向存量要增量,向运营要效能!第七届中国不动产资管峰会成功举办

2022年，在宏观经济面临较大下行压力下，国家对地产行业的政策支持密集出台，从二十大中“租购并举”，到“金融十六条”，从“六大行派发万亿融资”到“信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，从保交楼到保主体，这些政策的密集出台都在预示着房地产及其资管行业在2023年将迎来重大机遇。

而随着疫情的放开，我国的发展重心重新回到经济建设上来，作为国家支柱行业的地产行业更是遇到重大机遇。那么，如何把握新的发展机遇，如何立足当下、谋划未来是行业内企业共同需要思考的问题。

2022年12月21日，由睿和智库、万商俱乐部联合主办的第七届不动产资产管理峰会以“修复信心、筑底启航”为主题，采取线上+线下的形式，在北京和上海两地同时召开。本次峰会聚焦宏观展望、资管动向、资本市场、创新运营、低碳数字化五大热点议题，邀请政府、行业协会、金融及资管机构、投资方、低碳及科技企业等齐聚一堂，自省过往、择机选择、筑底法则、修复信心，研判2023 年不动产行业趋势，共创行业新篇章！

这是一场头部企业智慧碰撞、业内大咖经验交流的不动产资管年度盛会，也是一次不动产资管领域含金量极高的颁奖盛典。业内大咖齐聚一堂，众多嘉宾各抒己见，畅所欲言。

在开幕式上，睿和智库、地产资管网创始人韩玮烨，万商俱乐部创始人杨泽轩代表主办方致辞。

韩玮烨表示，在这样的特殊一个时间，我们第七届资管峰会还是开起来了，这也代表了一次完整的循环。就像我们中国宏观经济和房地产转型一样，七年最难的一次好像应该能过去了。今年峰会的主题非常契合当下，修复信心，筑底起航。信心从何而来？其实怨天怨地，不如先从自身开始去考虑。怎么去修复？用句古话叫万事求诸自心，向自己找力量。

杨泽轩表示，第七届中国不动产资管峰会，虽然我们的筹备期过程也是跌宕起伏，中间有很多的周折，但还是坚持按照全产业链、宏观、微观相结合，务实求真的价值理念，我们在继续前行！今年我们的峰会不仅实现了京沪联动，而且线上线下同时举行。本届不动产资管峰会的主题是“修复信心，筑底启航”，主办方希望以峰会作为契机，持续推动全行业思考，找出从不动产开发到经营的新方法、新路径。

在峰会上，上海交通大学安泰经济与管理学院教授黄少卿，华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人李越、普洛斯资本副总裁孔丽娜、实创亿达总经理官兰兰、鼎晖投资董事总经理及特殊机会业务负责人吴锐、阳光海天停车产业集团总裁江沁园、木棉中国董事长闵杰、首开LONG街商业负责人乔红玉、创富港北京公司总经理郭建、中海商业商办资产管理部高级总监李雪瑞、RSP中国区董事总经理石璐、自如合伙人兼资管平台事业群总经理孟月、安永合伙人袁晓龙、城家CFO兼华住集团高级副总裁兼资本运营中心负责人叶菲、北京益信佳商业管理有限公司副总经理孙运洲、魔方生活服务集团首席战略官胡鼎等嘉宾进行主旨演讲或参与圆桌对话。

第一位主旨演讲的嘉宾是上海交通大学安泰经济与管理学院黄少卿教授，他演讲的题目是“宏观展望：我们正在经历的和即将经历的”。他的主要观点如下：

影响明年宏观经济的两大基本因素：新冠疫情是否能够在明年第一季度基本结束，宏观经济政策大方向确定前提下的具体政策选择。

影响房地产的因素：短期因素是总需求，中期因素是总供给，长期因素是人口结构变化。

在总量增长必然趋向放缓的大背景下，中国提出要向房地产新发展模式过渡，实现这一战略转型的关键是什么？有三点：第一点，在哪里建房？我们需要理解中国未来城市化和区域经济发展的新动向；第二点，为谁建房？2035年人均GDP向2.5万美元增长的过程中，中国居民的收入结构变化和中等收入人群的成长；第三点，建什么房？我们需要适应新一轮数字技术革命背景下住房功能的升级嬗变。

华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人李越在标题为“华润保租房及公募REITs实践之路”的主旨演讲中观点如下：

保障房对于我国社会稳定和发展有着重要意义。自1994年国家首次提出经适房，成为了我国保障房体系的开端。2022年1月，保障房体系被纳入国务院《“十四五”公共服务规划》，保障力度或将迎来进一步提升。

