先进级房企销售TOP30:销售增速剧烈分化,头部降速但腰部正

焦点研究院·中国上市房企焦点指数（F30）· 2021年1至10月

报告期：2021年1月1日至10月31日

出品时间：2021年11月25日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（Focus30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

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榜单解读

一、第三轮供地门槛适度放松，10月个人住房贷增加3481亿

2021年房地产市场整体呈现出前高后低的走向趋势。上半年市场虽然承压但运行仍较为平稳，进入下半年供给侧改革持续推进，三道红线、贷款两集中与“两集中”供地政策叠加，导致部分高负债房企暴露经营风险且传导至行业中，引发连锁反应，进而引起下半年市场快速降温，销售回调幅度持续加深，目前来看销售回调幅度已经超预期，而投资端也在同步降温。

2021年，在两集中的供地模式下，全国土地市场供求规模显著减少，各城市土地出让政策也处在动态调节中。具体来看，目前22城第二轮两集中供地工作已经完成，对比排名前列轮供地来看冷热不均的问题较为明显，排名前列轮供地共推出地块936宗，异常交易地块58宗，占比为6.2%；第二轮供地共推出地块948宗，异常交易地块达到301宗，占比达到31.8%。房企销售回款变慢、资金压力增大、土拍规则收紧等多个因素导致第二轮土地市场热度骤降，这让部分流拍率高、供地计划完成率较低的城市在第三轮供地中适度放松出让门槛，如苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。

房地产信贷层面，金融机构自年初以来就严控资金流向房地产领域，但执行过程中发生轻微偏移。进入第四季度，房地产信贷政策出现纠偏性微调，合理资金需求得到有效满足。据央行公布的10月个人住房贷款统计数据显示，10月末个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，这是央行首次单独公布个人住房贷款月度数据。此外，10月住户贷款增加4647亿元，中长期贷款增加4221亿元，同比多增162亿元，结束了连续5个月的同比负增长。

上述因素对房企经营的影响是深刻的，对房企销售业绩的影响也是直接的。特别是近期部分房企先后出现经营风险和预警消息，进一步凸显出企业销售回款的重要性，而行业间的格局也在这种“紧销售、促回款”的竞争中发生了剧烈变化。在焦点研究院统计并发布的“2021年中国上市房企焦点指数（F30）”中，这种变化已经呈现出来。

二、千亿阵营扩充至27家，中部阵营平均增速达14.8%

千亿房企增至27家，碧桂园6423亿持续领跑。根据焦点研究院统计数据显示，2021年1至10月，进入“中国先进级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，销售额门槛值环比增长2.9%至900.7亿元（禹洲集团，01628.HK），环比增速较1-9月下降10.7个百分点，销售额突破千亿的房企增至27家，较1-9月增加了3家。具体来看，碧桂园（02007.HK）以6423.1亿元的销售额继续领跑，先进第二位万科集团（000002.SZ）超千亿；融创中国（01918.HK）进入5000亿阵营，销售额达到5128亿元；保利发展（600048.SH）以4602亿位居第四位。

龙头房企增速放缓，中部阵营正逐步赶上。龙头房企在规模增长到一定程度后，增速开始放缓，而中部阵营房企仍保持着较高的增长速度，他们在努力抢占市场份额、减小与龙头房企间的差距。具体来看，销售额3000亿以上阵营房企5家，平均同比增速仅有4.4%；3000亿以下房企25家，平均同比增速为14.8%，较3000亿以上阵营企业高10.4个百分点。同比增速超过20%的房企共有8家，规模均没有超过3000亿，数量最多的是销售规模千亿左右的房企，共5家。

三、万科目标完成率不足7成，首开居销售价格榜首

三家房企完成率不足7成，其中包括万科。根据焦点研究院统计数据显示，2021年1至10月，跻身“中国先进级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，有26家公布了自己的年度销售目标。按时间进度来测算目前房企目标完成率应至少在83.3%以上才有望完成计划。依此数据来看，仅有3家房企达标，分别为首开股份（600376.SH）、融信中国（03301.HK）和正荣集团（06158.HK）。26家房企的平均销售目标完成率为76.7%，有14家达到或超过平均水平，占比超五成。此外，有三家房企的年度目标完成率不足7成，分别为富力集团（02777.HK）、万科集团（000002.SZ）和金科集团（000656.SZ）。

具体来看，首开股份（600376.SH）10月更进一步，完成率达到91.3%，有望提前一个月完成年度目标；融信中国（03301.HK）和正荣集团（06158.HK）略高于1-10月目标完成率，年度目标基本可以完成；包括碧桂园、融创中国、荣盛发展、中梁集团、美的置业、华润置地、金地集团、旭辉集团在内的8家房企与1-10月完成率的差距均在5%以内，剩余两个月加大销售力度仍有望完成年度目标。

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