超高层住宅该不该买? 看完这些就心里有数!

朋友小彭，最近有点心烦。总结起来原因有二：一、写不完的代码；二、为买房子纠结。

小彭说，看了一套超高层房子，有点喜欢，可身边的朋友、亲戚都说超高层不好，遇到停水停电咋办？万一有个紧急情况咋办？

更有人说，超高层房子遇到刮风，楼都会摇摆，很吓人的。听到这些后，小彭犹豫了纠结了，向来果断的他，这次没有了判断。

“超高层”住宅，西安也没有缺席

其实，小彭的纠结并不是个例，包括身边的熟人，也有过类似的吐槽。在西安从事金融工作的刘涛，就分享了曾在深圳租住超高层的经历。

他说，这类房子有时候真的“想说爱你不容易”，水电和安全问题是一方面，户型设计也很一般，关键有时候还等不上电梯，就因为这事，错过了打卡，耽误了早餐，还没少挨上司批评。

所谓的超高层，一般而言，就是40层以上或高度100米以上的建筑。根据《民用建筑设计通则JGJ 37-87 》第1.0.5条：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）建筑物高度超过100M时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

这类建筑一般具有很明显的经济社会效益，如上海浦东的金茂大厦、广州“小蛮腰”广州塔，既打造了城市商圈，也代表着一个城市的发展和开放程度。

在香港、纽约、巴黎等一些国际化大都市，高达70、80层的住宅屡见不鲜。在北上广深等一线城市，也有众多超高层住宅。这些占据核心地段、公园、湖景等优质资源的超高层建筑，往往被打造成豪宅项目，如上海的世贸滨江花园、浦东新区的汤臣一品等，就是超高层豪宅之一。

在西安，近一两年曲江、高新和城北的一些楼盘，也陆续推出超高层住宅，如阳光城·丽兹公馆、金地南湖艺境、南飞鸿·十年城、万象春天等。这些“高大威猛”的建筑，大多建在项目周边和临街位置，以两室和小三室产品，来对西安人居住史，进行从多层、小高层、高层到超高层的提升。

不过，经过走访发现，这些超高层建筑，一定程度上也成了部分开发商拉升容积率的“工具”。业内人士刘玮就毫不避讳的说，对于开发商而言，容积率越小越好，而对于购房者来说，容积率越大越好，这么问题怎么解决？超高层建筑可能给出了“捷径”。

我们不妨来看看西安的这些超高层建筑：

1、中国·铁建万科翡翠国际

这个位于曲江大道东侧的楼盘，其中4栋超高层，4梯10户，共44层。按照国家建设标准，高层层高不得低于2.80米来计算，以层高2.8米估算，总高至少在120米以上了。

从往期的售价来看，10500元/㎡的均价还算“亲民”，与周边的楼盘相比价格优势还挺明显。但看到4梯10户这个“配置”时，还是让我有些迟疑了。抛开其他不说，人员庞杂可能就是较大的“减分”项。

2、华侨城天鹅堡

这个项目可谓是曾经的一匹“黑马”，在曲江一期占尽地段配套等优势。总高44层的超高层，计算起来总层高至少在120米左右了。近期推出的200平米以上大平层，有6梯8户、6梯5户等，这方面做的还算可以，但18500元/㎡的均价，比附近翰林世家在网上挂牌的二手房价格还要高出近1000块钱。还是应了那句话，没有较高，只有更高。

3、金地南湖艺境 

待售的15号、16楼都有超高层房子，不过近期推出的15号楼，为高层超、高层两个单元，80—130㎡户型，3梯5户、2梯4户。均价12500元/㎡。33、43的层高，总层高约在120米，特别属于超高层了。不过可能是由于地理位置的原因，超高层的价位比高层的价位略微低一些。与2018年8月22日（总第55批）商品房预售价格公示的12671元/㎡相比，价位还算合适。对于想买超高层的购房者来说，不失为一种选择。

4、南飞鸿·十年城

位于高新科技二路西段与西三环交汇东南角处，4期的有部分楼盘就是超高层，总高也接近100米。90—130㎡的户型，均价12000元/㎡，以2梯4户，3梯6户为主。

按照新版《住宅设计规范》总层数在12层及以上的住宅，设置电梯不应少于两台的规定来看，2梯4户还好，3梯6户就要综合考虑电梯等待时间，人员庞杂等因素了。不过与周边房价相比，售价也还算持平。

一般而言，超高层的建筑成本，要比普通高层高出30%-40%左右。但从这几个楼盘的售价对比中，不难发现，除了华侨城天鹅堡售价略高外，其他的基本上都还和普通高层的售价持平或者更低。

