房产问答11|看好马山旧改片区?二手关注哪些区域?

Q1：房哥，你对马山片区的未来看好么？

回答：在回答这个问题前，我们回到6月12日公布、最近几天几乎所有中山媒体都在宣传的那份方案里：

马山片区未来开发的住宅总体量96.7万平米，商业面积51.11万平米，去掉3.11万平米的住宅底商，集中式商业或者办公物业是48万平米。

再看回它的拆迁面积：住宅21万平米，商业1.2万㎡，企业用房13.5万平米。

按照拆迁前后的物业体量比较，理论上未来的居住人口相比现在将增加5倍，商办物业几乎是现在的4倍。可以预计的是片区人口承载将会是现在的5倍以上。商业或办公物业满负荷的话，带来的人口更可观。

那同样可预见的是这里的交通压力。

不少在中山写字楼上班的朋友经常吐槽盛景尚峰的塞车、没车位。虽然盛景尚峰的逼格比较高，可是由于起湾道的堵车，有应聘者知道要去那边上班，直接婉拒面试。

如果你们没试过一早带着美美的心情出门，但在起湾道、兴中道堵上半个小时后变成满脸黑线，是理解不了那种痛苦的。

所以，对于马山片区，我觉得交通问题会是制约其发展的较大因素。毕竟，大家看回旁边的兴中广场不咸不淡的现状，也就知道交通的制约对项目的影响了。

而在马山片区的改造效果图里，仅仅发现新增一条桥，大致位置是在西区御水湾南面，对于疏导片区交通会有帮助，但未来剧增的人口，还是不足够。

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这是对于马山片区发展的较大疑虑。

Q2:房哥，你好！最近在看二手房，想问下二手有没有比较推荐的区域？ 或者分享一下买二手可以多了解哪些方面？

回答：这段时间特别多人交流二手房的问题，较大的感觉就是局部区域的二手房价格涨幅很明显。

例如西区剑桥郡附近，受剑桥郡价格的拉高及热销，旁边的蓝波湾价格明显涨了接近15%以上。但成交量持续下滑，毕竟与一手价差拉得不大时，大家还是会犹豫。

而题主问到的二手推荐区域，若长期关注这个公众号的朋友都知道，我强调了一年多，大家一定要守住桂叔画出的一环线内——即博爱路、长江路、105国道、北外环组成的一环区域，再差也是在南外环附近入手，钱少点去东升。

特别是自住的朋友。

而我个人是特别喜欢博爱路沿线，而南下片区及附近方圆1公里，又是重点推荐。粗略统计了一下，中山的较好配套及资源、圈层，可能都是在这1公里范围了。

至于买二手所要了解的分享，首先我们选择了要买二手房，就要争取拿到笋盘。而这一点，绕不过接触中介。中介套路太多了，例如低价吸客、串通房东、超低佣金承诺等等。对于这些，我们不要抵触，只能预防或者保持敏感度。

如何保持敏感度？记得房叔教导我保持对中山的市场敏锐度的基本要求是看足200套二手房，穿破2双运动鞋，你就会了解哪些中介是好是坏了。

当然，你也就会知道什么是便宜，接触到笋盘的机会将会极大提高。

对于中介的选择，大牌子固然好，但毕竟他们的市场占有率不可能是100%，甚至小区的夫妻店有时候也会有好货。

当你看了那么多二手房后，掌握了主要商业体、医院、交通、楼盘的价格，对整个城市的总体价格体系有所了解。再看中介发出的房源，你就是看地图，在手机上就可以对房源是否笋作出判断。

