财报深响|新城悦服务2022年净利润4.2亿、美元债减值损失1.7亿,未来谨慎收并购

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

“2022年对于物业行业来讲是极具挑战的一年”，在3月30日举行的新城悦服务2022年度业绩发布会上，董事长兼首席执行官戚小明表示，房地产行业不景气叠加疫情反复，去年物业行业面临的困难程度超出预估。

据新城悦服务披露的业绩公告，2022年公司实现总营收约51.8亿元，同比增长约19.1%，其中，“大后勤”业务爆发式增长123%。

利润方面，受地产行业的低景气度传导，及美元债减值损失1.72亿元的影响，同期新城悦服务的归母净利润同比下降约19.4%至4.24亿元。

规模方面，截止2022年年末，新城悦服务的在管面积达到1.98亿平方米，同比增长29%，来自独立第三方的面积占比为51.9%。

管理层表示，对未来仍保持乐观，对收并购将持谨慎态度，“2023年开始，公司将彻底摆脱美元债影响，轻装前行。”

第三方面积占比升至51.9%

在资本市场物业公司估值中，在管面积规模是重要的衡量因素之一。

2022年，新城悦服务在管面积和合约面积实现“双增长”。截止年末，在管面积约1.98亿平方米，同比增长29.1%；合约面积达到3.13亿平方米，同比增长12%。

其中，非住宅项目快速增加，在管面积同比增长了77%，在总在管面积中占比26%，较2021年提升6个百分点。

规模拓展的同时，新城悦服务的“独立性”也在提高。截止年末，其在管面积中来自“新城系”的面积占比为48.1%，第三方的面积占比为51.9%。

据新城悦服务管理层透露，公司第三方面积大幅上升主要来自两方面：一方面来自公司的自主外拓。

“2022年我们通过竞标方式获得的合约面积大约是2400万方，第三方的面积超过了95%，全年第三方的竞标拓展面积为历年的新高，并且超过了一半的第三方竞标业绩是由非住宅来贡献。”管理层称。

另一方面则来自收并购，管理层称，“过去几年中，我们对收并购方面一直是采取了积极并稳妥的策略，所以这个策略至少站在这个时间节点来看，我们觉得还是成功的。既补充了公司的业务线，增加了业务的收入，补充了我们相应的业务方面的短板，同时也控制了风险，对未来的发展也能提供一定帮助。”

按照管理层的说法，未来新城悦服务会继续寻觅一些收并购的机会，坚持收并购的标准和要求，更加聚焦区域和业态，关注优秀的住宅物业、非住宅业态中的商业、医院等标的。

团餐服务收入猛增334.2%

新城悦服务的收入来源为四大部分：物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务及开发商增值服务。

随着管理规模的扩大，新城悦服务的整体收入也获得增长。2022年，共实现总营收51.8亿元，同比增长19.1%。

其中，物业管理服务的收入约30.25亿元，同比增长约44%，占总收入约58.4%，仍为第一大收入来源。

在业绩会现场，管理层多次提及社区增值服务业务。具体来看，2022年，公司在社区增值服务板块实现营收约12.85亿元，同比增长40.3%，占总收入约24.8%。

在管理层看来，社区增值服务业务营收增长，主要与大后勤业务爆发式增长有关。“2022年，大后勤收入同比2021年上升了123%”。

管理层重点提及团餐服务，该业务收入3.55亿元，同比增长334.2%。另外，设施管理服务相关收入2.42亿元，同比增长54.2%。

新城悦首席战略官尤建峰指出，“目前公司对于团餐和电梯两个业务花了很大精力，希望通过总部建立核心的管理团队，使得两个业务板块子公司与新城悦逐步融合成一个整体，更好地发挥核心竞争力。”

财报显示，2022年，新城悦为大后勤相关业务快速发展进行了人才储备，致公司行政费用增加，具体到当年的雇员福利费用增加了约5800万元。

（图片来源：新城悦服务2022年业绩公告）

不过，团餐及设施管理服务收入增幅虽然亮眼，但毛利率水平较低，由此拉低了社区增值服务整体的毛利率。

2022年，新城悦社区毛利率为32.2%，同比下降10.2个百分点，该降幅居四大业务之首。

（图片来源：新城悦服务2022年业绩公告）

对此，新城悦解释称:毛利率较低的团餐业务和设施管理服务收入增长较快，摊薄了板块毛利率；受疫情影响，人员和设备等固定成本上升，从而压缩利润空间。

除了社区增长业务，新城悦其他三个业务板块毛利率也有不同程度下降。综合影响之下，2022年，公司整体毛利率为25.8%，较2021年的30.8%下降5个百分点。

与此同时，新城悦服务的归母净利润也同比下降19.4%至4.24亿元。对此，管理层的解释是：受地产行业的低景气度传导，开发商增值服务和智慧园区服务的需求减少，且下降幅度较大。

“公司持有的上市公司美元债券带来损失1.73亿元，也影响了利润表示。”新城悦服务首席财务官左卫指出，2022年中国房地产形势依然不乐观，爆雷房企数量进一步增加，导致公司持有的美元债价格进一步下探。

“截止2022年末，公司持有的美元债市场价格较购买价格已下跌了八成多。”但左卫也强调，随着房地产行业基本面会企稳回升，2023年美元债进一步减值的空间已降低。

“一季度末，公司持有的美元债市场价格较2022年底已上涨了110万美元。从2023年开始，公司将彻底摆脱美元债影响，轻装前行。”左卫称。