央地财税调整,商品房真成“夜壶”了?

9月26日，国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，对央地财政关系和税收分成进行了调整。

提出了三大举措，但最重要的一点变化是：消费税以后要全部交给地方了！这将直接给地方带来增收。

另外两项举措是，1、将试点的增值税“五五分享”比例继续保持下去，2、

调整完善增值税留抵退税分担机制。即增值税留抵退税地方分担的部分（50％），由企业所在地全部负担（50％）调整为先负担15％，其余35％暂由企业所在地一并垫付，再由各地按上年增值税分享额占比均衡分担，垫付多于应分担的部分由中央财政按月向企业所在地省级财政调库。

也就是此前，中央和地方试点到实施的增值税方案已经被认可，其中退税部分，中央还主动承揽了一部分，同时降低了企业和地方的压力。

较大的变化还是来自消费税，而这也许会改变地方和企业，包括企业经营模式的转变的政策变化。

更远的1978年前的事就不谈了，大家都没钱，而且卡得太死，于是，中央选择放手，走市场化的道理，而与此同时，各省也和中央签了财政包干承包合同，定好交多少税，财政收入多了也不会多交。

此后，就是地方口袋里的钱多了，而中央却越来越“穷”，到1988年开始，中央开始三年需要向地方政府借钱，到了1991年时，高层开始体会到“国库空虚”，但直到1994年才有分税改革，重新将税源划分为中央税、地方税和央地共享税，将地方上的税收更多地提到中央来。

在1993年9月到11月这两个月的时间里，朱镕基带着60多人飞遍17个省、市、自治区，一个个地做工作要钱。

其中，最难的当然是当时最有钱的广东省。

据时任财政部长刘仲藜的回忆称，广东两位主要负责人问朱镕基，广东的特殊政策还要不要实行？如果包干制取消，我们还要不要在20年内赶上 “四小龙”？

按财政会议上所提出的办法，广东就什么大事也不干了。广东省给了给了朱镕基两张表格，列明了如果采用分税制，中央要从广东多拿走1000多个亿。

为什么广东敢如此和中央叫板？因为不仅财权下放了，连同地方政府的管理权也下放了很多。

1979年7月，全国人大修改了《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》，赋予了省级人大及其常委会制定地方性法规的权力，确立了地方立法权。

随着改革的深入，企业的自主权和地方政府相应的经济管理权限都被放大了。好处当然是调动了地方政府发展经济的积极性。坏处就是中央没钱搞更大的基础设施建设。

经过一番讨价还价后，最终，中央少拿了300亿，广东同意实行分税制。

如果说1978年-1992年，中央和地方的关系是放任地方的话，到1992年开始就是权力收紧，并不断合理合法化的过程。

在1992年，党的十四大提出建立社会主义市场经济体制的改革目标后，市场经济体制要求建立全国统一市场，同时，要求打破地方政府各自为政的经济发展模式。

中央政府不仅要承担起宏观调控的职责，同时还要应对市场经济带来的区域发展不平衡等诸多问题。

到了2012年，推进中央与地方关系改革成为改革的主线。

十八届四中全会提出“明确地方立法权限和范围，完善不同层级政府特别是中央和地方政府事权法律制度”的要求。

2018年出台的《深化党和国家机构改革方案》将省级和省级以下国税地税机构合并，实行以国家税务总局为主与省（区、市）人民政府双重领导体制。

在分税制的体制下，中央有钱了，地方政府呢？就热衷卖地和招商，但这种模式终归有穷尽的一天，近两年，房地产调控使得有些地方土地流拍，影响了土地财政收入，而打击影子银行又让40万亿的地方债务压力增加，地方没钱了。

从1994年分税制改革之后，地方政府的财政收入占全国财政收入的比例从75%骤降到53%，而地方财政支出占全国的比例却从70%蹿升到85%。

而另一方面，国家为企业减负大规模减税降费，特别是2019年可望超过2万亿元的减税降费规模，短期内财政收入增长可能面临严峻的挑战。

在公共财政支出的较大头“教育”中，地方负担达到90%以上，但地方政府没钱时，最容易受到波及的就是教育。2018年，某市出现全国首例地方政府拖欠公职人员薪资事件...

这一次改革从消费税入手，消费税从生产、进口环节后移到批发、零售环节，以前由企业交的消费税，现在经销商、消费者也要来交。

后移征税环节，也可以一定程度上避免重复征税。这样更好解决“生产地原则”导致了地区间的激烈竞争问题，此前很多地方政府要求跨省经营企业在当地注册的做法，也导致企业多重注册，增加成本。

消费税的后移传递出的清晰信号是：政府将引导消费成为经济增长的较大“奶酪”。

对地方财政来说，这一条是实质利好。2018年我国最终消费率为54.3%，对经济增长贡献率达到76.2%。今年上半年，最终消费支出增长对经济增长的贡献率达60.1%，完全是未来税改的方向。

坊间一直传说的开征房产税作为地方固定税种，单就目前宏观经济形势看房产税的开征可能性不大。现在，拿出中央的一部分稳定的固定收入给地方分享，是最为积极稳妥的办法。

而对于房地产企业来说，地方政府现在还仰仗卖地收入，未来会不会成为

“夜壶”，完全取决于开发商能不能走上产城或区域运营之路，发展文旅、养老等地产或许会更受到地方政府的欢迎。

商品房时代，对于房企而言将成为过去时！

与国内力促消费，刻意打压房地产业不同，海外房产投资，特别是东南亚房地产投资。

正所谓东方不亮西方亮，此前，有很多国内投资者关注泰国越南房产投资，但随着这些国家期房不断上市，房价的上涨也步入稳定期，而傍边的柬埔寨却成了国人投资的又一个热土。

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而首都金边拥有汇聚全国的政治、经济、文化资源，是集一国发展之力的核心，来自各个国家和地区的优秀人才聚集在这里，也是国际开放性、包容性最强的城市，投资房地产优选首都金边。

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最重要的是金边房价是东南亚首都城市中少有房价没有破3万的城市！

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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