现有住房保障体系中，保障性租赁住房将成为核心城市未来最为重要的增量住房供应来源。

三批次基础设施公募REITs试点项目已正式上市，二级市场投资人对公募REITs产品高度认可。成熟REITs市场中，长租公寓REITs总市值仅次于基础设施，为REITs主流业态之一，REITs估值倍数为23倍，高于其他持有物业类型，且估值倍数呈现持续上升趋势。他预测，我国租赁住房REITs总市值可达1.1万亿至1.5万亿元。

普洛斯资本副总裁孔丽娜在标题为“修复信心 重塑价值——城市存量物业投资管理实务分享”的主要观点如下：

REITs推出和发展普遍是经济萧条或者房地产市场低迷时期，我国正在推进多层次REITs市场建设，当前推进商业REITs正当时。

REITs的核心是资产逻辑，从基础设施REITs经验来看，核心城市成熟板块的优质资产是未来商业地产REITs的主要目标。这就为城市更新提供了新一轮的可发展空间。

核心商圈的工改办项目可有效承接新兴产业、创业企业等蓬勃发展带来的个性化空间办公需求，重点关注租售限制和改造周期，优选核心商务区项目。

实创亿达总经理官兰兰在标题为“地标园区---中关村壹号运营方法分享”主旨演讲中的主要观点如下：

科技园区运营是持续投入、长期分散收回投资的发展模式。团队在总结国内科技园区运营现状后分析得出：产业园是由多方参与、共同推动的利益共同体。合作理念、合作模式、运营管理能力直接关系园区的投资回报率。而市场化是解决问题的关键。

产业服务一定不是产品思维、而是用户思维。区别于多数大型产业园区“大而全”的产业服务，产业服务应该是“专而精”的，针对企业痛点给予专业化的解决方案。

鼎晖投资董事总经理及特殊机会业务负责人吴锐在标题为“新旧动能转换：产业园的再造与提升”的主要观点如下：

随着中国经济步入转型期，新经济不动产成为更匹配这一时期经济发展特点的业态形式，也是投资人关注的重点方向。投资机构目前重点关注四个方向：物流园区、IDC、产业园及长租公寓。

疫情使得仓储物流加持短期遭受冲击，但得益于低利率环境，其估值迅速恢复至疫情前最高水平并持续向好，市场表现佳，故以仓储物流资产为代表的新经济不动产适合做周期性投资。

疫情冲击及经济下行带来大量产业园投资机会。产业园能够很好地匹配新经济产业的空间需求，成为助力中国经济结构转型的重要新经济不动产。

在上午的主旨演讲结束后，开启了圆桌对话环节，本次圆桌对话环节由睿和智库秘书长&COO郭伟主持，七位嘉宾围绕“修复信心的道与术”这一主题进行探讨。

参与讨论的嘉宾有阳光海天停车产业集团总裁江沁园、木棉中国董事长闵杰、RSP中国区董事总经理石璐、首开LONG街商业负责人乔红玉、创富港北京公司总经理郭建、中海商业商办资产管理部高级总监李雪瑞、睿和智库&地产资管网创始人韩玮烨。

阳光海天停车产业集团总裁江沁园认为：期待国家出台更多支持老百姓消费的政策，之前国家限制大家买车，现在鼓励大家买车。因为车子、房子能直接拉动中国的GDP。之后的趋势一定是停车费贵。让你买得起车子，但用不起车子，都去做公交车，这是大势所趋。

木棉中国董事长闵杰谈到：企业应该把更多精力放在研究微观上，研究现金流供养比和营销团队人比，能帮助公司产生更多的现金流。企业应该在能接受的范围内承担一定的风险。

首开LONG街商业负责人乔红玉阐述：前两年存量商办项目相关的政策对企业影响大，政策的效果还是需要一段的时间去观察，针对细分领域的政策刺激比较期待。

创富港北京公司总经理郭建阐述：在坚持中找机会。从我们民办企业来讲，行业政策的真正落到位还是需要一定的时间，从企业自身的需求来看，未来的定位怎样的，可能有更多的选择。

中海商业商办资产管理部高级总监李雪瑞讲到：2022年底，商业REITs相关政策的出台，一是增加了商业不动产的流动性，二是能实现房地产领域从开发运营到资管的转型，三是打通开发、管理运营的仁督二脉，这是非常好的信息和政策。

