蛋壳公寓疫情免租事件:二房东模式算盘落空

2月3日晚间，蛋壳公寓在官方微博上发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，正式宣布推出租客租金返还政策，涉及武汉、北京、深圳、上海、杭州、广州、南京、天津、成都等13个业务城市。

针对不同城市，蛋壳推出差异化返租政策，其中武汉的政策是，为无法返城的租客返还一个月租金，即1月23日武汉封城之后无开锁记录的租户，可享受租金返还。其他城市则根据政府发布的延期返工天数，返还相应的租金或提供免费延住天数，这些城市的租客需自行申请。

需要注意的是，租金返还的形式跟租客租金缴纳方式挂钩。分期月付的租客由于是以租金贷形式缴纳房租，其租金将以代金券形式返还到租客的蛋壳账户，可用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴），以及续租首付款等蛋壳App内的账单费用，不可用于支付租金。而季付和年付用户，返还租金除了可用于上述用途外，还可用于租金支付。

总之就是，根据蛋壳公寓的微博，无论以蛋壳以什么样的形式返回租金，都将用于抵扣蛋壳APP内的账单费用。此外，租客如果此时退租，则不享受租金返还优惠。疫情当前，蛋壳此举看上去大大方方，但非但没有迎来美名，反倒引来一片骂声。房东和租客，都不满意。

01 愤怒的房东： 蛋壳凭什么要求增加免租期？

在蛋壳向社会公开发布租客声明之前，早有房东收到蛋壳的电话，要求房东增加免租期，态度强硬，毫无商量的余地。从1月29日开始，北京、深圳、上海和杭州的部分房东陆陆续续接到蛋壳电话，要求增加30天免租期。而武汉的房东则被要求增加3个月免租期。

这些接到电话的房东本该在近一周就收到蛋壳的房租，现实是租金并未按时到账，蛋壳以“疫情严重，不确定什么时候结束，国家和地方都在控制人口流动”为由延期支付。根据众多房东反应，延期支付房租时，蛋壳将直接扣除免租期房租。

在业主提供的蛋壳《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中，有两条注意事项尤其显眼：

“明确告诉业主此件事，态度明确且坚决，不可商量，但是语气要真诚、友好，决不允许态度恶劣，语气强硬。”

“尽量避免商量、协商这些词汇，这些词汇容易让业主觉得有商量余地。”

根据业主们的反馈，他们接到的蛋壳电话不像商量，更像是告知。

做着二房东生意的蛋壳，倒逼房东免租，房东们愤怒了。

蛋壳从房东手里收房时，已在合同中注明空置期事宜，一般来说，在蛋壳接管房东房源的3-5年时间内，每年房东需预留一个月空置期，部分房源排名前列年的空置期长达3个月甚至更多。在空置期，房东不能收取房租。不仅如此，房东还需每月向蛋壳缴纳一定比例的维修费。

现在蛋壳又以疫情为由，要求额外增加免租期。

房企财大气粗，大手一挥给商铺减免房租，一是因为受疫情影响，商业活动很难展开，租户收益严重受损；二是减免租房企作为企业，社会责任意识强烈，愿意与租户共克时艰。住宅业务与商业业务本就不同，住宅租客受疫情影响的程度远小于商业租客。而房东也与房企不同，大部分房东只是背负房贷的普通人。

房东愿意给租客免租，是深明大义；房东不愿意给租客免租，也情有可原。

在房东们看来，蛋壳此举分明是越俎代庖，将房屋的空置风险转嫁到房东身上。况且很多租客如期归来，部分房源并未空置。而且当时蛋壳并未提出给租客免租，这进一步激化了房东的情绪，认为蛋壳一鱼两吃，既要房东免收房租，又让租客照常付租。

房东们以网络为阵地，迅速在微信群集结起来，共商对策。电话投诉、网络投诉、媒体留言、诉诸法律……能想的办法房东们都想了一遍，但截至发文，房东们的“反击”都收效甚微。

最后，别无他法的房东们想出了一个简单粗暴的方法：

收房。

蛋壳业主维权群里，有房东发现与蛋壳签订的合同中写有，蛋壳延迟支付租金满15个工作日（因蛋壳原因或不可抗力而延迟的除外），房东可以单方解除合同，并要求蛋壳赔偿2个月的租金。

新冠病毒是否算不可抗力现在全国尚未有统一定论，但无论如何，很多房东已经开始行动，一边到处投诉甚至起诉，一边试图寻找租客联系方式，通知租客即将断水，断电，更换门锁，强制收房。

02委屈的房客： 房租交了，房子不能安心住了？

一些潜伏在贝壳房东维权群的租客，以及与房东有联系的租客，很早就得知了房东要强制收房的消息，也开始自发建立租客维权群。

在蛋壳、房东和租客三方中，租客地位最为弱势，面对房东或将强制收房的消息，不少租客都感到委屈。新冠病毒横行肆虐，人人自危，街道空荡荡。租客要在这样的节点要找房，无疑难上加难。

一位广州的租客说：“我也不要求免租啊，我就是租客，我真的是无辜，疫情下还要找房子搬家。”

