逆市IPO 万物云打造了一个基石“天团”

作者|王迪

出品|焦点财经

物企“巨无霸”万物云登陆资本市场，只差“临门一脚”。

9月19日早间，万物云发布公告称，拟全球发售约1.17亿H股股份。其中，香港发售股份1167.14万股，国际发售股份1.05亿股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股，于9月19日-9月22日招股，9月22日定价，预期将于9月29日上午九时正式开始交易，股份代号： 2602.HK。

据了解，此次发行规模预计8-9亿美金，将成为2022年至今港股市场规模较大的首次公开发行，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。公告显示，募集资金主要用于业务扩张、创造新收入机会，在全国范围内推进“万物云街道”模式，部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，孵化万物云生态系统，及吸纳与培养人才。

事实上，2020年被视为物管企业的上市元年，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市。如今，物管上市门槛提高，市值“泡沫”逐渐消减。万物云是年内第6只登陆港股物企。此前，除力高健康生活打破“破发魔咒”之外，金茂服务、东原仁知服务和鲁商生活服务、苏新服务今年新上市的物企表现都不尽如人意。

这或许与整体大环境密切相关。据相关统计，2022年以来，港股IPO共成功上市发行46单(不包括介绍上市和转板)。未成功发行上市的案例共计183单，其中申请失效的有180单，撤销的有3单。在申请失效的案例中,已经获得AIP（香港联交所审核通过），但是在申请失效前并未成功发行上市的多达44单。

相比于中小物企，市场对万物云这家物业龙头股寄予厚望。不少业内人士表示，在市场疲软状态之下，作为物企巨头逆势上市或振奋行业信心。更为重要的是，此次万物云最强基石投资“朋友圈”助阵，也为其价值释放奠定了基础。

去年11月万物云启动上市，郁亮说正是合适的时机，因为他不想万物云被前几年高涨的炒作氛围裹挟，从而影响公司的正常运营。因此，选择在市场平稳时进入。

央视财经评论员薛建雄对焦点财经表示，万科物业的服务管理是行业标杆，万科是一家有远大理想的企业，他们更想拓展附加价值后再去上市，获得更高价值，为行业奠定未来风向。

“不过，从目前的实际运行来看，除物管外，其他附加业务的发展并不理理。在物管行业、商办楼的物管收益是较高的。万科云在这方面发力能保证其价值。如同华润。”

焦点财经梳理发现，截至9月19日港股收盘，碧桂园服务总市值为497.20亿港元，华润万象生活总市值为784.04亿港元。根据目前市场测算，预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间，介于两者之间，位居物管市值第二位。

对于万物云的估值，申港证券曾在9月初进行测算认为，其PE约在 38-42 倍左右，对应市值为 651-720 亿，理由是因为2019年至 2021年，万物云的年内利润分别为 10.40 亿元、15.19 亿元、17.14 亿 元，年复合增长率为 28.37%。考虑到万物云母公司万科发展稳健，关联方风险较小，且万物云管理规模为行业排名前列，但万物云的商管比例较华润万象生活更低。

“差市场结交真朋友”

在艰难的市场环境下，中资企业赴港上市仍需依靠投资者的鼎力支持。在万物云发布基石投资者阵容以后，万物云CEO朱保全曾以“差市场结交真朋友”在朋友圈中总结。

据了解，此次万物云IPO吸引了超豪华的基石投资人阵容：包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。

基石投资者主要是一些一流的机构投资者、大型企业集团、以及知名富豪或其所属企业。基石投资者的引进实际是对公司基本面和发展前景的肯定，这会给市场带来很大的信心。

清华大学经济管理学院副院长廖理曾表示，发行体制引进基石投资者，是给公司的基本面、盈利模式、发展前景一个肯定，在引进时将与发行人、保荐机构就发行价格等关键问题进行博弈，也是给不确定市场的IPO一个稳定剂。

纵观2022年港股前十大IPO中，基石结构主要以企业/产业基金、上下游供应链“朋友圈”、主权/地方国资以及中资财务类投资者为主，外资财务投资机构极为少见，且占比极低。

据了解，万物云几乎成为少有一家全部由市场化长线知名基金做基石的标的，万物云的豪华基石投资者天团全面涵盖国际长线、国际主权、中资主权、中资长线等各类型市场化投资者，且外资与中资占比较为均匀，更加体现多元化、市场化。多名国际、长线、产业基金等基石投资者在正式路演前已经入局。

其中，世界较大的主权基金之一淡马锡是万科的老朋友，它曾是万科旗下万纬物流成立之后首轮融资的投资者之一。此外，淡马锡主要聚焦在中国投资快递物流以及物流科技两大领域，曾投资京东物流、菜鸟网络和商汤科技等。

作为国际资产管理公司，瑞银资管在中国已有20年历史，已经有段时间未曾出手，此次出现在了基石投资者名单上，体现出其对万物云前景的看好。

中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金，表明万物云对国资基金的吸引力。据了解，中国国有企业混合所有制改革基金是2020年成立的一只国家主权基金，是继中国国有资本风险投资基金、中国国有企业结构调整基金之后，国务院国资委委托国有资本运营公司发起设立的第三只高级基金，总规模2000亿元，首期募资707亿元，

润晖投资、HHLR基金及YHG投资是物业股的老朋友。润晖投资曾参与华润万象生活IPO，HHLR基金及YHG投资则是高瓴旗下基金。2020年，高瓴资本先后成为建业新生活、合景悠活、金科服务、融创服务、华润万象生活、远洋服务6家上市物企的基石投资者。加上2019年底认购保利物业的3500万美元股份，高瓴资本对物业股的青睐可见一斑，此次加入万物云的基石投资人队伍，足以见得其对万物云价值的认可。

