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项目基本信息
开发商：招商地产
地址：深圳市南山区太子湾大道与望海路交汇处
占地面积：1.4㎡
总建面：6万㎡
产权：40年(年)
总户数：191户
面积：215㎡2房2卫，306-311㎡3房2厅3卫,415㎡4房3厅5卫，
顶层1270㎡大平层可做6-8房
车位比：544个1:2.86
梯户比：10梯4户/5梯4户/2梯1户
价格：单价7-10万
交楼标准：精装/毛坯
物业公司：招商物业
物业管理费：12.6元/㎡
容积率：6.82
绿化：22.5%
交楼时间：2025年12月份
建筑类型：公寓
层高：3.6米
使用率：75%
楼层高：59层（低区8-31层，高区33-58层避难层20/32层）
栋数：1栋
水电：民水民电
商业：自带3万㎡
学校：蛇口育才太子湾学校、太子湾国际学校，招商太子湾学校，蛇口国际学校，蛇口外籍人员子女学校，滨海小学，育才一小，育才二中，南山外国语滨海学校
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区域价值
湾区门户，国家战略规划加持，带动区域经济发展
招商太子湾位于深圳蛇口，据守“前海-蛇口-深圳湾”黄金三角湾区的重要位置，“特区+一带一路+自贸区+大湾区+先行示范区”多重国家战略叠加，太子湾肩负时代重要使命
太子湾片区规划总建筑面积约170万㎡，总占地约69万㎡，汇集办公、居住、商业、艺术中心、酒店等多元业态。以“一湾三坊城中城”概念打造布局，在独一无二的太子湾滨海区，汲取山、海、城三大元素，构建高端“居住坊”、“商业坊”、“港务坊”。凭借独树一帜的规划与强大的枢纽功能，成就高端元素集萃纷呈的“城中之城
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三大核心经济驱动：旅游红利，邮轮母港引擎：漂浮在海上的黄金产业，带动城市第三产业快速发展。实现旅客吞吐量将超过150万人次/年，1:10直接经济效益，带动周边物业价值攀升。总部经济：300m超甲级写字楼，世界商务集群、创意办公，全球名企总部聚集，高净值人才涌入，土地价值日益凸显，总部经济带动区域腾飞，这里是“前海扩容和香港北部都会区”两大重要战略的枢纽，时代赋予这片区域优先发展的红利，南山区也提出以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区，瞄准海洋科技、海洋文化、港口经济等产业方向，打造约12平方公里蛇口国际海洋城
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户型鉴赏
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分布在8-33层，03户型西南跟西北看海跟大小南山，04户型主要看大小南西北看部分海景。
户型分布在高区33-47层，4个户型朝向，也可以两套打通做620㎡大户型，东南跟西南主要看海景，西北跟东北斗可以看部分海景+大小南山景观
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分布在8-31层有3个朝向，东南，西南看海，东北看大小南山+部分海
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房产信息：
数读 | 2024年典型城市去库存“成绩单”
2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。
但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。
PART01
就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。
从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。
固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。
PART02
联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。
在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。
典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新回到2年以内。
PART03
土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡，其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。
排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地，同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地，1幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。
PART04
在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡，而宅地成交建面只有89万㎡，长期库存下降403.6万㎡，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。
联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市，2021年以来交易量急速下滑，2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地，合计成交建面135万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少404万㎡，广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8，高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为1.0，吸引5家房企竞拍，经14轮出价以11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。
PART05综上
得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。
若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。
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