“城投”遍插大王旗

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

在角逐激烈的商业社会，没有常胜将军，皆是“你方唱罢我登场”。

如果说，国央企密集接盘暴雷民企成为行业“换血”的标志，那么被称为地产“晴雨表”的土地市场，则将变幻速度之快体现得酣畅淋漓。只是，这场更迭赛远比我们想象得要快得多。

据中指研究院2022年全国1月拿地监测数据，除了受市场影响，拿地金额同比骤降62.6%之外，更让人意想不到的是，在金额、面积、新增货值的TOP100排行榜中，上榜企业摈除了清一色的品牌房企，更多的是不知名的省属及市属国企，地方城投以迅雷不及掩耳之势挺进了市场。

据焦点财经梳理统计发现，仅就1月中国房地产企业权益拿地面积TOP20来看，除了三家为民营企业之外，其余17家皆为国企、央企，地方城投以特别性优势成为1月份的纳储赢家。

其中，权益拿地面积占据排名前列位的是尉氏县金财投资集团，是一家河南地方国企，其注册资本为10亿元人民币，实际控制人为河南开封市尉氏县财政局，100%控股，最终受益人为金财集团董事长韩富春；

位居第二位的容翔房产100%控股大股东为江苏句容新农控股集团有限公司，而大股东的实控人为江苏省句容经济开发区管委会，同样是地方国企；

位于第三位的山西建投，为省属国企城投，山西省国有资本运营有限公司及山西省财政厅分别持股90%、10%。

地产行业正经历一场优胜劣汰式的“大换血”。曾经以高杠杆高歌猛进的企业，将在此场比赛中付出代价。曾经市场化较强且更具“狼性”的民企劣势逐渐显现，背靠“大树”的国央企资“资金垫”优势渐显。

城头逐渐变幻之时，一场拉锯“插旗”背后，是激进房企的大撤退，是稳健民企及国央企中点转场，是国字头房企春天的到来。

自去年22城集中供地之后，因“三道红线”及相关政策高压，土拍热度不高，溢价率有所下降，流拍现象屡见不鲜。全国土拍降温，让曾经依靠土地财政收入创收的地方政府亟待走出依赖怪圈，地方城投也不得不扮演起土地市场“接盘侠”的角色。

“地方政府有三成到四成财政是要靠地产或者土地拍卖去支撑。假如开发商躺平的话，地方融资平台不论开发能力如何都会投标土地，这是支撑政府财政的一个重要举措。尤其是2020年疫情期间，主要是靠土地拍卖来支撑各地的政府财政渡过难关。”汇生国际资本投资公司总裁黄立冲对焦点财经表示。

城投公司是全国各大城市政府投资融资平台。1991年，上海率先成立城投。之后，重庆、广东等省市也相继成立。此类城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质。有条件的地方政府可发行企业债、中期票据等融资工具，各级政府把公用企事业单位的资产纳入城投。

“经济其实是靠银行信贷杠杆支持的，城投从银行获得的杠杆也是一种支持地方政府运营的杠杆。城投的钱是通过发地方城投债和向银行借的，是投资者和老百姓的钱。”一位业内人士对焦点财经道明了城投融资的逻辑。

2010年，发改委曾发文称，城投公司的主营收入70%需要来自自身，政府补贴只能占30%。这一政令具有一定的前瞻性，可预防地方政府财政开支太大，间接带来中央政府大规模财政赤字。

地方城投或国企在土地市场上的繁荣，亦在1月拿地金额及新增货值中有所体现。

位居1月拿地金额前三位的绿城中国、华润置地、滨江集团有两席为央国企。绿城中国背后大股东为央企中交集团，华润置地则有国企华润做背书。

此外，据焦点财经梳理发现，在1月拿地面积超过10亿元的21家房企中，除上述两席国央企之外，超过一半以上皆为国企或者城投公司，可以看出国央企在攻城略地的资金较为充裕。

其他房企分别是，尉氏县金财投资集团（国企）、海口城建集团（市属国企）、宁波奉化投资集团（国企城投）、浙江交投集团（省属国企城投）、启东城投集团（国企城投）、建发房产（国企 城投）、航程置业（国企）、温州海升建设发展（国企）、广州开发区投资集团（国企城投）、万载万兴投资集团（国企）、福建漳州城投集团（市属国企 城投）。

与此同时，就1月份新增货值来看，前20位中，除大家房产、武汉大陆桥投资开发、东和投资、宁波世纪东方置地、仑江集团、陕建地产之外，其余14家企业皆为国企，且国企及城投在此场货值收割中处于压倒性的优势。

其中，绿城中国、华润置地分别以累计206亿元、120亿元上午新增货值占据榜单排名前列及第二位，TOP10企业1月新增货值总额1056亿元，占TOP100企业的30.5%，新增货值门槛为14亿元。可以窥见的趋势是，除了在民企收并购中，大型国企的优势也在土地市场中有所延续。

值得一提的是，除了土地市场上不差钱之外，在2022开年不足一个月的时间里，华润物业板块华润万象生活先后将禹洲物业和中南物业收入囊中，赚足了行业的眼球。

地方国企城投发力之势在此前已经有所显现。除了参与“肢解”暴雷民企之外，不少地方国企已经开始通过收并购方式进入当地暴雷民企项目。

去年四季度，广州地方国企科学城集团接盘雪松控股旗下何棠下村旧改项目及宝能旗下枫下村旧改项目，国企广州高新区投资控股有限公司接盘了恒大沧联村旧改项目。

“如果只是将项目建起来，国企城投在地产操作能力方面问题不会太大，因为只是单个项目，也在本地。但是更大的困难是目前需求比较低迷。”黄立冲分析称。

仅从1月份全国重点城市销售市场数据看，楼市降温趋势明显，城投公司在后续的市场销售中面临难点。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。其中，一线城市新房成交同比上涨，二线和三四线城市成交均回落，三四线城市同比跌幅超9成。

市场需求的锐减，让原本融资难的房企生存状态雪上加霜。早在2019年，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾预言称,后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

如今，预言逐渐被印证，房企暴雷、裁员、违约、项目“改名换姓”等负面消息，不断锤炼着从业者的心理承受能力。

当“红色”的号角逐渐吹响，行业发展境况对于民企的自身能力要求愈来愈高，因为面对计提减值、展期债务、“雷声阵阵”，国央企可以靠爹“换身”实现涅槃重生，而民企需要付出的不仅仅是抽筋扒皮、“闯关过坎”，更差的结局则是破产消亡。

只是，在这轮对抗地产“硬着陆”的操作中，地方国企城投的抗压及承受力又会有多大？

一位资深券商人士对焦点分析称：“未来下一波美元债爆雷或会轮到城投公司。”