青岛重启二手房限购背后的“小心机”

焦点财经Focus 2022-09-16 21:22:34
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既坚守了“房住不炒”的底线,又缓解了新房去库存的压力

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

最近,青岛住建局挺忙的,9月14日还在否认放松限购的传闻,第二日就官宣全面放开二手房限购,缩小限购范围,引发市场热议。

然而,“松绑”不足24小时,楼市限购的“绳子”再次勒紧了。

9月16日上午,青岛住建局官微删除“二手房不再限购” 相关表述。

对此,青岛市住建局相关人士表示,确实“二手房不再限购”政策有所变化,市南区、市北区二手房仍实行限购政策,其它区域二手房放开限购。

政策变化之快,令不少购房者措手不及。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此前“二手房不再限购”的表述比较绝对,容易引发二手房市场炒作。之后删除这句表述,说明对于尺度较大的“松绑”,可能还有不同意见,经过斟酌,才有了重新调整。这也说明,政策出台,有很多考量,需要通盘考虑。

“各地在房地产政策放松过程中,依然要注意,房住不炒依然是需要坚守的红线,各类政策放松需要牢牢把握这个基调”,严跃进指出。

不过,焦点财经注意到,青岛住建局最新的调整,只删除了“二手房不再限购”表述,其他有关缩小限购范围、多孩家庭可增购1套新房、外地居民购居住满半年限购1套的表述“纹丝不动”。

9月15日青岛房地产政策

9月16日,“微调”后的青岛房地产政策

这意味着,新房市场仍执行放松限购的政策,即解除四方、崂山区及李沧区的限购;对于限购区域内新建商品住房,本地居民继续限购2套,多孩家庭可增购1套,外地居民购房条件缩短为居住满半年。

青岛楼市政策为何如此偏爱新房?

事实上,自去年下半年以来,青岛楼市持续下行。今年6月以来,青岛施行五年的限购政策逐步松动。

6月3日,青岛宣布,黄岛区、城阳区、高新区全面取消住房限购。6月15日,青岛住房公积金管理中心发文称,购买首套住房的家庭,公积金贷款最高额度提高20万元至80万元。

调控“松绑”的效果立竿见影。克而瑞统计,6月,青岛全市商品住宅销售面积为198.53万m,同比上涨35.67%,环比上涨135.68%。商品住宅销售金额为319.15亿元,同比上涨38.43%,环比上涨146.75%。

只不过,好景不长。8月,青岛2022年8月青岛全市商品住宅销售面积为83.9万㎡,同比下降33.0%;商品住宅销售金额为140.3亿元,同比下降29.8%。

与此同时,青岛去库存压力不断攀升。克而瑞监测数据显示,截止7月末,青岛全市库存已连续11个月库存排在全国第一位。

到了8月,青岛商品住宅推盘量增加,但成交面积较去年同期下滑33%。截止8月底,青岛全市商品房库存2121.4万平方米,去化周期约22.2个月。

此前,网传青岛市某街道办发布通知,要求6月底每个合作社完成网签不少于2个,并纳入年度工作考核。由此可见,青岛去库存压力之大。

于是,青岛又在9月推出新的楼市“松绑”政策,虽然最后删除了“二手房不再限购”的表述,但保留了利好新房销售的政策。

克而瑞表示,解除四方、李沧区、崂山区的限购,有利于激活区域内新房改善性需求,有利于片区内人口吸引。

此外,烂尾事件以及开发商信用问题,加剧了购房者对于买新房的担忧,向二手房,提升了二手房市场的活跃度。青岛限制二手房购买,有利于保护新房市场。

如此看来,青岛住建局这波政策“微调”,充满小心机:既坚守了“房住不炒”的底线,又缓解了新房去库存的压力。

“政策放松是大方向和大趋势。限购放松具有多个维度。此类操作和模式是青岛对“一城一策”的限购放松模式所交出的答案,同时也值得其他城市学习借鉴”,克而瑞对此评价道。

值得一提的是,青岛此次放松限购的效果立即反映到土地市场上。

9月16日,青岛第三批集中供地中,刚刚解除限购的崂山区退出松岭路东地块。该地块引发海信、银丰、中金国泰3家房企争夺,最终经过98轮角逐,达到14923元/㎡最高限价,触发熔断,进入竞高品质及摇号环节。最后,该地块被银丰地产,成交楼板价14907元/㎡,成交总价14.16亿,溢价率15%。

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