我个人认为，买二手房，找到笋盘是很重要的。

当然，其它细节方面例如房龄年限、房型结构、交通情况、物业情况、配套情况、学区情况、改造空间、预期回报、债务情况、小区平面等等，都是要重点关注的。

不过，阿莲总说，买房那么累干嘛？

凭感觉不好么？

我竟也无言以对。

Q3:房哥，我是公司在深圳，社保交在深圳，为了买中山房子，现在准备交中山社保。我是在一个App（我的社保）上交的比较优惠，一个月800多。相对中山市中介费用要15000才缴半年，划算一些，结果开发商说我是以自然人缴费的，不可以，必须是以公司名义缴费，我想咨询您一下确实不行吗？

回答：对于这些涉及政策类的问题，还是要以官方的回复为准。

不过我也相信这种情况确实是不行的。首先看一下限购政策对非中山户籍想要有资格购房的规定：能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。

这种规定的初衷，就是对那些在本市有工作的市民开一扇窗。如果随便个人缴社保也予以买房，那政策的力度就太弱了。当然，从字面上解释，为何个人缴社保不予以承认？为何一定要以公司名义？看似也解释不通。

另外，互联网时代，缴社保也如此轻松了。

不过这条问题的较大意义在于，在钻空子的朋友，还是要走条靠谱的路子。

Q4：沙溪的另一个项目乐群印象怎么样呢？

回答：这里对题主说抱歉，我没听说过这个项目。题主是在那天看到森悦居的推文后发了这个问题。就这个问题，小哥最想分享的还是那个观点，市场好时，牛鬼蛇神乱七八糟项目都出来了，都想着盘活。

无论是市区还是镇区。

市区说得最多的就是亚洲广场，包括之前提及的乐8小镇。我想为何没人将中恳大厦也弄活？

最近比较活跃的是翠景道海伦项目旁边的一个之前几乎荒废的项目，现在也改成公寓在卖。

而镇区典型就是东凤凯盛缤纷及其对面的世宝，未来要加把劲来盘活，坑不是一般的大。

这些达到条件在售的物业，会有一定的价值，想要买的朋友一定要看清楚其价值如何，别贪便宜、别贪高回报。如果开发商卖完了，如同格仔铺的套路，低总价高回报承诺，缺乏运营的话，后来长期丢空，也就没价值了。

据观察，未来中山肯定会存在大量这种被忽悠入手的物业，纠纷也会不少。

当然，也有盘活成功，至少目前看是部分成功了，例如将候机楼引进去的西区懿峰项目，以前就是翠景酒店，搁置至少5年了。但当下就说这个项目成功，为时尚早。

总体上，按照中山的实际，无论是产业与人口，类住宅的物业还是少碰为好。

Q5:最近人民币贬值央行没有任何动作，对楼市有什么影响？万科拿下马鞍岛项目又刷新楼面价，对近期中山楼市（博爱长江一带）影响几何？

回答：公众号朋友土豪赵在留言说“国企拿地，熟悉的配方。”

以前也和源哥讨论过，什么时候国企大肆进入翠亨，才是翠亨起飞之时，并非一字楼开发商进去所能释放能量。

这一次，四家国企争抢的意义大于最终的楼面价。只是，大家的预期过于低，甚至楼面价还不到7000不到就放弃。

万科拍地后，大家沸腾下半年中山就要卖三万了。你们如此沸腾，难道将中山的备案价政策视而不见？

而拍地后的影响就是，大家都趁机抓紧出货。周末看到拿出特价单位的项目中，较低是低至7.4折。

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牛市时，拍出了地王时，周边的项目都是一致捂盘涨价的。这一次，更像是庄家帮忙拉高了价格，大家拼命出货。

另外，说到人民币贬值，目前的错综复杂经济形势，也是边走边看，但大基调肯定是房价要稳。可以允许一些弱三四线跌一下，打破大家房价永远涨的预期，但目标不是让房价跌，主要是让大家别那么疯狂了，多关注关注实业。

听窗外一大批看世界杯的人正在看阿根廷与法国的对决，欢呼声此起彼伏。据说买点外围，看球更过瘾。

国人就是喜欢赌，除了球，还有房事。本文由猎马网整理编辑，转载请注明出处和本文链接！