特别 | 上交所5家民营房企投融资对接会有哪些干货?

焦点财经讯 5月27日下午4时，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会，参与的机构有中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等，焦点财经全程直击。

宣讲企业依次为碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股和旭辉，具体宣讲人包括碧桂园资金部资金总经理张晟嘉、龙湖集团投资者关系经理袁媛、美的置业执行董事兼首席财务官林戈、新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬和旭辉财务资本中心资金高级总监张悦。

此外，碧桂园总裁莫斌、龙湖集团CFO赵轶和旭辉控股CFO杨欣也有发言。5家房企的主承销商也有发言，包括中信建投证券袁圣文、申港证券廖杭、中信证券石衡和中金公司程达明等。将各大投资机构和嘉宾囊括在内，在线人数超过1800人。

整场对接会分为企业宣讲和投资人问答两个环节，焦点财经特整理、精选问答环节内容如下：

问：控股股股东对美的置业支持力度如何？

林戈：未上市前，控股股东美的控股给予了100多亿借款。上市后，美的置业保持财务独立性，解除了控股股东的主要担保，并且偿还了借款，目前控股股东保留着 60多亿的险资担保。

作为“大美的系”一员，林戈称美的置业上市后，可以自己走，自己跑，控股股东对于美的置业的支持，是共同维护“美的”品牌，同时控股股东也随时准备着现金流，并要求美的置业保持长期主义，不要贪大贪快，不过度追求规模。

另外，在企业宣讲环节，林戈还表示，从美的置业的角度来说，我们在开发端并不存融资压力，现在较大的压力在销售端，销售端的回款，这是企业最核心的。现在的整个环境变化，不可能靠融资来维持运营，最重要的还是靠去化回款。

去化回款其实是一个闭环，需要资本市场，更要市场的信心。市场的信心其实是只要企业不暴雷，消费者对行业的信心就不会崩塌。所以我认为现在要救行业，首先要扶持这些优质的民营企业。

问：龙湖对土地市场趋势、企业收并购、商家减租优惠等有何看法？

赵轶：土地市场长期向好，土地成本回归理性，竞争力会降低。针对出险企业龙湖是否有收并购，赵轶则表示，一直在看，但是龙湖认为收并购并没有招拍挂市场拿地“干净”，更加倾向于招拍挂。

龙湖商业会受到疫情的影响，也体量到商家的困难，也制定了一些减租政策，未来将2到3亿元支持商家为其减负。

目前商业经营压力还是有的，随着大家进入良性轨道，中产阶级的消费力会回归正常。

问：新城控股2022年的债务规模、偿债情况以及销售走势

管有冬：2022年，公司的公开市场债务约为126亿元。今年前5个月已偿还了76亿元，还剩50亿元，偿债压力已有明显缓解。销售方面，今年前四个月，公司录得了400多亿元的销售业绩，2月时，公司采取了强村行动，抓住了返乡置业的热潮，销售较之前有明显增长。长三角区域的销售表现较为突出，在集团中的销售占比接近50%，超出了公司此前预期。

不过，到了三四月份，由于受到疫情影响，公司华东区域的销售表现有所回落。随着各地首付比例下调、按揭贷款利率下降等利好政策的逐步释放，以及疫情逐步得到控制，预期未来几个月，公司华东区域的销售有望企稳，甚至会有所反弹。

问：中央持续释放利好，碧桂园销售额及销售预期、上半年的资金回笼情况如何？

张晟嘉：政策调控的力度范围、方式方法都不太一样，3月中旬到销售有回升的迹象，但受到疫情限制的影响，4月份销售额有些影响，未来销售情况会先低后高。

在回笼资金方面，政策面了解到市场的变化，对政策把控做了一些调整，回笼速度有所提升。碧桂园感谢合作银行在按揭投放方面非常给力，在额度方面给予了支持，内生性对于回笼追求不断提升，19年开始对回笼的考核系统加强，让回款率进一步提升。

问：目前各地住建部门、银行对预售资金的监管，在旭辉来看是否有放松？

杨欣：监管资金明确放松，实际上是从春节后住建部开始提的要求，4月29号政治局会议之前，按照我们的监测，实质放松预售资金监管的城市并不多，我们的监测可能不一定完全准确，仅有南京、烟台、绵阳等城市。

4月29号政治局会议一锤定音后，各省市开始积极响应放松资金监政策，其中包括徐州、洛阳等强三线城市。这一轮预售资金监管放松的目的，主要还是用于帮助开发商的来提高预售资金的使用效率，从而这个来提升房企的资金流动性，比如南京、长春允许用银行保函来再提预售监管资金。

但是，我们也监测到还有很多城市还在过程中，我们也呼吁能有更多城市能够让监管回归更加合理、更科学的一个管理模式。不然的话，企业在目前，特别是四月份以来销售相对比较萎缩情况下，如果监管资金能够合理科学回归的话，应该是能够帮助头部房企穿越周期。