后亚运时代的杭州楼市:国庆新房日均成交44套仍低迷,上涨红利已经被“透支”?
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
“双节”之前，杭州土拍以233亿成交额创下年内新高。与土拍市场火热一脉相承。国庆中秋双节期间，乘亚运东风杭州楼市在一众城市中表现突出。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年中秋国庆假期重点10城新建商品住宅日均成交612套，较去年十一假期日均成交量上涨43.8%。
在成交上涨城市中，杭州涨幅居首，新建商品住宅日均成交44套，较去年上涨5004.2%，但较2021年仍下滑5.8%。
“因为去年疫情及近年来成交基数低的影响，杭州楼市成交才会有此番高增长。现实情况是，杭州房价从下半年开始仍处普跌状态。”对于杭州楼市，一位常年深耕地产业内人士对搜狐财经表达了悲观的情绪。
杭州并不是个例。从历年国庆周成交数据来看，重点10城新建商品住宅日均成交量处于近7年次低位水平，较2021年及以前的日均成交水平均下降超30%。“银十”开局仍旧平淡。
上述业内人士认为，杭州作为第19届亚运会的主办城市，在亚运会大改造时期已经透支了杭州房价上涨的预期。如今，亚运会结束，预期没了，房价就该下跌了。
另一位常年关注杭州房地产市场的业内资深人士则告诉搜狐财经，如果杭州之后还有重大城市建设或者产业人口导入动作，杭州城市能级还能够持续升级，杭州房价就还有上涨预期。如果还是常规城市建设和产业导入，杭州楼市可能会表现平稳，甚至维持现在市场持续分化的境况。
杭州，被称为“中国直播电商第一城”。近年来，搭乘网红经济的东风，杭州成为热点二线城市，甚至跻身于新一线城市的阵营。
在目前楼市萎靡敏感时刻，作为二线城市的领头羊，杭州能否搭乘亚运东风，再次点燃楼市的热火，成为业内关注话题。
针对杭州楼市在亚运会之后的预期，一位2021年从北漂转杭漂的工作者向搜狐财经坦言：自己买的房子在拱墅，属于限价板块。他认为，杭州的房价不会涨。
“不跌就不错了，杭州恒强的板块跌了，亚运会那边的房价也跌了不少。”他如此预测。
搜狐财经发现，杭州楼市今年的表现并不好。根据国家统计局公布的8月70个大中城市价格变动情况数据显示。8月杭州新房价格环比涨0.1％，同比上涨3.3％；二手房价格环比下跌0.5％，同比下跌2.8％。尤其是杭州二手房，无论环比还是同比都已经连续跌了4个月，同比更是跌了整整一年。
在这位杭漂人看来，现在亚运会对杭州房价带动作用已经不大。从他的亲身感受来看，对于外地人来说，杭州房价性价比没有北上广深好。
“只要北京、上海户口放开，杭州什么也不是。杭州对刚毕业的吸引力大，因为补贴高。房价不会大降，也不会太高。杭州对于本地人比较舒适，对新杭州人不适合。本地人不想‘卷’，北上广深更多的是外地人，这是目前杭州人生存的现状。”
事实上，除了大型赛事之外，植根于浙江——中国民营经济最为活跃的土地。
互联网巨头阿里以及阿里生态系的程序员是杭州房价的重要支撑。但是随着阿里等互联网巨头“闪电裁员”，引发外界对其总部所在的杭州未来科技城房价的担忧。
自2022年开始，阿里附近的主力楼盘成交价直接从500多万元跌到了400多万元，普遍降了100多万元。以“未来科技城三兄弟”之一的阳光城未来悦为例，有房源的单价直降3万。
搜狐财经从安居客上看到，该小区2021年的挂牌单价约为8万元/㎡，并且都在往上升，2022年时，挂牌单价已经跌至5万元/㎡。目前，阳光城未来悦二手房目前的挂牌价格最高为5.05万元/㎡。其他则低于5万元/㎡之下。
作为网红经济的主播承载地，随着人、货、场在杭州的集聚，近年来越来越多的品牌，主动将供应链搬到杭州，这也造成了诸多主播高品质租房的诉求。
杭州似乎距离一线城市越来越近，但仍有差距。
某位当地杭州人士还对搜狐财经道出了目前的现状：很多网红并不在杭州买房，而是选择高品质租房。但在他看来，北上广深有更多的机会，而杭州好像只有电商一个突出的行业。
与目前依旧萎靡的成交现状相比，杭州楼市曾经历一场狂飙的繁华。
从2015年9月16日，杭州获得第19届亚运会举办权，到2023年10月9日，亚运会顺利结束，历经8年亚运时间，杭州楼市穿越楼市上行周期，并逐渐趋稳。在此区间内，踩上2015年房地产新轮发展周期，即便遭遇此后调控收缩，杭州房价依呈现翻番状态。
