房企“保交付”:出险房企加速“保交楼”,头部房企“卷”交付体系

编者按：行业发展进入深水区，“稳民生”、“保交付”作为楼市“安全底线”的大背景下，“交付力”也正成为房企的核心竞争力之一。

时值年中交房季，搜狐财经联合搜狐焦点、焦点财经、搜狐地产共同推出《楼市正能量，硬核“保交付”》年中特别策划，找寻“保交付”时代的行动派，并通过深度调研、区域市场走访一批典型项目，直击市场一线行情，呈现楼市复苏进程。

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作者|陈盼盼

编辑|吴亚

张硕是一名北漂，前年掏空了6个钱包，在北京首付了一套新房，开发商是一家中字头央企。但是他说，在临近交房前，他经常失眠焦虑两件事，一个是能不能顺利拿到房子，另一个是交房质量是否与宣传一致。

能否按时交房、按质交房是张硕的担心，也是千万购房者的担心，更是“保交付”的核心。

去年7月，由政府牵头、金融行业助力，地产行业打响了“保交付”战役。而房企是这场战役中的主要力量。不少房企，尤其是出险房企将“保交楼”提高到核心地位，集中力量保证交付。

进入2023年，房企的交付任务依然严峻，融创、绿地、佳兆业等房企按下交付加速键，带动房地产竣工较快增长。与此同时，出险房企、金融机构通过探索与实践，寻找到“金融机构接管+委托代建”的纾困路径，既能保证项目交付，又能隔绝投资风险。

如今，随着房地产行业进入市场修复期和信心企稳期，房企比拼的核心逐渐从拼速度、拼规模向拼产品力、交付力转变，开始搭建及完善交付流程体系化，全面提升交付的品质和服务。

多家房企“保交楼”提速

面对脆弱的市场信心，“保交付”既是房企社会责任的担当，更是消解客户担忧、重塑市场信心的一剂“定心丸”。

身为交付主体的房企，2022年纷纷将“保交付”提高到了核心地位。经过一年的努力，去年50家房企累计交房429万套。其中，TOP20房企的交付规模占全国竣工规模的一半。

即便如此，2023年房企的“保交付”任务依然严峻。若按照预售到结转为期两年的节奏估算，2021年全国商品房销售额高达18万亿，创下历史新高，意味着相当的交付任务将落在2023年。

也因此，进入2023年，多家房企没有放松“保交付”。碧桂园莫斌称，要把保交楼放在‘立足自救’的第一位。新城控股董事长王晓松表示，2023年将全力以赴完成“保交付”目标。

部分出险房企尽管面临资金和偿债压力，依然“咬牙”保证项目交付。金科表示，“面对挑战，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务”。合景泰富今年5月启动境外债重组，称将集中有限资源保交楼、稳销售。

数据是房企“保交楼”效果最直观的呈现。据不完全统计，目前有10家房企主动披露最新交付数据，且几乎全是出险房企。可见，“保交楼”对出险房企修复信任链、实现自救的重要性。

声称“2023年是履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年”的恒大，于今年前5月累计交付12.2万套房屋，总建筑面积约1389万平方米。另一个交付大户融创，在1-5月累计交付8.2万套，向债权人、投资者传递恢复正常经营的信心，同期，暂停美元债偿付、优先“保内”的中梁控股累计交付超4.3万套；金科股份累计交付房子总面积约463万平方米，交付套数达30381套；去年出险的旭辉也于21座城市累计交付约2.7万套物业，保交付在持续进行中。

搜狐财经发现，今年不少房企加快了项目交付速度。绿地集团披露，于前5月已累计完成交付面积506万平方米，较去年同期增长约10%。佳兆业在前5个月交付约1.5万套房源，已超过去年全年总交付量的70%。而融创4、5月新增交付项目均超2万套，并表示“继续全力以赴保障交付加速”。

搜狐财经制图

在政府、金融机构、房企的努力下，今年1-5月，全国房屋竣工面积27826万平方米，同比增长19.6%，增幅持续扩大。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，“在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动房地产竣工较快增长。