睿和智库、地产资管网创始人韩玮烨：很多地产企业的负债率高企，表内表外乱七八糟，本身已经到了不正常的企业经营状态了。所以，一定是物极必反，但是是不是能否极泰来？减肥还需要策略。未来一定是行业出清，产业链重构，商业模式的创新。

RSP中国区董事总经理石璐：未来不管是城市规划还是地产以及社区，都会必然走上更加更新更加精细化的管控。她认为存量物业的更新改造等其实是非常有前景的领域。另外，碳达峰，节能方面、数字化等方面也会产生不错的机会。

在下午的论坛中，自如合伙人兼资管平台事业群总经理孟月开启了第一场主旨演讲，他演讲的题目为“资管驱动，重构长租资产的价值”，其主要观点如下：

对于当下的市场，主要还是集中在供需侧的平衡问题。一方面，因为经济周期性影响，需求侧的支付能力下降；另外一方面，供给侧多主体增加房屋供给，而品质服务的需求亟待提升。

市场化长租公寓运营机构的能力主要体现在产品力和运营力上。产品力上要匹配多元宜居诉求和成本领先等方面。运营力体现在数智化一站式运营方面以及团队管理等方面。

安永合伙人袁晓龙做了“保交楼、保主体”背景下，专业服务机构作用的一些思考的主旨演讲，主要观点如下：

“保交楼”项目涉及利益主体较多，需重新进行利益调整。

因保交楼项目涉及利益主体较多，建议由政府部门牵头纾困，以平衡各方利益，加快纾困工作进度。根据项目具体情况，聘请专业的财务顾问、法律顾问对每个项目进行摸底尽调，掌握底层资产的具体情况。

木棉中国董事长闵杰在“产业思维下的产办招商与运营”中的主要观点认为：

从现金流可以维持的时间来看，小微经营者普遍面临现金流可维持时间较短的情况。避免大多数企业破产和由此导致的负面冲击（如失业率上升、生产力下滑等）已迫在眉睫。

探究在疫情冲击下的不同经营模式（线上和线下）的经营表现，可以看到，线上和线下模式相结合的经营方式更加能够保证利润率，线上多平台经营+线下经营更容易在严格的防控政策下实现盈利。

城家CFO、华住集团高级副总裁、资本运营中心负责人叶菲在“精细化运营时代，城家如何'出圈'？”中认为运营管理成为独立于传统物业和资管的板块，是租赁住房全生命周期运作的中枢。建立更精细的运营体系，助力提升资产回报率。更精细的运营体系包括产品力、销售力、技术力三力驱动。

北京益信佳商业管理有限公司副总经理孙运洲在“城市更新，一场关于城市化变革新征程的探索”中认为，全球城镇化先发国家的发展历程表明，城镇化达到60%以后，城镇开发模式将从外延增量式扩张转向增量扩张、存量更新并重的发展模式。

我们面对的是从存量中去获取增量，在原有体量基础上实现规模上、经济上、社会效益、受众体验上的增量。通过科学规划增加有效使用面积、吸纳产出更高的产业、引入更加多元化的业态组合，选择更具符合时代需要的优质品牌，满足甚至引领更广大人群的全面需求，实现城市更低成本的高质量发展，实现项目从单一功能向复合型功能的转变。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎在“退出通道清晰，中国租赁住房大资管的探索实践”中认为，保租房C-REITs成功发行为住房租赁行业提供了全新的退出渠道，标志着中国保障性租赁产业的“投-融-管-退”的闭环正式合拢。

REITs可能会涵盖高端公寓、长短租结合项目、跨城市项目组合产品、新建项目+改造项目组合产品等。一些长短租结合的项目，比如“酒店+长租房”或酒店内有长租房的项目也有望进入到储备项目当中。这类项目可以凭借酒店的短租收入拉高坪效（每平方米产生租金的能力），也可以凭借长租房的稳定客源提高入住率，预期这类项目的收益率会较为可期。

他认为，资管2.0时代面临3大痛点：合规底层资产不足，存量入局标准不健全、投资人竞争激烈。资管2.0时代，需要大力发展Pre-REITs基金。

在本次峰会上，主办方发布了资管新势力奖项，榜单覆盖项目奖和企业奖，盘点近一年来不动产资管领域的优秀企业和项目。

修复信心，筑底启航，新环境下不动产资管企业如何做好立足当下、布局未来，第七届不动产资管峰会上众多业内大咖的真知灼见，希望可以给大家带来新的启发和机遇！