领先级房企销售TOP30:销售增速剧烈分化,头部降速但腰部正

焦点研究院 2021-11-25 16:39:01
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焦点研究院·中国上市房企焦点指数(F30)· 2021年1至10月 报告期:2021年1月1日至10月31日 出品时间:2021年11月25日 研究员:张冉 “中国上市房企焦点指数(Focus30)”释义: “中国上市房企焦点指数(F30)”,由焦点研究院发起,面向在上海证券交易所(SH)、深圳证券

焦点研究院·中国上市房企焦点指数(F30)· 2021年1至10月

报告期:2021年1月1日至10月31日

出品时间:2021年11月25日

研究员:张冉

“中国上市房企焦点指数(Focus30)”释义:

“中国上市房企焦点指数(F30)”,由焦点研究院发起,面向在上海证券交易所(SH)、深圳证券交易所(SZ)、香港证券交易所(HK)等证券交易机构挂牌上市,公开进行证券交易的中国内地房企,通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判,按“领先级”和“成长级”各遴选30家标杆房企,纳入研究范畴,并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系,命名为“中国上市房企焦点指数(Focus30)”。

声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。

榜单解读

一、第三轮供地门槛适度放松,10月个人住房贷增加3481亿

2021年房地产市场整体呈现出前高后低的走向趋势。上半年市场虽然承压但运行仍较为平稳,进入下半年供给侧改革持续推进,三道红线、贷款两集中与“两集中”供地政策叠加,导致部分高负债房企暴露经营风险且传导至行业中,引发连锁反应,进而引起下半年市场快速降温,销售回调幅度持续加深,目前来看销售回调幅度已经超预期,而投资端也在同步降温。

2021年,在两集中的供地模式下,全国土地市场供求规模显著减少,各城市土地出让政策也处在动态调节中。具体来看,目前22城第二轮两集中供地工作已经完成,对比第一轮供地来看冷热不均的问题较为明显,第一轮供地共推出地块936宗,异常交易地块58宗,占比为6.2%;第二轮供地共推出地块948宗,异常交易地块达到301宗,占比达到31.8%。房企销售回款变慢、资金压力增大、土拍规则收紧等多个因素导致第二轮土地市场热度骤降,这让部分流拍率高、供地计划完成率较低的城市在第三轮供地中适度放松出让门槛,如苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持(公共住房)上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。

房地产信贷层面,金融机构自年初以来就严控资金流向房地产领域,但执行过程中发生轻微偏移。进入第四季度,房地产信贷政策出现纠偏性微调,合理资金需求得到有效满足。据央行公布的10月个人住房贷款统计数据显示,10月末个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元,这是央行首次单独公布个人住房贷款月度数据。此外,10月住户贷款增加4647亿元,中长期贷款增加4221亿元,同比多增162亿元,结束了连续5个月的同比负增长。

上述因素对房企经营的影响是深刻的,对房企销售业绩的影响也是直接的。特别是近期部分房企先后出现经营风险和预警消息,进一步凸显出企业销售回款的重要性,而行业间的格局也在这种“紧销售、促回款”的竞争中发生了剧烈变化。在焦点研究院统计并发布的“2021年中国上市房企焦点指数(F30)”中,这种变化已经呈现出来。

二、千亿阵营扩充至27家,中部阵营平均增速达14.8%

千亿房企增至27家,碧桂园6423亿持续领跑。根据焦点研究院统计数据显示,2021年1至10月,进入“中国领先级上市房企焦点指数(F30)”的企业中,销售额门槛值环比增长2.9%至900.7亿元(禹洲集团,01628.HK),环比增速较1-9月下降10.7个百分点,销售额突破千亿的房企增至27家,较1-9月增加了3家。具体来看,碧桂园(02007.HK)以6423.1亿元的销售额继续领跑,领先第二位万科集团(000002.SZ)超千亿;融创中国(01918.HK)进入5000亿阵营,销售额达到5128亿元;保利发展(600048.SH)以4602亿位居第四位。

龙头房企增速放缓,中部阵营正逐步赶上。龙头房企在规模增长到一定程度后,增速开始放缓,而中部阵营房企仍保持着较高的增长速度,他们在努力抢占市场份额、减小与龙头房企间的差距。具体来看,销售额3000亿以上阵营房企5家,平均同比增速仅有4.4%;3000亿以下房企25家,平均同比增速为14.8%,较3000亿以上阵营企业高10.4个百分点。同比增速超过20%的房企共有8家,规模均没有超过3000亿,数量最多的是销售规模千亿左右的房企,共5家。

三、万科目标完成率不足7成,首开居销售价格榜首

三家房企完成率不足7成,其中包括万科。根据焦点研究院统计数据显示,2021年1至10月,跻身“中国领先级上市房企焦点指数(F30)”的企业中,有26家公布了自己的年度销售目标。按时间进度来测算目前房企目标完成率应至少在83.3%以上才有望完成计划。依此数据来看,仅有3家房企达标,分别为首开股份(600376.SH)、融信中国(03301.HK)和正荣集团(06158.HK)。26家房企的平均销售目标完成率为76.7%,有14家达到或超过平均水平,占比超五成。此外,有三家房企的年度目标完成率不足7成,分别为富力集团(02777.HK)、万科集团(000002.SZ)和金科集团(000656.SZ)。

具体来看,首开股份(600376.SH)10月更进一步,完成率达到91.3%,有望提前一个月完成年度目标;融信中国(03301.HK)和正荣集团(06158.HK)略高于1-10月目标完成率,年度目标基本可以完成;包括碧桂园、融创中国、荣盛发展、中梁集团、美的置业、华润置地、金地集团、旭辉集团在内的8家房企与1-10月完成率的差距均在5%以内,剩余两个月加大销售力度仍有望完成年度目标。

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