资本代建渐成风潮

随着房地产行业进入深度调整，“保交楼”不仅是房企的头等大事，也是头等难事。对于出险房企而言，如何在销售难、融资难、信用差的情况下完成“保交付”，一直是个棘手问题，也备受行业关注。

起初，出险房企主要是通过项目股权转让给合作方、金融机构的方式，为项目后续建设及运营提供保障。去年2月，恒大向信托机构出售4个项目股权，而信托机构通过接管项目公司的资金投入、运营管理，保障项目后续开发建设及交付。融创董家渡项目引入中国以“股+债”方式介入，为项目相关方注入信心的同时，再联合6家银行组成的银团发放拆迁贷款，保障项目顺利重整盘活。

如今，随着合作方、金融机构在项目资金投放、风险管控上越发谨慎，资本代建逐渐成为项目盘活的主流方式。

资本代建是指信托公司、资管公司等金融机构出资，委托代建方参与项目开发、建设、运营、销售的全过程服务，即“金融机构接管+委托代建”，目的是实现安全、高效的“保交付”。

其中，金融机构拥有强大的集资能力，可以为出险项目提供资金支持，但往往缺乏专业的开发团队，以及项目开发及管理经验。而代建企业往往拥有成熟操盘经验和品牌溢价，可以弥补金融机构的不足，进而实现“前端风险控制、后端开发价值变现”的双赢。

恒大江阴烂尾项目的盘活采用就是资本代建模式，即中粮信托从恒大接手项目股权，对项目提供部分资金，然后引入绿城管理进行代建、代管。

佳兆业南沙“悦伴湾”项目也是采用资本代建进行纾困：中国信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

除佳兆业外，新力控股广州增城海石洲悦项目，以及一些位于山东、武汉的小房企项目，也由信达系注资，信达地产代建或联合建设。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，资本代建是符合中国国情的、行之有效的纾困路径：政府先配合稳住房产项目公司，以防公司被冻结或清盘，然后找AMC出钱，找第三方代建，这样可以隔离风险。“因为出险的项目公司内部系统已崩溃，建设项目的时候，一是不畅顺，二是有严重的利益冲突，不适合继续由它们来建设。”

“保交付”下半场：比拼交付力

随着地产行业进入市场修复期和信心企稳期，购房者对“保交付”的关注点发生了变化：不仅要求保证交房，还要求保证交付的品质与服务。这也倒逼房企在提升产品和服务上下功夫。一些经营稳健且尚有“余力”的房企，在“保交付”上比拼的核心逐渐从“按时交楼”向“完美交楼”转变。

于房企而言，交付力是综合实力的集中表现，贯穿了产品从研发、设计、采购、工程、交付前服务、交付体验、交付后生活场景等，是一个全周期、多节点的服务过程。

也因此，去年以来，房企开始搭建及完善交付体系，从而全面提升交付力。当前房企搭建的交付体系，按照体系的完整性和偏重性可分为三类：

一是，重点聚焦前端建造施工环节，重标准、强品质。比如保利、金地、华润等房企致力于交付品质，一方面通过建立精细严苛的品质标准、研发一系列工艺工法标准，提升项目建造的品质和施工效率；另一方面制定精细化的过程管控体系，通过严格执行联合审图、样板先行、技术交底、多轮质量查验等过程准则，确保项目完美落地。

二是，重点优化客户交付体验，搭建流程服务体系。比如绿城、中海、旭辉、碧桂园、越秀等房企致力于优化交付中的客户体验，搭建起全流程服务体系。比如，通过工地开放、一对一验房、交房即交证、社群搭建、设施维护保养等一系列服务举措，塑造良好的客户满意度、美誉度和忠诚度，提升品牌价值。

三是，在集团层面搭建覆盖多维度、全周期的交付体系。如融创的归心交付体系2.0、龙湖的“龙湖智善交付"体系，金科的“心悦交付白皮书”、世茂的标准交付流程体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程。

无论是完整的还是有偏重的交付体系，均是房企产品力、竞争力的最直接体现，也是房企在下半场生死存亡的关键。业内人士指出，在“保交付”的基础上，房企回归制造业，重拾工匠精神，既能落实社会责任，又能促进房地产业健康发展和良性循环。