Athos资本曾参与“植发排名前列股” 雍禾医疗等的基石投资，投资多在生物医疗科技领域。

就认购数额来看，中国国有企业混合所有制改革基金认购5亿元，中国诚通投资认购2000万美元，UBS AM Singapore认购6000万美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投资认购3900万美元，CEPHEI认购3900万美元，淡马锡认购2500万美元，Athos Asia认购2500万美元。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，万科是类国企，“朋友圈”比较强大，可以实现内循环。

薛建雄则指出，基石投资者反映实力，毕竟万科云在行业里是最有价值的企业，所以才吸引行业规模基石投资者。

港股物企“新霸主”的未来潜力

成立于1995年，作为万科集团的全资子公司，前身为万科物业，2020年10月31日更名为万物云。在物企收并购迭起行业重组之时，选择一个平淡的时间点将万物云推上了资本市场，万物云的逆市IPO有“起了个大早 赶了个晚集”的感觉。

但是，正如万科董事会主席郁亮所说万物云的上市“不是卖猪崽”，万科不在意短期市场估值，更看重通过资本市场支持能够得到的长期发展，以及与开发业务的协同。

根据公告显示，此次IPO融资所得款项方面，将由约35%用于为在选定街道发展其独特的聚焦浓度战略及在全国范围内推行万物云的“万物云街道”模式提供资金，从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。

“约25%用于投入万物云AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使万物云具备建立产业互联网的能力；约20%用于通过收购或投资增值服务提供商及行业上下游供应链的服务提供商以孵化万物云生态系统。约10%用于吸纳及培养人才；约10%用于营运资金及一般公司用途。”

某行业资深人士对焦点财经表示，实际上，中低端住宅物管并不赚钱，所以恒大、碧桂园的管理规模很大，但价值并不高。更为重要的是，商办楼的物管收益。

对于万科物业、万物梁行、万物云城三者在万物云SPACE板块三驾马车中的增长策略，万物云CEO朱保全曾表示，未来，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。随着“盘子”的越来越大，城市服务成为较具增长性的板块，传统服务业效率存在瓶颈。

焦点财经曾在《对话叶世源:万物梁行的“吸引力”法则》中提到，由万物云与戴德梁行合资成立的两年中，从地产商、TMT、金融、生物医疗，再到高端制造业，阿里、腾讯、美团、京东、小米、荣耀、拜耳、隆基股份、华大基因等行业巨头尽数融入万物梁行的服务版图。

在这张庞大的服务“吸引力”网中，市值超百亿元的企业客户已有20家，还包揽了超过50家的头部互联网科技企业和独角兽企业。

从万物云上半年营收也能看出其未来潜力。根据万科中报，今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入占比56.3%，为80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入同比增长39.7%，为51.1亿元，占比35.6%。

此外，不走传统物企老路，万物云并非以物业企业位定位考虑，而是以城市服务商为定位，这是它的价值所在。朱保全曾表示，从万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

作为物业管理服务提供商，万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。

在谈及万科物业更名时，朱保全指出“万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来。万物云是万科孵化出来的一个公司，物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来。”他还指出，希望把万物云打造成“平台型企业”，成为物管行业的“贝壳找房”。

当诸多龙头物企致力于以收并购做大规模之时，万物云的做法是，将伯恩物业、阳光智博等物业公司以入股形式纳入平台模型，建立一个共同的供应链体系，从而在高浓度的基础上实现降本增效，实现从万科物业到万物云，就像Google到Alphabet的转变，用科技赋能物业行业 。

2021年，万物云提出“万物云街道”模式（“蝶城”）的概念——远程及混合运营，即基于街道的浓度布局实现“开源节流”，通过远程运营以及混合服务提升空间效率，以科技赋能物业行业，复制数百个“蝶城”，以此提升盈利。焦点财经曾在《特别对话丁险峰:万物云要做30分钟内可到达的“ 全能服务者”》中详解了万物云的全新运营逻辑。

事实上，万物云的扩围速度十分迅速。根据万科 2022 年半年报显示，截至 2022 年 6 月 30 日，在社区空间居住消费服务方面，万物云在管建筑面积约 7 亿平方米，在管项目数目达 3035 个，合约建筑面积约 9.3 亿平方米，签约管理的项目数目达 4096 个；在商企和城市空间服务方面， 万物云在管建筑面积约 1.4 亿平方米，在管项目数目达 1706 个，总合约建筑面积约 1.6 亿平方米，签约管理的项目总数达 1929 个。

上市物业企业 2022/6/30 管理面积

另据中指研究院统计数据显示，2021 年 TOP10 物业企业管理面积均值为 3.55 亿平方 米。申港证券认为，2022 年 6 月 30 日 TOP10 物企管理面积均值为 3.82 亿平方米。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计算，万物云于 2021 年在中国物业管理服务市场中排名排名前列，占有 4.28%的市场份额。由于物业行业目前仍然处于集中度较低的情况，预计万物云成功上市，或将成港股物企新霸主。

事实上，楼市调控步入深水区，房地产开发商急需寻求新的业务增长点，而作为新领域，物业上市企业盈利能力也开始呈现分化之势。有专家称，未来行业的集中度还会提升。此时，万物云上市在即，加上此前4月已通过聆讯失效后即日再递表的龙湖智创生活，龙头物企们即将全部登陆资本市场。

一场真正体现实力的较量或许才刚刚开始。