易最新市场状况，揭示REITs底层资产定价规律，为国内基础设施REITs市场及基础设施行业的长期健康发展提供有益的参考借鉴。”戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰如此表示。

根据报告，就目前的投资关注度来看，甲级写字楼仍最受关注，生物医药产业园投资热情高涨，基础设施REITs推动定价透明化，仓储物流资本化率明显压缩。

具体来看，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高；在非一线城市中，关注度最高的前5名城市或区域分别为杭州、苏州、成都、大湾区（广、深除外）及南京。杭州的商办资产和工业资产在全国大宗交易市场上均表现出色，其余非一线城市的投资关注度则主要聚焦在工业物流领域。

从资产类型来看，甲级写字楼依然最受投资人欢迎，且市场对北京及上海项目有明显的投资偏好；商务园区、长租公寓/服务式公寓投资机会受关注度在不同城市均较高，生物医药产业园在北上项目受关注度高；干仓物流、冷链物流、工业厂房数据中心项目在政策利好与新经济领域资金支持下受到市场追捧，但市场关注度集中于一线城市及周边区域。

事实上，受国内及外部经济环境变化叠加疫情的影响，绝大多数受访者表达了对甲级写字楼、零售物业、酒店、其他城市干仓物流未来一年资本化率有上升压力的谨慎态度。而对于商务园区、长租公寓/服务式公寓、一线城市及周边干仓物流、冷链物流、工业厂房和数据中心项目，受访者普遍认为资本化率将保持稳定。

报告显示，北京、上海核心区甲级写字楼的资本化率在所有城市及区域中为最低且较接近，分别为4.2%-4.6%、4.2%-4.8%，同城市中非核心区的项目资本化率高出约30-50bps；广州、深圳甲级写字楼资本化率为4.3%-5.1%、4.3%-4.9%。

买卖双方对于干仓物流资本化率的预期较接近，对于一线城市及周边，买卖双方重合部分为4.6%-5.3%，本次调研干仓与冷链资产的资本化率区间较为接近，凸显冷链资产的稀缺性。买卖双方对数据中心资本化率的预期仍有较大差距，整体来看，2022年买卖双方给出的数据中心资本化率区间明显接近，表明成交意愿明显提升，对于一线城市及周边，数据中心资本化率在7.5%-8.5%之间。

此外，戴德梁行还指出，对于工业类的资产业态，大多数受访机构都对其未来一年资本化率变动趋势给出持平的意见，体现出投资者在疫情及经济不确定性较强的环境下，更认可工业类资产的抗风险能力。

对于其他城市的干仓物流，受访者表达了更谨慎的上升趋势判断，主要由于近年大量资金和土地的投入高标物流，导致部分区域新增供应难以完全吸纳，推高了区域市场的空置率。市场供求关系基本面下行导致投资者担忧资产未来增长性，从而使得投资者对该类地区干仓物流资本化率的判断更偏谨慎。

针对未来的投资策略，戴德梁行估价及顾问服务部高级经理、资本化率研究报告主编张恺玲指出：“受发达经济体加息影响，外资投资机构借贷成本上升，要求回报率有所抬升，在大宗交易市场面临一定压力的环境下，不动产的定价往往面临挑战。基于稳定性考虑，一线城市及周边城市成为不动产投资避风港。”