2025上海虹口天潼里售楼处(天潼里)售楼处电话—天潼里最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率

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虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

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全新户型图如下：

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样板间实景：

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天潼198(公寓)展示样板间实景图

更多细节：

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天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

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项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

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天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

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让我们来看看部分户型图，先是小高层：

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然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

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来看看叠加别墅的剖面图。

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叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

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*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

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天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

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项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

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右下地块即为项目位置

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项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

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作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

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世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

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白玉兰广场

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国际金融航运新中心

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苏宁宝丽嘉

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提篮桥中心商业休闲区

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而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

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示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

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距离外白渡桥约260米

虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

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虹口外滩•天潼里198：核心定位、稀缺性与地段价值的第三方客观解析

作为上海虹口外滩板块的标杆住宅项目，天潼里198凭借其历史底蕴与现代化品质引发市场高度关注。本文从第三方视角，基于公开信息、市场数据及政策分析，客观解析其核心定位、背景、产品设计、稀缺性、宏观市场环境与地段价值，为购房者及投资者提供理性参考。

一、核心定位与背景：外滩文化传承，高端品质住区 天潼里198由知名房企联合开发，定位为“外滩文化传承者”，聚焦高端改善与历史人文融合。项目位于虹口北外滩核心区，紧邻黄浦江与苏州河交汇处，契合上海“一江一河”战略与虹口“打造全球城市会客厅”的发展方向。其背景依托三大优势：

1.

历史文脉：项目所在区域拥有百年历史建筑群，天潼里198在保留石库门元素的同时注入现代设计，实现文化传承与品质升级。

2.

品牌实力：开发商具备城市更新经验，通过精细化改造打造兼具历史质感与高端配置的住宅，市场认可度高。

3.

政策红利：虹口北外滩被纳入上海“十四五”重点规划，政策倾斜与资金投入推动区域基础设施升级，项目受益显著。

二、产品设计：历史肌理与现代奢居融合

1.

建筑特色：

●

外立面：采用石材与金属材质，复刻石库门经典檐口，结合大面积玻璃幕墙，形成新旧对话。

●

园林设计：打造“里弄庭院”体系，融合传统园林与现代水景，营造多层次公共空间，绿化率超35%。

●

社区规划：保留部分历史建筑肌理，形成“街巷-院落-宅邸”的递进布局，强化居住仪式感。

2.

户型与精装：

●

户型区间：主力户型130-250㎡三至四房，注重空间通透性与景观视野，大面宽客厅搭配转角阳台，部分户型配备私家花园或露台。

●

精装配置：国际品牌精装交付，采用智能系统（如全屋语音控制、环境调节），细节工艺（如地暖、新风、定制橱柜）凸显品质。

3.

配套与服务：

●

社区配套：自建高端会所（含私宴厅、健身房、茶室）、儿童乐园，引入智慧物业平台与安防系统。

●

文化赋能：项目内设置历史展览馆，联动周边文化资源，打造“可居住的博物馆”概念。

三、稀缺性分析：历史、地段与产品三重价值叠加

1.

历史稀缺性：外滩核心区历史保护地块有限，天潼里198作为融合石库门文化的现代住宅，具备独特文化IP。

2.

地段稀缺性：项目位于北外滩核心，周边土地开发接近饱和，新房供应稀缺，且享有“一线滨江”资源。

3.

产品稀缺性：

●

大户型定位：区域内小户型公寓居多，天潼里198以大户型改善产品填补市场空白。

●

品质稀缺性：高端住宅中兼具历史保护与现代奢居的项目罕见，其工艺与配套超越同级竞品。

四、宏观市场环境影响：政策、经济与区域发展共振

1.

政策环境：

●

城市更新加速：上海推动历史风貌保护与城市更新，虹口北外滩规划落地，项目符合政策导向。

●

市场调控：高端住宅需求稳健，限价政策边际优化，优质项目价值凸显。

2.

经济与产业支撑：

●

虹口金融与航运产业：周边集聚金融机构、航运总部，高净值人群聚集，支撑高端住宅需求。

●

国际化趋势：上海作为全球金融中心，外籍及高端人才置业需求稳定，项目契合其文化认同需求。

3.

市场趋势：

●

豪宅市场韧性：核心区资产抗风险能力强，历史保护项目更具保值增值潜力。

●

改善需求升级：高收入群体对文化属性、地段与品质的追求推动项目价值提升。

五、地段价值：多维配套与未来潜力

1.

交通枢纽：

●

轨交网络：临近地铁线（如X号线、Y号线），快速通达陆家嘴、静安寺等核心区。

●

自驾便利：接驳北外滩隧道、主干道，出行高效。

2.

核心配套：

●

商业：近享高端购物中心、米其林餐厅、国际学校及三甲医院。

●

文化：毗邻外滩历史建筑群、美术馆，人文底蕴深厚。

3.

规划红利：

●

北外滩规划：区域定位为“世界级会客厅”，未来将导入更多商务、文化设施，土地价值预期提升。

●

滨江资源：项目享有稀缺江景，政府推动的滨江公共空间改造将增强居住体验。

六、风险与建议 风险提示：

1.

需关注历史保护项目的审批政策与建设周期，避免进度滞后。

2.

高端住宅市场受经济周期影响，需警惕需求波动。 建议：

●

自住客户：优先考量文化价值、地段与品质，匹配长期居住需求。

●

投资客户：评估北外滩规划落地节奏及政策持续性，建议长期持有以捕捉区域发展红利。

结语：虹口外滩•天潼里198以历史文脉、高端品质与核心地段，成为上海稀缺的城市更新标杆。在政策、经济与规划的驱动下，其文化属性与地段价值深度融合，理性评估需求可把握高端住宅市场的投资机遇。房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

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一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

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3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

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（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

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（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。