新城控股:商业稳步增长,“骆驼”走过最长路| 地产三好生⑪

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出品丨焦点财经&搜狐地产

作者丨陈盼盼

编辑 | 吴亚

骆驼，被称为“沙漠之舟”，能忍饥耐渴，穿越茫茫沙漠，到达绿洲。

新城控股董事长王晓松喜欢将新城比作骆驼，“因为骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路，狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力”。

2022年，房地产市场震荡下行，宛如走进戈壁沙漠，企业经营能力备受考验，行业洗牌加速，有人雷声阵阵、有人神坛坠落、有人低谷徘徊。相比之下，新城经受住了“沙漠”考验，经营更加稳健：商业稳步拓展，融资渠道保持畅通，负债得到持续优化。

深拓商业运营护城河

新城控股是为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。

2008年前后，新城就提出住宅和商业“双翼齐飞”的口号，发力商业地产；2012年，“吾悦”自主商业品牌诞生，此后“吾悦”系发展全面提速。

在行业向好之时，商业能与住宅资源互补，协同共进，助力新城跻身2000亿规模行列；在行业低迷之际，商业能为新城提供稳定的利润和现金流，增加新城抵御周期风险的能力。

正因如此，即便去年面临诸多挑战，新城仍坚持扩大商业运营规模。

2022年全年，新城在山西大同、台州黄岩等地新开吾悦广场13座，实现商业运营总收入为100.06亿元，较2021年增长15.82%。

截至2022年末,新城已实现135个大中城市，189个吾悦广场的全国性布局，其中已开业及委托管理的吾悦广场达131座，开业面积达1189万平米。

2022年受疫情等影响，新城整体商业运营效率存在一定下滑，但规模扩张和收入成长速度仍保持稳健，江浙地区商场出租率仍保持97%以上高位，光大证券表示，“新城商业管理综合实力较强，随着国内经济复苏，商业板块有望快速修复，加大利润贡献，成为稳定的业绩增长点”。

打开多元融资渠道

2021年三季度以来受个别房企违约事件影响，行业信心重挫，房企融资难度进一步加大。去年，房地产行业全年非银融资规模腰斩，海外债、信托融资严重受阻，降幅均超八成。

在此背景下，新城进一步拓宽融资渠道。其中，以吾悦广场作为底层资产进行融资正成为新城的融资新增长点。

截至2022年9月30日，新城以经营性物业为底层资产的融资近200亿元，其中经营性物业贷款约140亿元。

新城管理层在去年11月的业绩说明会上介绍，“目前新城还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座，对应估值约450亿元”。

同时，作为稳健经营的“示范房企”，新城在行业政策支持之际率先受益。

去年5月，新城通过信用风险缓释凭证发行了10亿元中期票据；随后又在9月和12月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。

去年年底，监管层连发“三支箭”，支持优质房企融资。不久后，新城150亿元储架式发行获交易商协会受理，并获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持。

融资渠道畅通满足了新城的资金周转、偿还到期债务的需求。据新城透露，去年已偿还境内外公开市场债券127.9亿元，截至去年10月26日，已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据，偿债压力进一步降低。

与此同时，新城财务杠杆进一步改善。截至2022年三季度末，其在手现金余额447.82亿元，现金短债比1.75倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，保持“三道红线”绿档，守住了安全底线。

布局新能源赛道

近年来，随着“双碳”战略的不断推进，衡量企业可持续发展能力的ESG受关注度随之升温，高质量可持续发展亦成为房企关注重点。

早在2020年11月，新城便设立ESG管理委员会，并在绿色低碳领域持续发力。去年5月，新城首次披露其绿色低碳品牌“新蓝行动”，其中，吾盛(上海)能源设备科技有限公司(简称“吾盛能源”)引发市场关注。

据介绍，吾盛能源是 “综合能源服务+新能源电站”双轮驱动战略。一方面，吾盛能源将助力新城自身建筑开发及商场运营阶段的降碳减排、减少能耗成本、提升能源利用效率；另一方面，布局新能源板块，有利于新城多元业务发展，在积极探索房企新发展模式的同时也为实现“双碳”目标做出积极贡献。

此外，新城还在绿色建筑上不断发力。财报显示，2022年上半年，新城新建项目绿建覆盖率达100%，获取19个绿建运行标识，已预认证4个项目的国际绿色标识。

2022年下半年，西安沣西吾悦广场、安徽铜陵吾悦广场、温州吾悦广场3个新城商业项目与新城住宅项目佛山新城壹鸣花园，通过了国家2019版绿色建筑认证。

而ESG表现和绿色低碳领域的发展，帮助新城打通一条绿色融资的渠道。

早在2021年6月，新城就成功发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，利率4.625%。

去年上半年，房企境外美元债市场低迷，新城凭借在境外发行的一笔优先绿色美元票据，募集资金 1 亿美元，利率7.95%。

新城表示，这笔融资将用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资，并根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

兴业证券称，ESG导向绿色发展将有利于新城进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，提升竞争力。