冷静!金融16条是强心剂,不是回生丹

作者｜Coral

出品 | 焦点财经

历史总是惊人的相似，房地产纠偏的号角再一次吹响。

2022年11月13日，一份名为《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的内部红头文件，彻底引爆地产圈。

该通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施

目前，中国人民银行和银保监会官网并没有相关文件披露，但多个信源已证实该内部文件的真实性。这也意味着，政策风向从C端转向B端，房企供给侧改革接近尾声，接下来将疏导房地产融资的各类管道，让楼市早日回归正常轨道。

不过，把这解读为“史诗级救市政策”为时过早。先下个结论：近期房地产政策的变化是“纠偏”而非“转向”、是“托”而非“举”，以往将房地产作为短期刺激经济手段的情况恐怕不会重现。

01

先带大家回顾一下这两年相关部门的口风。

2020年下半年，央行、银保监会等机构针对房地产企业制定了“三道红线”，断了企业以贷还贷的路，也直接导致部分房企的“暴雷”；2021年央行持续加码，给银行业加了“两道红线”，房贷业务受到影响；接着“两集中”政策发布，房企拿地热情消退，市场逐渐过渡到理性水平，导致地方政府财政资金吃紧。

房地产行业的风险有序出清后，2022年初迎来了楼市宽松窗口期的开胃小菜，收并购贷款不计入房企“三道红线”；央行降息了，五年期LPR谨慎下调5个基点；保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”……

直到3月16日，国务院副总理刘鹤主持召开国务院金融委会议，明确提出“对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

接下来，全国大地下了一场轰轰烈烈的红包雨：央行首套住房较LPR减20个基点；33条稳经济一揽子政策措施，慢慢传导到房地产身上；全国各个城市的放松首付、限购、限贷等全家桶优惠套餐；换房退个税……

金融16条的出台，正式将持续了10个月的甘霖从C端传导到B端，具体的方案步骤早已成型，比如“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成的“三支箭”，一切只是稳步推进而已，从而让房地产软着陆，行业出清调整诱发的恐慌挤兑和信用问题正在被修复。

02

从政策方向上，根据房地产下行的性质，重中之重是融资政策的纠偏。

政策全文放在文章最后，建议大家逐字逐句认真阅读。接下来，我们挑了几条重点的，从普通老百姓和地产从业者的角度，来理解这份文件的语言逻辑：

一是，要求银行金融机构“稳定房地产开发贷款投放”，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

2023年第一季度是房企债务到期高峰期，前置性支持民营企业，有利于预防年底民企风险事件继续爆发，受益民企将包括未出险的民营企业，以及短期出险问题不严重或被错杀的民营企业。

不过能执行到哪种程度要打个问号，毕竟民营地产商走到“死伤相藉”的局面，主要原因是这两年金融机构对民营地产商不够一视同仁。

二是鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

近两年，承建迪拜哈利法塔的南通六建，拥有公路工程特技资质的云南路建，一级资质建企重庆元飞、河南高速发展、浙江怡业建设、浙江自胜建筑等建企一个接一个倒下，资金链一个没跟上，就全盘皆输。

建筑企业属于房地产、基建产业链上游，其需求随房地产、基建行业景气度在开工、施工、竣工等环节的传导而轮动。这次对建筑企业的信贷投放，也是稳地产、稳经济、稳就业的重要举措。

三是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

可以看到，此次政策几乎覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托，此前近一年多来，金融监管部门出台多项纾困支持措施，均未涉及信托公司。而信托恰恰是民营房企使用较多的金融产品。

至于增信支持，今年以来，银行间债券市场多措并举满足房地产企业合理融资需求，维护房企债券融资通道畅通。此前11月8日晚，交易商协会已经发文称，继续推进并扩大民企债券融资工具（“第二支箭”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。目前，龙湖增信业务已被受理，美的置业和新城控股等房企也在审批流程之中。

四是支持开发性政策性银行提供「保交楼」专项借款。鼓励金融机构提供配套融资支持。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

针对保交楼，政策用了大量文字阐述，充分说明国家层面对于保交楼的重视。对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，启动了2000亿元保交楼专项借款，但事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，16条对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”。

甚至对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，很大程度上将提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。

五是做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。积极探索市场化支持方式。

很多民营地产商手握优质项目和土地，不是不愿意贱卖，而是贱卖之后就全部都是负债，无法生存。一旦有价格合适的国有企业或者大型合资房企愿意收购，对中小民营房企和行业都是大好事。而在此过程中，行业内的兼并收购发生将愈加频繁，优质企业有望收获业绩份额持续提升的良机。

六是鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。

这条是针对购房者的政策，宏观经济和社会经济以及房地产市场均面临着较大的下行压力，疫情反复对居民收入的影响，消费端市场购买力透支，继续加杠杆购房的空间显著受限。

坚持因城施策，执行好差别化的住房信贷政策，保障刚需、满足改善及新市民购房消费，一旦购房者的展期调整、保护征信权益成为常态，相信群众的购房热情也会缓慢回归。

七是优化住房租赁信贷服务。拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

政策利好之下，住房租赁市场规模或将继续扩容，尤其是人口持续净流入的大中城市，租赁市场规模将不断提升。对于提前响应国家政策、布局了租赁第二增长曲线的房企也是重大利好。

03

文件精神都领悟到了，关键词也标注出来了，之后就剩下加码执行了。

不过，中国房地产的轮回，始终没有走出“一紧就死，一松就乱”的怪圈，活脱脱就是一只猴子上蹿下跳。把握好调控和松绑的力度与节奏、目标与方向，增强稳定性和持续性，是房地产平稳发展的关键。此次16条的出台，有几个较为明显的信号，值得关注。

第一，对于普遍急需金融支持的广大房企而言，是有条件的。只有“治理完善、聚焦主业、资质良好”“保证债权安全”“财务总体健康、面临短期困难”的房地产企业才有可能得到支援。

这也意味着，央国企、优质民企经营将逐渐回归正轨，问题房企仍将有序出清。

第二，认为房价只涨不跌，未来依旧投机炒房者，会输的很惨；同样，预测房地产会断崖式下跌，也不明智。

16条的出台，房地产行业去杠杆政策迎来阶段性调整，但整体主基调未变，严防房地产过度金融化、泡沫化，适度控制去杠杆节奏，最终目标让房地产市场实现“软着陆”。

第三，治大国如烹小鲜，需要时间来解决。不要奢望楼市立马能够回光返照，也不要奢望房企立马青春焕发。

毕竟，投资、买房、贷款、消费，这些我们司空见惯的经济活动，是国民经济高速发展的根本，而它们直接与预期和信心相连，所有人都在为不确定的未来而采取保守策略。

金融16条的出台，或许是强心剂，但绝不是回生丹。

《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》全文