万科:4、5月到期美元债已做偿付安排 租赁基金层面不排除收购非万科项目

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

3月8日下午，万科召开2023年第一次临时股东大会，审议之前非公开发行A股150亿元定增预案。据了解，本次股东大会9项议案均为关于公司非公开发行A股股票方案的议案。万科集团董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜等出席会议。

针对美元债券问题，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华指出，公司4、5月份要到期美元债已经在做偿付安排，现在整体的资金方案已准备好，万科会确保4、5月份美元债安全偿付，会通过境外信用银团、双边贷款以及公司的自有资金去偿还。

与此同时，对于“近日万科境外债利息差点逾期，系员工操作失误”传闻，韩慧华回应称为“不实信息”。

“公司所有境内外债券，无论是本还是息都是在正常偿付，所提到的美元债本身的付息期是2月27日，公司不存在任何债券逾期的情况，也不存在员工操作失误的情况。”

事实上，近日万科融资动作众多，不仅包括配股，也包括A股定增。

韩慧华指出，万科的资金安全不存在任何问题，无论什么样的环境下，万科依然能够保持比较畅通的融资渠道，能够以相对比较低的成本去市场上融资，这也侧面体现了万科的财务安全、信用安全。

特别是在去年比较低迷的市场下，在市场信心脆弱之时，万科是为数不多能够完全依靠自身的信用在市场上发债的房企，且万科在境外组的大规模银团完全是信用银团。

据了解，在融资上，万科始终坚持融资是为高质量的业务发展服务。在保证安全的前提下，万科希望借助现在市场比较好的窗口做一些融资的置换，包括债务结构的优化和成本的优化，来提升整体的财务安全性。

此外，在房企融资仍然受困的现状之下，万科也在深挖其他“输血”管道，盘活存量资产。前不久，万科涉及的“建万住房租赁投资基金”是建行第一次与房企成立合作住房租赁基金，基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

针对租赁投资基金是否给泊寓资产退出找到了解决思路，郁亮则指出，这是去年比较成功的一件事情，在北京疫情最严重的时候推进。

他认为，建行是在推租赁住房方面花力气最大的金融机构，万科恰好是长租公寓行业第一，运营效率也是最好，两家机构在一起一定要做大事，万科也希望以此给泊寓的资产找到解题思路。

“我们做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。”

郁亮称，从行业来说，未来房地产要进入新的发展阶段，新的发展阶段一定会有租购并举，这也是区别于上一个发展阶段重要特点。

就泊寓的政策和经营环境方面来看，从建行与万科成立的基金Reits，包括下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，对于万科的租赁住房业务发展有很大的支持作用。

据郁亮透露，未来基金不排除也会收购非万科的项目。“我们的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大。和建行合作成立的住房租赁投资基金无论是对于万科发展长租公寓，还是对租购并举时代探索房地产发展新模式都是意义很大的。”

此外，针对去年12月万科联席总裁分别协助总裁负责开发经营和经营服务任命，祝九胜则解释称，主要基于经历、以及时间精力非常有限，可以与其他合伙人相互补位、相互补台。张海将开经本部事情做好，朱保全在物业行业耕耘了十几年，侧重经营服务业务。

“我们内部对公司业务进行研讨时，我们认为万科基本盘还是开发业务，这占了公司90%的收入，占了95%以上的利润来源，如果这部分没抓好的话基本盘就不稳。同时我们新选择的赛道即经营服务类业务，要坚定地做下去。所以，分了AB组。”

对于此种安排，祝九胜指出，过往一年多整个行业碰到一些挑战，融资压力较大，刚好可以配合韩慧华多花点精力，配合她将融资的弹性、结构、期限、渠道多样化等几个方面做一些优化，其他的事情则配合郁亮主席在大的策略、方向和执行方面做一些工作。另外，这一安排也是让公司经营管理能够更好，事人能够更匹配。

至于为何选择泊寓，祝九胜指出，首先，万科经营业务里面难度最大的就是泊寓，因为万科选择得比较早，早年大量采用了二房东的模式，从业主那整租过来，然后再租出去。从2017年开始资本的力量、政府的力量和中介的力量三股力量推动这一市场的发展。当时租入租金都比较高，导致经营难度非常大，对业务提出了很大的挑战。

其次，我们在内部战略探讨的时候也有观点提出要不要坚持做这项业务，或者能不能跟其他的同行玩家联手来做。我是少数派，认为要做就自己去把这条路趟开，在确定能不能坚持做下去的时候主要依靠自身力量泊寓也做得下去，当然也离不开方方面面的支持。

“长租公寓的客群比较年轻，从了解年轻人这个角度，年龄大一点的合伙人或高管也必须能够了解年轻人，能够抓住年轻人，否则公司没有未来。”