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先看基本信息：

地块编号：苏地2024-WG-Z18号

容积率：约1.30

绿地率：≥35%

建筑密度：≤25%

地上建筑面积：3.7万方

成交楼板价：14500元/m²

总地价：5.49亿

拿地时间：2024年9月

溢价率：0%

拿地企业：相城经开国控

代建企业：旭辉建管

容积率1.3，建筑密度只有25%，就这两个条件看，这个项目别墅的面积占比大约在25-30%之间，剩余大部分大约是洋房的产品。

另外，从位置来看，这个项目紧邻春申湖快速路（也就是中环北线），在不堵车的情况下，到达园区的金鸡湖右岸商务区或者中环东线沿线的2.5产业园、桑田岛等等，大约是20分钟左右，堵车的情况下预估在30分钟左右。

也是基于此，此项目将有很大一部分客户群体是工作在园区的客户。

所以，在定位上，可以尝试用上游（园区）的热销总价段来定位本案的主流别墅面积段。

除了快速路，还有一个非常大的优势是公共交通——此项目就在7号线春申湖东路地铁站处，乘坐地铁6站就能到达湖西的核心区——中央公园附近。

所以，此项目如果面积段及总价合适，甚至可以吸引湖西白领的外溢。

以上仅是针对交通而言，但若回归到居住的本质，我们不得不看下周边的小环境。

周边仍然以在运行的厂房为主（尤其北侧面貌差），东侧也临近高压线，小环境相对比较一般。虽然距离大型商业龙湖天街仅需车程10分钟，但周边尚无基础生活配套，居住氛围并未成熟。

整体而言，此项目的最大优势在于吸引园区湖西及湖东的外溢客户，地块周边本身并无成熟配套。

而外溢客户是否买单，唯一拼的就是业态以及价格。

2、项目方案解析

01 产品形态组合

上文提到，地块容积率及建筑密度，决定了此项目别墅的体量并不会太大。

从公示方案看，此项目是由8/10/11F的洋房以及3F的别墅组合而成。

洋房预估180套，别墅预估45套。

洋房面积大约是150m²，别墅两个户型，分别是203m²以及250m²。

02 社区底盘

车行入口分别布置在地块南北两侧，人行出入口设置了两个，均放置在东侧。东侧距离地铁更近，这样布置也算合理。

非机动车似乎没有专门预留通道，这或许会在未来使用中存在一些不便。

此项目虽然是近期才公示的，但也并未采用全域抬板的设计。所以配电房和开闭所也都放置在了地面层，这也必然会对相邻楼栋产生一些干扰。

我不能说不做抬板就是落后的产品设计，只能说，全域抬板已经成为新规划项目的普遍选择，尤其对于地价较高的项目。

另外一个比较反常识的点是：这个项目没有规划售楼处的前后场景观——前后场景观，是开发商在进行项目销售阶段，对客户所展示出的小区的样板段。

这个样板段，是开发商向客户"造梦"的场所，也是展示开发实力与产品理念的战场——诸多开发商视之为最核心的销售道具。

从公示方案看，此项目没有做集中会所、没有做下沉庭院，所有的公区配套全部依赖分布在5栋楼下的架空层。

一个把自己包装成"南法风情"的项目，却砍掉了承载情绪浓度的集中展示空间——没有会所，没有下沉庭院，只剩架空层。

所谓“南法”，是松弛感、是度假感，而这些感受恰恰需要集中空间去承载。砍掉了容器，风情还剩几分？这或许是棠院留给我们最大的悬念。

最后让我们来预估一下别墅的楼间距。

共4排别墅，没有做带耳房的产品，预估楼间距在13-15米之间，不算小。也因此，除了最南侧一排之外的其他三排，都是具备南入的条件的。

我们说，此项目绝大多数别墅具备南入户的条件，但他是否做了南入户呢？

等到下一期，我们从户型上做一些分析。

3、立面及其他风格

（别墅南立面效果图）

（别墅北立面效果图）

（别墅俯视效果图）

（别墅南向正视效果图）

（别墅门头效果图）

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