8月房价跌幅扩大,“金九”平淡开局;专家:房价预计2025年筑底,2026年反弹

焦点财经Focus 2024-09-14 17:55:31
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“金九银十”成色不足是大概率事件。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

8月房价最新出炉,依旧是以跌为主。

9月14日,国家统计局发布数据显示,8月各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大。

新房、二手房价格环比下跌城市个数进一步增多,全国70个大中城市里,只有2个城市新房价格环比上涨,分别是上海和南京;二手房层面,吉林是唯一环比上涨的城市。

分城市等级看,一线城市新房价格环比降幅收窄,二、三线降幅扩大,其中,北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%,上海上涨0.6%。

相比之下,二手房各线城市价格降幅全部扩大。其中,一线城市环比下降0.9%,降幅比上月扩大0.4个百分点,北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。

“517”效应减弱,二手房缺乏“接盘人”

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫告诉搜狐财经:“说明目前楼市下行压力仍然较大,尽管出台了一系列政策,但是政策的时效性较短,且成交量仍然持续收缩,由量缩带来的价格下调的压力仍然持续。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则称:“8月房价跌幅扩大,一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系;二是市场需求萎缩非常快;三是‘以价换量’已经形成市场主流;四是与居民收入有关系。”

“除了政策效应减弱之外,降价销售幅度加大,以及二手房跌幅加大对新房形成竞争,也是导致8月房价跌幅扩大的原因。” 广东省住房政策研究中心首席研究员补充道。

中原地产首席分析师张大伟指出,本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录,517政策主要影响了京沪等一线城市,特别是北京和上海二手房市场,6-7月整体市场出现了企稳现象,最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低,8月市场成交量出现了调整。

“当下楼市是政策市场,517政策经过市场消化,对市场的影响在逐渐减弱。虽然市场最低点已经过去,要稳定金九银十后的房地产市场,最近需要更多的政策出台,特别是存量房贷利率再降!” 张大伟称。

易居研究院研究总监严跃进指出,当前新房价格环比涨幅为正的城市为2个,即上海和南京,上海已连续6个月涨幅排名第一,成为目前楼市复苏的标杆城市。南京此前连续15个月房价环比涨幅为负,首次为正说明一些调整充分的省会城市,或有数据转正的机会。

他认为,二手房和一手房市场一样,当前市场淡季价格让利幅度大,进一步说明二手房捡漏的时机较好。二手房市场最大的问题已经暴露了,即“接盘人”是比较少的。

“金九银十”成色不足,大概率事件

“从9月前两周百城销量看,“金九银十”出现反弹的可能性大不,市场总体以平淡为主。除非9月下旬,全国层面出台重大利好政策,如降准降息、房地产税费减免、存款利率下调、7090政策取消或者非普通住宅标准调整,否则反弹可能性就不大。” 谢逸枫告诉搜狐财经。

宋红卫也认为,今年金九银十成色不足是大概率事情,预计10月份市场会较8、9月份有所好转,但是仍然处于相对低位。

麟评居住大数据研究院指出,市场走向仍依赖于利好因素加持,9月是历年政策出台的窗口期,且历年多次出台重磅新政,若新政力度不大且出台时间延后,预计9月成交将继续下滑。

“从此次一线城市二手房价格出现较大跌幅而言,后续二手房市场亟需有新的发展模式,尤其是增加潜在的购房需求、加大二手房的原拆原建工作、提高二手房的非居住用途等。唯有这样,才能真正提振二手房的交易市场。” 严跃进分析道。

房价预计2025年筑底,2026年反弹

谢逸枫认为,按照目前房价的走势,估计要在2025年才能完成筑底,2026年才可能出现反弹情形。从目前政策、供求关系和保交楼处置请款看,房地产市场的调整期可能还需要两到三年时间完成。

宋红卫也持相同观点,他指出:“从我们对比国际大都市在历史上房地产市场周期调整的规律来看,我国核心城市的筑底期大概在明年底。”

长江证券研报曾指出,一次地产周期平均持续时间为11年,中位数持续时间为10.6年。如果是大型地产危机,跌幅在35%以上,下跌时长6年,从第4年开始,环比跌幅会显著收敛,直到第7年开始反弹;小型危机一般跌4.25年,但磨底时间更久,一般第6年开始上涨。

以70城二手房均价(官方二手房价格)来看,我国更似小型泡沫。但第三方数据房价下滑幅度大于官方数据,以上海为例,2023年以来,二手住宅挂牌价环比平均跌幅约为官方跌幅的2.2倍。环比波动调整2倍后,以调整后的70城二手房均价来看,我国更似大型泡沫。

长江证券研报最终的结论是:小型危机大概13-14年就能涨回前高,大型危机在20年内涨回前高的概率都偏低。从名义房价看,2026年下半年或成为房价止跌时点;到2031-2032年,名义房价有望涨回前高。

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