地产融资大爆发:单月“三箭”射向43家房企

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

11月气温骤降，寒风瑟瑟，但地产行业却暖风频吹，融资环境气温骤升，地产股和物管股掀起一轮轮涨停潮。

11月以来，从交易商协会和中债增支持民营企业融资、央行和银保监发布“金融16条”，到各大国有银行和房企签约授信额度，再到证监会支持房地产企业股权融资，信贷支持、债券融资、股权融资“三支箭”依次落地，“稳融资”形成三箭齐发之势。

“第一支箭”银行信贷投放、“第二支箭”债券融资正涌向数十家房企之际，“第三支箭”股权融资放开后，更是增加了一条崭新的融资渠道，目前至少已有6家房企宣布配售或定增计划。

一个月内地产融资大爆发，“三箭”正加速落地，房企迎来久违的狂欢。

“第一支箭”：14行授信35家房企超2.19万亿

自11月23日央行、银保监会正式发布“金融16条”后，各大银行密集与房地产企业达成银企合作协议并提供授信。

先是六大国有大行11月23日至24日与18家房企签订战略合作，拟在开发贷、按揭贷、并购贷、租赁房、债券承销等方面开展合作，累计提供 16550 亿元授信额度。其中，工行 6550 亿，中行6000 亿，邮储2800亿，交行1200 亿，再加入农行、建行金额后，授信总金额已超1.65万亿。

此后，各大股份银行相继与房企签订战略合作协议，兴业银行11月25日为万科、中海地产、绿城、龙湖、滨江集团、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股等10家房企，提供意向性融资达4400亿元。

11月28日，浙商银行与绿城战略合作；上海银行给予仁恒置地、滨江集团各200亿意向性综合授信额度；恒丰银行与山东银丰集团、青岛青特集团等房企达成签约意向；中信银行与中海地产、招商蛇口、绿城、建发房产、华侨城、大悦城集团、龙湖、滨江集团、碧桂园、美的置业等10家房企签订“总对总”协议。

11月29日，广发银行提供给碧桂园集团、美的置业授信金额合计300亿元；广西北部湾银行为广西荣和企业集团、桂林彰泰实业集团、广西洋浦地产集团、广西宝塔投资集团、广西金源置业集团等5家广西民营房企，提供意向合作授信金额超150亿。

进入11月30日，上海农商银行与港城集团、宝龙地产、复地集团签署战略合作协议，提供总额200亿元意向性综合授信额度。

各大银行正持续展开与房企的合作，为其提供授信。据焦点财经不完全统计，从“金融16条”正式发布到11月底，7天内14家银行合计提供总授信额度已经超21900亿元，共有35家房企拿到授信。

“第二只箭”：7家房企储架发行1190亿

信贷投放密集落地之际，“第二只箭”债券融资也在加速推进。

目前，“第二支箭” 已受理融资规模超900亿元。交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地储架式发债申请，规模分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元，合计930亿元。

当前新一轮民营企业债券融资支持工具初步额度为 2500 亿元，且可扩容，尚未完成申请的民营房企仍有获得支持空间，旭辉已向交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向，绿城也拟报送110亿元储架式中票发行计划，7家房企储架式注册发行规模合计达1190亿元。

目前，“第二支箭”扩容首批民营房企已经落地，中债增进公司已经出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团首批3家企业发债信用增进函，支持其分别发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

交易商协会表示，本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。

11月29日，龙湖已完成了今年第二期20亿中票的发行，该笔债券由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，利率仅3%，创中债增进担保民营房企债券的新低。

11月30日，市场消息传出碧桂园也计划在12月下旬发行一笔10亿元公司债券，由中债信用增进公司提供担保，并会有至少一家佛山市城投公司提供反担保。

“第二支箭”框架下，民营房企增信发债正持续落地。据了解，中债增进公司目前已收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

但是2500亿融资仍以担保增信、创设信用风险缓释凭证为主，具备优质资产，尤其是持有型物业较多的民企有望率先受益。

“第三支箭”：6家房企启动定增、配售

11月28日“第三支箭”落地后，房企股权融资也在迅速推进。

仅11月29日晚间，便有三家房企启动定增计划，福星股份(000926.SZ)、世茂股份(600823.SH）、北新路桥(002307.SZ)皆对外公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于 “保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及补充流动资金等。

11月30日早晨，建发国际集团（01908.HK）也宣布，拟按照先旧后新方式以每股17.98港元，配售4500万股股份，其相当于公司已发行股本约2.82%。预计所得款项净额约为8亿港元，其中，约80%将用作偿还借款。

11月30日下午，新湖中宝（600208.SH）、大名城（600094. SH）也宣称关于筹划非公开发行股票，拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于 “保交楼、保民生”相关的房地产项目，棚户区改造或旧城改造项目开发建设，以及补充流动资金、偿还债务等。

两天之内，至少有6家房企已经筹划了非公开发行股票事项，上市房企再融资速度在加快，业界预计近期会有更多房企加入到此类动作中。

在此之前，碧桂园、雅居乐紧抓地产股大涨融资窗口期，已经开启过一轮配股融资计划，分别募资27.9亿港元、7.83亿港元，但在“第三支箭”落地之前，不能算在此列。

“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此，房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端系统性支持政策体系。

“三箭”齐发之下，地产纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，受益房企至少已达43家，后续将会更多房企受益，地产融资迎来关键性拐点，为市场注入信心。