独立地产评论人李连源道出了原委。他说，与普通高层相比，超高层住宅还有一个被接受和认可的过程，虽然超高层的造价上涨，但多出的房子却是实实在在的，在地价不变的前提下，这些多出的房子，反而会增加开发商的利润率，再加上营销手段，这也是西安超高层售价不是很高的原因。

说说关于超高层的这些事

超高层建筑，从设计之初，就有着别于其他建筑的技术要求。与普通高层相比建设难度也在不断加大。

以消防为例，建筑高度大于100m的民用建筑，其楼板的耐火极限不应低于2.00h；保温材料的燃烧性能应为A级；建筑高度大于100m的公共建筑，应设置避难层（间）；设置垃圾管道时，垃圾斗应采用不燃烧和耐腐蚀的材料制作，并能自行关闭密合；高层建筑、超高层建筑的垃圾斗应设在垃圾道前室内，该前室应采用丙级防火门等等。

当然，超高层的优点也是比较明显：比如：

1、视野好、空气好，特别是高楼层视野、空气好，住上面的人明显感觉空气会清新不少。

2、采光好、通风好：由于超高层房屋很少有遮挡物，因此采光、通风好，不但能充分享受阳光的温暖，还可以体验“俯瞰一切”的既视感。

3、噪音小、污染少：高楼层的污染相对来说是较少的，房间干燥清洁，易于保持卫生整洁。

4、四害少：由于楼层较高，远离地面，蚊虫、老鼠、蟑螂等四害相对较少。

虽然，楼市陆续推新，但大多数人对超高层住宅的态度，还是谨慎的。大家关注的焦点是：居住人员会不会很杂、物业管理能否到位、电梯运行情况、设施布局、水电、以及防雷防电、公共安全等问题。

业内人士更是说出了超高层的一些“不是”：

1、建筑成本高昂：一般高楼层建筑必须使用先进的建筑材料和工艺，建造成本和管理成本都也高。但也会产生能耗高，人员多等问题。而且还可能影响城市的景观，造环境污染问题。

2、使用较不方便：30层以上建筑，由于住宅人员众多，一旦电梯出现故障，会给住户带来不便。特别是人流高峰，容易造成楼层拥挤，万一停水、停电、电梯，会让人烦不胜烦。

3、电梯速度太快：普通住宅电梯约为1.75米/秒，而30层以上住宅项目为了达到消防规定，通常会采用高速电梯，高速运转的电梯，很容易带来不适感。

4、电梯费用高：一般现在的电梯收费从2层楼开始，每增加一层就增加相应的电梯费用，购房者如果选择超高层住宅楼的话，电梯费用就会比普通住宅高一些。

5、实用面积减少：楼房越高，楼房压力就越大。一般超过40层左右的住宅，受压力影响，剪力墙厚度就会相应增加。有些楼盘的剪力墙，难免会影响到房子的实用面积。

6、消防安全问题：如果发生火灾，高楼层就很危险了。一是楼层太高难以逃脱，二是消防难度加大，增加救援难度。

超高层房子还能不能买？

在城市的灯红酒绿中，一座座高层建筑扮靓了城市的天际线，一个个高层住宅的背后，承载着万家灯火的幸福故事。

对于那些坐拥湖景、海景等稀缺资源的超高层，由于产品定位和客群定位的不同，后期相对梯户比，居住人口密度舒适度等可能会得到保障，而中端档次的超高层住宅，还是需要综合考虑一下。

如果你要选择，不妨注意下以下因素：

1、注意户型的选择

目前大多数超高层住宅都是框架结构，一层对称布置两户或者多户，这就会出现不同的户型格局，有的甚至位置比较偏，购房者要结合需求选择户型格局。

2、密度和观景非常重要

对于超高层来说，居住密度是关键，密度越低，公共资源利用率越低，居住品质越高。同时还要注意住宅的朝向景观、周边地区未来的规划，如果在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，后期居住肯定会不适。

3、注意电梯数量

选择购买高层住宅，要观察整座楼的总户数与电梯数量。

4、注意楼层供水、水压、供电、应急电源等细节

5、注意超高层住宅的物业管理

物业水平对于居住舒适度的影响也很大，超高层更是如此，好的物业对于紧急情况下的安全保障很关键。

其实，不论是多层、小高层、高层、超高层，都有一个认可、接受的过程。我们觉得，如果是自住，想每天触摸到排名前列缕阳光，那可以根据梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层、户型、朝向、舒适度等因素来合理选择。毕竟有些超高层住宅的售价确实比高层低些，省下的就是赚的。

如果是投资，这就得你有一双慧眼了，除了考虑品牌定位、梯户比、居住密度等因素外，还需考虑附加值和增值潜力，毕竟从目前的情况来看，要想让所有人接受超高层，还有一个过程。 

还是那句话，买房子这件事儿，适合你的才是对的。

来源：西安楼市情报