发力外拓抗周期,世茂服务半年新增外拓年饱和收入6.2亿

焦点财经Focus 2024-09-05 14:06:42
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如何在非住宅领域拓展,将成为物企重获增长动力的关键所在。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

房地产调整期,物管企业如何寻找新增长点,已成为其必须破解的难题。

但从世茂服务2024年中期财报看,这家上半年经历核心管理层更替,业绩依旧稳,上半年实现营业收入40.3亿元,毛利润8.1亿元;净利润2.1亿元,较去年同期提高3.4%。

不仅如此,其还找到了自身穿越周期的四个“锚点”。

在8月29日的业绩发布会上,总裁邵亮告诉投资者,他履新世茂服务5个月以来,与高管层用时两个月,走访一线与一线管理层、区域管理层,以及与客户代表进行沟通,最终确立了世茂服务的四项重点工作,分别是品质服务提升、回款提升、提质增效和市场增量。

这也是当下物管企业的共识,随着住宅新开工面积和竣工面积的减少,物管企业营收的增长,将更多地依靠存量住宅市场及非住宅市场的拓展。

从多家物企中期财报看,非业主增值服务规模减小,与房地产相关的社区增值服务收入收缩明显,基础物业管理服务的占比重新提升,已经成为普遍现象。

世茂服务也不例外,但公司基石业务物业管理服务保持稳定增长态势,上半年收入达27.6亿元,同比增长5.7%。

如何在非住宅领域拓展,将成为物企重获增长动力的关键所在。

外拓强劲,新增年饱和收入6.2亿元

拆解世茂服务半年报,可以看出其在提升外拓能力层面,下足了功夫,中标率较去年同期提升2.9个百分点至38.9%。

相比于往期,世茂服务的外拓策略更加聚焦,更注重项目品质和盈利能力,主要体现在两方面,一方面划定重点城市,集中力量在优势区域中的深耕市场,尤其是高校园区及医院物业,持续扩大细分赛道优势。

另一方面,设立投拓委员会,建立了多部门联合评审机制,严格把关,优中选优,为交付后的项目管理及整体盈利做保障。

“在前端评审时,对包括准入、城市和行业赛道等方面均有专属要求,这样前端门槛会逐步提高。我们希望新入项目在后续经营上、现金流贡献上以及利润保障上,能够有更好的表现,以便抵御这一轮市场周期。” 邵亮解释道。

他认为,在外拓层面,能力优先于结构,所以世茂服务将住宅和非住业态进行分开管理,类似于事业部的管理体制,聚焦所对应的赛道,进行市场拓展。

上半年,世茂服务通过竞标获得中国农业大学、温州大学、浙江金融职业学院等高校服务项目,高校园区服务力持续保持行业第一。截至6月底,其在管学校和园区265个,覆盖45座城市,服务全国985高校12所。

在医院后勤服务领域,发挥在湖南龙头的优势,新拓展长沙妇幼保健院,并在今年走出湖南市场,拓展了合同总金额超5000万元的江西萍乡市人民医院。目前,世茂服务在医院服务领域有专业一线人员4000余名,服务覆盖三甲医院12所,医院71个。

通过提升第三方市场竞标外拓能力,世茂服务上半年实现新增年饱和合同金额6.2亿元,新增合约建筑面积17.7百万平方米,6月单月拓展项目年饱和合同金额2.3亿元,创月度新高。

其中,年饱和合同金额大于1千万元的项目有13个,包括“中国移动贵州公司”、“国家会展中心(天津)”及“浙江大学海南先进技术与产业创新平台”等项目。

截至6月底,世茂服务为1491个项目提供种类丰富的服务,包括住宅、高校、公建、产业园及医院等,管理规模发展也愈发稳健,第三方项目占比高、组合价值高。

具体而来,其合约面积达3.3亿平方米,在管面积2.5亿平方米,在管及合约面积来自独立第三方的面积占比分别为75.2%,77.2%。其中,在管住宅项目中83.1%来自经济发达地区。

提升管理效能,管理费用下降6.6%

除市场增量之外,世茂服务在品质服务提升、回款提升、提质增效三个方面,也进行了重点布局。

为了提升服务品质,从硬件改善、软性提升和社文建设方面更新服务产品。以硬件为例,主要围绕 “归家”动线,绿化、车场、设备设施、大堂等场景,进行更新迭代以及进一步保养和维护。

近几年物管企业在收入端普遍承压,邵亮认为收款的本质是基于服务提高,在保障服务品质提升情况下,收入流入方面会进一步提高。除此之外,在前端流入端,世茂服务正在实现细化网格。

“在收缴、多营以及场地创收等维度,我们将更进一步细化管理。落实每个项目在本身各个经营收入端的颗粒度,用更网格化地管理形成更好的坪效。” 邵亮透露道。

上半年,世茂服务主动调整管理模式,通过精简组织设置,经营效率显著提升。财报显示,其管理费用下降至4.2亿元,较去年同期下降6.6%,管理费率也下降0.5个百分点;通过优化组织架构,减少层级,释放产能,单名员工效能同比提升3.4%。

“各个企业都在做能够具备更长周期经营所需要的调整,世茂服务也是一样,核心就是开源节流。” 邵亮强调道,世茂服务在成本管控方面、人均坪效方面、区域化供应链方面以及节能方面,会形成更好地管理体制,希望能够给到前端经营有更好的成果释放。

具体而言,主要体现在两个层面:开源维度,一方面要提高服务水平、提升服务满意度,进而提高收缴;另一方面,会将一系列收入拆分成更细的颗粒度,落实更有针对性地管理;节流维度,则是围绕在提质增效形成更好地管理变革。

这也是世茂服务下半年发展的重点方向,其表示将重点提升管理效能,优化在管项目组合;着力提升项目经营管理能力,严格控制前线管理成本,促进提升物业管理服务的利润率水平。

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