得知房东要强制收房的租客越来越多，一些租客选择退房止损。但到现在退房程序受理成功的并不多。更多的租客还在观望，既怕房东强制收房，又怕退租后无房可住。

租客们委屈的，除了被赶出门，无房可住，还有很可能白交的租金，以及可能受影响的征信。最近两年，长租公寓爆雷，房东收不到房租，将租客扫地出门的新闻并不少见。蛋壳公寓虽然规模庞大，但房东强制收房势头已初见端倪，再加上市场上关于蛋壳资金链紧张、推迟并减少向员工发放工资的流言纷纷扬扬，不少租客担心蛋壳跑路。到时候租客不仅没房住，也拿不回房租。

此外，蛋壳去年公开的招股书显示，租金贷是蛋壳租户最常用的房租缴纳方式。2017、2018和2019前三季度，蛋壳租客选择租金贷的比例分别为91.3%、75.8%和67.9%。也就是说，虽然现在蛋壳租客选择租金贷支付房租的情况有所减少，但直到2019年9月底，仍有67.9%的人选择用租金贷的方式支付房租。

蛋壳的租金支付方式有月付、季付和年付三种，月付即租金贷。

根据百度百科的定义，租金贷，指的是租客在与长租公寓签订租房合时，同时与该公寓运营商有合同的金融机构签订的贷款合约。一般由金融机构替租户支付全年房租，租客按月向金融机构偿还贷款，而贷款利息，则由长租公寓运营商支付。

以一年租期为例，租户与蛋壳签订一年期月付租房合同，支付完首月租金、服务费和押金之后，剩下的11个月的月付租金，其实都是在偿还银行贷款。

蛋壳公寓利用租金贷预收大笔租客房租，继续增收房源，扩大规模。如果操作不当，租金贷可能会成为长租公寓爆雷的致命一击。由于租金贷是租户与金融机构签订的贷款合约，长租公寓爆雷之后，贷款合约仍然存在。届时，房东不能按时收到房租，强制收房；租客则很可能会面临无房可住，又要继续还贷的窘境。

03艰难的蛋壳： 疫情之下长租公寓业务何处去？

在蛋壳《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中，开篇就谈到，这一方案的目的是“为了应对本次疫情对公司经营造成的影响”。

虽然没有具体数据，但这次疫情确实对蛋壳经营的长租公寓业务产生的重大影响。蛋壳公寓发轫于互联网，尚无线下门店，但长租公寓租赁与房屋购买一样，都需要线下看房和确认。蛋壳公寓虽然支持线上看房，但租房与网购不同，眼见为实才放心。

新冠病毒疫情之下，举国上下闭门不出，各地延迟返工，直接影响了蛋壳公寓的正常经营。租户大门不出，房屋租赁需求自然大大降低，这将直接影响蛋壳房源的入住率。

除此之外，受房企给商户免租以及部分地区行业协会号召房东免租影响，一些在一定时间内缴纳房租又不能入住的租客要求蛋壳免租甚至退房。

承担着经营压力、行业压力和租客压力的蛋壳，最后想出了要求房东增加免租期，进而给租客免除部分房租的做法，希望借此减少亏损，又赢得美名。

最后效果适得其反，很大程度上，问题是出在“要求”二字上。蛋壳作为二房东，与房东是合作关系，并不具备“要求”房东的能力。疫情当前，想要大家携起手来共渡难关本无可厚非，但单方面延迟支付房东房租，并从中克扣1-3个月房租的强盗做法，吃相未免有些难看。

除此之外，蛋壳要求武汉房东增加3个月免租期，要求其他12个城市增加1个月免租期，却只给武汉租客免除一个月租金，给其他城市的租客免除延期返工天数的租金的做法，也广受诟病。房东和租客都指责蛋壳利用房东和租客的租金剪刀差从中牟利。

站在蛋壳的角度上，这样的做法无疑可以分担成本。所谓的“租金剪刀差”，可以用于填补空置房屋的租金缺口，也可以减少支付房东房租。

但房东和租客不是沉默的羔羊，为了公司利益，单方面要求房东增加免租期的行为，也不够光明磊落。蛋壳如果不能很好地处理这一事件，很可能会同时伤害房东和租客，进而影响公司品牌，以及市场对蛋壳的评价。

但早在疫情免租事件之前，市场上质疑蛋壳的声音已经出现。其中指涉最多的，是蛋壳的盈利能力。蛋壳的招股书显示，到2019年9月底，蛋壳的营收为50亿元，同时净亏损超过25亿元，亏损数额较2018年同期增长210%。从上线运营以来，蛋壳一直在持续亏损，而且亏损数额越来越大，何时能实现盈利仍是未解之谜。

雪上加霜的是，2019年12月25日，住建部、发改委等六部委联合发布《关于整顿规范租赁市场秩序的意见》，加强对“高进低出”（收房价大于出租价）的监管，而为了抢占市场，“高进低出”是蛋壳的重要打法。更致命的是，《意见》提出，在住房租赁企业的租金收入中，租金贷金额占比不能超过30%，超过比例应当在2022年底前调整到位。

租金贷目前蛋壳租金收入的主要来源，六部委关于租金贷的管控，无疑斩断蛋壳们的财路，长租公寓野蛮生长的故事可能要被改写了。未来蛋壳将去往何处，还尚不可知。但从蛋壳最近的举动来看，未来的路可能不大平坦。

比起关心将来，蛋壳的房东和租客们更在意现在。他们已经联手建立起一个个直租群，除了在里面吐槽蛋壳之外，也开始陆续发布一些租房信息，其中一位北京的业主说：“直接把优惠给租户，不能便宜蛋壳。”