据好地大数据统计显示，2023年前三季度杭州均价33580元/㎡左右，较2015年前三季度（15750元/㎡）上涨了1.78万/㎡，涨幅逾一倍，高达113%。
就楼市成交来看，从2015年9月到2023年前三季度，8年时间杭州市区成交近99万套新房（1.16亿方），总成交金额达到3万亿。2015年9月至今，杭州市区涉宅地出让金总额为16196亿，年均出让8500亩、年均涉宅地出让金2020亿元，分别是2015年当年的1.61倍，3.44倍。
事实上，纵观历次大型国际体育赛事，如，2008年北京奥运会、2010年广州亚运会、2022年北京冬奥会都能够促进城市发展。这些影响不仅体现在基础设施的更新，还在于城市形象的提升、城市经济的发展等诸多方面。
房地产作为建筑行业不可或缺的的一环，在城市拆旧焕新的同时也会腾挪出相关土地，不管是亚运场馆建设，还是亚运经济及房产价值的提升上都有重要作用。
搜狐财经查询安居客相关数据发现，杭州在2015年至2023年这8年的新房楼盘均价走出了波动的曲线。从2015年的14913.50元/m²，一路狂飙至2018年的最高点25007.08元/m²，随后在2019年下滑，后波动至2023年新房楼盘均价为23329.90元/m²（截至2023年10月10日数据）。
事实上，房价的走向也与政策变化密切相关。杭州于2016年出台限购令，此后杭州限购补丁政策在随后几年相继祭出。
如今，杭州限购政策开始松动。今年4月份，杭州市钱塘区、临平区先后调整限购政策。今年8月，杭州市余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道放宽限购。目前市场较为关心的是，杭州主城区是否会进一步放松限购政策。
有业内专家告诉搜狐财经，决定后亚运时代杭州整体楼市是否上涨主要看两点：一是，短期来看半年内是否出政策；二是，中长期有没有提升城市能级和投资价值的重大事件。
政策端方面，继一线城市“认房不认贷”政策宣布之后，已经有武汉、南京、苏州、济南、青岛、沈阳、大连等20余个二线及强二线城市优化限购政策。就长三角区域来看，南京及苏州已经优化限购政策，杭州是否也会跟进值得推敲。
至于杭州能不能成为引领二线城市楼市的新起点，镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经指出，之前因为亚运会等赛事刺激作用，杭州限购并没有再放开，现在亚运会已经落幕，等亚运会稍微冷一冷，或许就有会相关政策落地。
亦有相关专家认为，亚运会的效应已经释放。随着亚运会正式开幕，杭州本地生活、旅游、酒店等方面会有明显提升，大众消费被带动。但是，于房地产等大额消费会相对滞后一些，这与当前整体经济环境中的居民收入预期不乐观有关系。
张宏伟则认为，很多因为亚运事件板块炒作过热的城市，在亚运会之后板块开始回调，广州亚运会就是一个例子。
“从近五年、十年看来，普遍的观点是广州整个城市能级普遍没有维持住一线城市的地位。虽然它还在一线城市，但相对它的发展后劲、追赶力度和产业结构升级的速度来讲，并没有其他一线城市表现得那么足。这和杭州不太一样，毕竟杭州最近五年有一个向上的的态势。“
此外，搜狐财经发现，以上合峰会举办城市青岛来看，其二手房房价以2018年上合峰会为分水岭，青岛上合峰会之前，二手房市场成交非常活跃，价格一路飙升。青岛上合峰会后，房价也迎来下跌拐点。
至于杭州楼市的走向，某资深业内人士对搜狐财经指出，杭州产业及营商环境较为活跃，不排除最近两三年杭州没有重大城市发展事件，杭州楼市有可能会再调整一两年。当然，房价回调也正常，毕竟之前已经涨了四五年。
但是，根据楼市发展短期看政策，中期看土地，长期看人口的发展规律。不容忽视的是，自2015年GDP破万亿以来，杭州GDP在2022年稳居全国前十。
近年来，与北京减量发展政策相比，杭州人口也在不断涌入。
据好地大数据统计显示，2022年末，杭州市常住人口达到1237.6万人，相较2015年末（901.8万人）增加335.8万人，总增幅为37.3%，年均增幅为4.6%，年均增量达48万人；常住人口全国排名从20位升至12位。
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