坚决不躺平,一直在行动:万科上半年筑牢安全底线,多赛道REITs突破

8月30日，万科2024年半年报出炉。上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。在坚守财务安全底线基础上，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在自身努力重重挑战和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

万科不躺平的决心和全力的行动，也获得了主要金融机构的认可和支持。今年以来，万科密集宣布融资动作落地，合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。同时万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

当前，REITs被看作是房地产新发展模式的重要探索。国内拥有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展有着巨大空间。今年以来，万科在REITs方面不断取得突破，已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

值得关注的是，就在近期，万科公告公司骨干管理人员共计1862人自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，如此大力度的增持，充分体现了万科团队的诚意。同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，向外界展示了万科骨干团队同舟共济的坚定决心。