招商蛇口:逆势扩储、花式融资迎新周期 |地产三好生⑩

编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

出品丨焦点财经&搜狐地产

作者丨陈盼盼

2022年，房地产行业遭遇前所未有的挑战：全国商品房销售面积下滑24.3%；百强房企销售总缩水四成；百强房企拿地总额锐减一半……

在弱环境之下，招商蛇口保持投资拿地节奏，销售排名持续提升，财务稳健融资通畅，彰显“三好生”本色。

保持投资节奏

2022年，房企资金链普遍吃紧，大多选择收缩投资、谨慎拿地，TOP100房企全年拿地总额约为1.65万亿元，同比下滑近五成。

恒隆集团董事长陈启宗曾说过：“凡是有不好的事情发生就是买地的机会”。

去年，招商蛇口依旧保持拿地节奏，坚持布局一二线城市，于北京、上海、深圳、杭州、重庆、南京、长沙等一二线城市扫货多宗优质土地。

以上海为例，在首轮集中供地中，招商蛇口及其联合体已经揽下上海4幅宅地，拿地金额达到117.68亿元，成最大买家。

在上海第二轮集中供地，招商蛇口及其联合体又斥资164.78亿元斩获5宗地，为仅次于保利的第二大买家。

在上海第三轮集中供地，招商蛇口及其联合体再斥资22亿元拿下徐汇区一宗地块。

数据显示，2022年一年，招商蛇口在上海就获取10宗地块，拿地金额356亿元，权益比例约60.6%。其在核心城市的拿地力度之大,可见一斑。

最终于2022年全年，招商蛇口在全国累计获取土地56宗，权益拿地金额525亿元，位居行业第五，累计新增货值1584亿元，位居行业第三，成为去年的拿地大户之一。

除了在招拍挂市场发力，招商蛇口还当上了“白衣骑士”，通过收并购进一步扩张。

去年4月，招商蛇口与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，整合佳兆业大湾区旧改资源，补充大湾区优质土地资源。

去年5月，“网红盘”半岛城邦现待岗风波，招商蛇口迅速出手援救，获得深圳豪宅半岛城邦(五期)开发权。

半年后，招商蛇口还接盘了恒大深圳南山饼干厂旧改项目，补充城市更新资源。

多家券商分析师认为，招商蛇口在2022年土地拓展表现较为积极，加强核心城市资源布局，有力保障了后期销售去化能力。

积极储粮之外，招商蛇口严格落实“一城一模板”，在弱环境下积极推盘，加快去化。

资料显示，招商蛇口在上海等一线城市，新推盘去化率近100%，整体新推盘去化率居于高位。

得益于大举拿地、积极推盘，即便行业景气不佳，招商蛇口2022年依然实现全口径销售额 2926 亿元，同比下降约 10%，整体降幅好于行业。同时，招商蛇口继2021年重返前十之后，其全口径销售额排名再次提升一位至第6 名。

开拓新边界

地产行业进入下半场，房企所比拼的不再仅仅是规模，对未来的焦虑和不安笼罩着每一家房企。当下时机，培育“第二增长曲线”，加宽“护城河”于企业而言显得尤为重要。

作为具有丰富的城市和园区综合开发运营经验的企业，招商蛇口在弱环境下仍坚持开拓增值业务。

在招商蛇口看来，园区业务是助力其综合发展的重要板块，在最近几年，逐渐加快专业化园区的打造。截至去年年中，招商蛇口共运营管理 22 个特色园区。园区内还设置多个创新孵化基地，处于运营期项目 7 个，建筑面积 2.25 万平方米。

持有业务也是招商蛇口发力的方向之一。

去年，招商蛇口新开业了苏州金融小镇中区商业、常熟琴湖溪里集中商业和常熟琴鸣商业广场等商业综合体项目。截至6月30日，其经营管理的集中商业项目达29 个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和 重庆等 16 个城市。

上半年，国内长租公寓市场迎来了多项利好政策，鼓励和扶持住房租赁企业的发展。招商蛇口抓住机遇，持续加强产品迭代更新及客服质量。截至6月末，其长租公寓（含未开业项目）合计布局全国 21 城，约 3.7 万间。

写字楼业务方面，截至2022 年中，招商蛇口在管的写字楼项目达 24 个，主要分布于深圳、上海、武汉等城市，其中 5 个项目已纳入招商局商业房托。

国联证券认为，招商蛇口着力发展集中商业及写字楼业务，未来营收贡献或可期。

花式融资

在地产行业下行周期，无论是逆势拿地，还是开拓增值业务，资金的助力都不可或缺。

作为背靠招商局集团的央企龙头，招商蛇口在逆境中的融资优势凸显。

据申万宏源统计，去年前10月，招商蛇口共计发行3 笔公司债、3 笔中票、5 笔超短融、4 笔ABS、2 笔ABN，合计募资达299 亿元，加权票面利率仅2.8%。

得益于融资渠道畅通，招商蛇口财务保持稳健。截至去年9月末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为63.1%、47.0%，现金短债比1.9，三道红线指标处于绿档。

除了常规融资,招商蛇口还具备REITs融资能力。2021年6月，招商蛇口设立蛇口产业园REIT，募资规模20.79亿元；2022年9月27日，又发布公告拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，计划盘活公司旗下招商局光明科技园部分资产。

此外，去年11月，证监会为支持房企股权融资释放出“第三支箭”。招商蛇口抓住政策机遇，计划发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买深投控持有的南油集团24%股权等资产，以此提升深圳前海片区的资源价值。

浙商证券认为，在当前行业未见显著拐点的情形下，招商蛇口多元化的募资能力为公司持续健康经营提供多重保障，助力其穿越行业周期