央行等8部门祭出支持民企融资25条,房企融资“活水”组合拳能解房企钱紧危局?

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作者 | 王迪

房企融资亟待“破冰”。与之相对应的是，支持性政策及举措正在紧锣密鼓的进行中。

11月27日，央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出支持民营经济的25条具体举措，加大支持民营企业信贷支持力度，扩大融资规模。

此外，据建设银行官微，近日，建设银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表参会。

更为重要的是，此前，据市场消息称，中国监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，以进一步改善对颓势未减的房地产业的融资支持。据搜狐财经了解，50家房企白名单可能将包括万科、龙湖、碧桂园、美的置业、旭辉等规模房企，其中不乏已出险房企。

对于央行等八部门的最新发文，镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经指出，此次通知没什么具体用处，因为政策太宽泛。房地产本身已经出台“三支箭”政策，最近又有具体的融资白名单落地，这些政策参考意义更大一些。

在张宏伟看来，目前最重要的事情是政策落地。“不落地就根本不管用。现在老是‘放空炮’，老是发文，不落地。上面有政策，为什么下面执行不了？把这个了解透彻，后面再去做一些具体的措施。关键是了解一线具体操作层面，堵在什么地方，哪个环节没有疏导清楚。”

“活水”将至？专家：防止政策“放空炮”

针对央行等八部门发文加大支持民营企业信贷支持力度，中指研究院企业研究总监刘水认为，民营房地产企业作为重要的民营经济构成部分，仍将在信贷、债券等重点融资渠道资金接续方面受到政策支持。

在刘水看来，债券支持房企融资将扩容增量，支持盘活存量。民营房企将能通过REITs，盘活写字楼、购物中心等商业不动产资产，有助于加快回笼资金。在股权融资方面“第三支箭”，将加快审批加大支持力度。通知强调，支持民营企业上市融资和并购重组，支持民营企业通过并购重组提质增效、做大做强。

今年10月，首批消费类基础设施公募REITs提交申报，万科、华润、金茂等入局并获得审批。其中，中金印力REIT的落地亦是万科集团在公募REITs领域的“首秀”，让公募REITs扩张至商业地产。

此外，搜狐财经梳理发现，在“第一支箭”信贷支持房企融资层面，万科、龙湖、美的置业、绿城、碧桂园、中海、滨江集团、招商蛇口、华润置地、金地、华宇、建发地产、保利发展、华侨城等房企入选。

在第二支箭”支持房企发债融资层面，交易商协会及中债增公司增信发债延期扩容，支持民营企业发债融资。万科、龙湖、美的置业、新城控股、金地、旭辉、绿城、金辉等企业申请储架式注册发行。

在“第三支箭”支持房企股权融资层面，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

此后，碧桂园、雅居乐，福星股份、北新路桥、世茂股份、大名城、建发国际、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福等房企先后发布筹划非公开发行股票融资公告。此次中资房地产商白名单如果扩容至50家，也将惠及更多房企。

此外，年内招商蛇口、华发股份等完成定增，大名城等房企定增方案通过。刘水则指出，11月央行等部门召开金融机构座谈会提出，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，预期支持民营房企融资的“第三支箭”仍将继续发力，将加快房企股权融资审批，加大支持力度。

张宏伟则对搜狐财经透露，就“三支箭”落地程度来看非常差。“自去年‘金融16条’到今年七八月份民营房企融资一直没怎么落地，这两个月公开市场直接融资环境比前几个月更差了。如果将“金融16条”之后一年的公开市场直接融资情况，与之前那一年的融资总额和结构对比，可以看出没有太大改变，房企融资总额甚至有可能还降低了。”

相关数据与张宏伟的观点呈现了一致性。

据克而瑞数据显示，就刚刚过去的10月来看，融资总量创2020年以来单月新低。具体来看，2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。

此外，房企境外发债仍然艰难。10月没有房企境外发债，60.2亿元发行的全是境内债。

10月融资总量创2020年以来单月新低，今年百强房企新增6家违约

中央关于房企融资的密集发声，与目前未全面复苏的房地产销售市场，及低迷的房企融资境况有其关联性。

从2022年底开始，中央从信贷、债券、股权三方面支持房地产企业融资政策陆续落地，被称为“三支箭”。加上“金融16条”，不断搅动房企融资“活水”。只是，境况并不尽如人意。

据克而瑞数据显示，今年百强房企新增6家违约企业。10月房企融资总量创2020年以来单月新低。此外，根据国家统计局数据显示，前十月全国卖房不足10万亿，供需双降，让房企销售端并没有迎来回暖。

就具体企业来看，中骏及碧桂园等房企出现流动性危机，让并不乐观的房企生存境况“雪上加霜”。10月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在进一步延迟香港IPO。

在融资结构方面，从全年累计数据来看，1-10月的房企发债规模达2660.75亿元，其中境内债券为2579.53亿元，占比为96.95%，相比于1-9月的96.88%又提高了0.07个百分点。

值得一提的是，60.2亿元全是境内债，其中公司债发行5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%；中期票据发行55亿元，环比减少23.6%，同比减少60.7%。境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企。其中，10月债券发行量最大的企业是首开股份，企业在本月发行了1笔12亿元的中期票据。

就部分企业发行债券到期情况来看，11月恒大、龙湖、佳兆业、融信等20余家境外优先票据、中期票据、公司债及超短融等产品到期在列。其中，涉及到到期最大融资金额为碧桂园的30亿公司债。

对此，克尔瑞的看法是，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

易居研究院研究总监严跃进则指出，以建行的做法来看，接下来银行会有系统工作发力，包括开辟一条审批绿色通道、下调开发贷和按揭两个价格、用好三支箭、打造四种纾困模式、推出经营性物业贷等特色产品。此外，房地产金融服务新模式，预计在购房、融资、三大工程等方面会持续发力。

“近期有一种说法，即对于类似贷款的抵押的政策会放松。预计此类说法的可信度很高，即在类似贷款支持方面，适当会放宽条件和抵押条件，以确保资金更快到位。”严跃进称。