存量时代聚焦城市增量价值,发力产业园区与商办区域重构产业生态

当城市发展重点不再是扩大规模，城市发展从外延式扩张转向内涵式发展，可持续和高质量成为关键词。

过去40年，中国每年以1.5%的速度推进快速城镇化。从17%到65.22%（截止2022年末数据），以土地金融为核心的发展模式似乎已经遇到瓶颈。如何寻找新的城市价值增量，重构城市发展模式，作为区域经济发展的重要引擎，产业园区、商办行业成为新驱动力。

12月22日，国家发展改革委城市与小城镇改革发展中心原副主任、规划院院长，教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副总规划师沈迟指出：“城市可持续更新模式有两个关键。一是结合经营，持续推进产业植入，从而破解对房地产的过度依赖；二是目前各个地方都在不同程度探索的公众参与。”

对于做好城市更新，中国城商联城更委委员单位、海开控股党委委员/副总经理、海开高科公司董事长穆良辉认为有四点可以借鉴：“：一是引入先进的城市更新理念和技术手段，推动城市可持续发展；二是将城市更新与城市规划、土地利用、产业发展等相结合，实现城市功能的优化和提升；三是保护和弘扬区域历史文化和传统风貌，做好文化传承；四是关注民生问题，推动城市更新的成果惠及更多市民。”

事实上，城市更新一直具有周期长、回报慢的特点。基于京印国际中心的更新改造实践，京印国际中心副总经理周雪峰指出：“城市更新最大的挑战是旧项目在人们心中已经形成根深蒂固的标签，所以更新的不仅是产品，还包括客户的传统认知扭转。”周雪峰还指出，城市更新的出发点是人与城的交互关系，要围绕人的实际需求展开，而不是盲目创新。

中国城商联城市更新工作委员会主任黄玺庆黄玺庆则认为，产业社区是推动区域经济高质量发展的推手之一，将产业社区作为一个城市最基本的产业单元，做成推动高质量发展和人民美好生活的具体场景。”

从实操经验出发，在北京市工程咨询有限公司城乡文旅事业部负责人康勇看来，“四个注重”和“两个保障”是城市更新成功的关键，前者是指注重片区集聚、注重聚势、注重绿色、注重公共服务；后者是指保障公众的参与，保障营商环境。

城市更新之外，作为承载科技创新和产业发展的重要载体，产业园区和商办市场被寄予厚望。当产业园区和商办不再是短平快盈利的商品和纯粹的空间载体，回归产业逻辑，搭建产业链、创新链、价值链，躬身源头创新、成果转化、创新资源、孵化培育和产业生态构建，成为破局新话题。

选址中国创始人、CEO陈雪源表示：“投资和挑战当下，产业园区和商办地产的三个趋势值得我们关注。一是园区和商办的发展主线已经从增量开发转为存量运营，从地产思维转向资管思维；二是园区和商办的服务对象从以前的to B端转向To B+to C+to G的客群；三是高质量发展要求产业和商办进入绿色、智能、人文发展的新轨道。”

对于如何突破产城融合发展，中国建筑西南设计研究院总规划师，西南院产融发展研究中心总规划师李毅认为有三点：一是要注重对整个城市产业格局非常重要的生产性服务业的发展；二是产城融合运营与城市更新同步；三是城市更新是一个系统性工程，需要资产、资金以及运营能力同时持续更新。”

当一切外在都处于不确定性时，由内向外的激发驱动力成为唯一的确定性。如何刀刃向内，在产业逻辑、创新研发、运营服务、资源整合、人才培育各个方面进行改革和创新。

上海工业设计协会会长、长三角工业设计产业联盟理事长、上海8号桥联合创始人倪伟源发认为：“可持续是园区遇到困境的时候可以活下来，遇到机会的时候又可以很快增长。另外，我们现在的经济是从高速增长转向高质量发展，因而产业园区也要从简单的追求‘快’到追求‘高、精、专、特、新’。”

赛博天空2077总经理、姑苏喵喵城项目总经理董少帅则表示：“随着国潮、夜经济、Z时代、新消费的崛起，以及超级大IP的隐性出现，包括Web3.0、AR、VR、脑机接口、Chat GPT、量子计算等科技的进步，我们认为应该善用年轻化的表达方式，向潮流化、科技化、国际化方向做产业园升级”。

在中关村西北旺科技园副总经理苗思露看来：“利用集体土地建设产业园具有一个明显的优势，比如成本相对较低、一定程度可避免国有建设用地招拍挂的激烈竞争；但是，集体土地开发也面临一定程度的挑战，第一建设用地紧张，第二部分地区缺少相对应的产业规划；第三，集体经营建设性用地的分配机制有待完善。

从“园区”到“社区”，尽管空间尺度不同、解决方案不同，但人、产、城的融合是共识。如何进一步推动产业园区的社区化，其面临难点和堵点。

天津京津中关村科技城发展有限公司副总经理曾国庆表示：“最关键的是要做好产业与城市之间的规划，找到人与产业、人与城市的发展逻辑；第二是做好选址，如果项目当下不具备发展产业的禀赋，就做产城融合，只能变成有产无城或有城无产；第三是如何来借力，比如京津中关村科技城纳入京津两市重点项目，获得了比较多的先行先试政策；最后就是打造项目能级、政策兑现度，一如既往沿着‘规划先行、以人为本、产城协同、政策赋能’路线走非常重要。”

此外，根据12月举行的中央经济工作会议所述，“以科技创新引领现代化产业体系建设”被置于了扩大内需之前，科技创新和产业发展成为重点经济工作的第一项。

电子科大科技园副总经理杨凡也表示：“作为一个国家大学科技园区，在产业社区板块，我们认为有三点非常重要。第一点是科创的技术和技术的来源；第二点是抓住人才，人才是产业社区非常重要的方面；第三点是围绕人才重点解决好员工的生产生活以及协同政府做好相关配套。”