“集中供地”模式如何改变房地产,14位专家权威解读

焦点财经Focus 2021-03-09 18:23:03
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对各方有何利弊?

1、中房协房地产市场与住房保障分会副会长 夏磊:

房地产长效机制进入技术方案阶段。通过“三线四档”控制房企扩规模冲动;通过“房地产贷款集中度”控制银行放款冲动;通过“两集中”控制地方政府的土地出让冲动。稳地价、稳房价、稳预期。

未来城市间分层凸显。过去土地供应随机、无序,房企难以预期土地供给,积极拿地、保证土储成为优先目标;未来供地规则明确,规模、节奏可预期,房企可以根据自身需求和能力合理安排拿地节奏,基于总价和基本面平衡在城市间取舍,信息透明让土地市场趋于理性。22个重点城市市场优于其他城市,22个重点城市内部也将出现梯队分化。

总的来看,菜单式有序供地,有利于稳地价、稳预期。

中央稳地价主动权提升。2010年以来,自然资源部即多次出台政策,要求地方政府控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,提高土地供应计划透明度,稳定市场预期。但地方执行情况不佳,供地计划不透明,供应规模、布局和节奏不明确,导致市场预期混乱、抢地盛行、地价上涨推动房价上涨。通过集中出让方案,“菜单式”出让,倒逼地方政府合理编制供地计划,明确供地的批次、时点、规模,实现稳预期、稳地价。

2、易居企业集团CEO 丁祖昱:

从整体来看,22城集中供地对各方主体都有好处。尤其是对规模房企而言,拥有资金等各方面优势,可以参与更多土地出让,也有更多合作机会,全年全口径和权益销售都会出现一定的增长。与此同时,又因为合作拿地较多,整体地价也会有一定的下滑。

3、明源地产研究院联席院长 黄乐

此时新政策出台最大的意义在于对热点城市的地价引导。通过集中供应和合理定价,确实能在一定程度上约束“地王”的出现。但是在供需市场不匹配的城市,房价变化的关键因素还是取决于市场需求以及公租房/廉租房等保障性住房的供应体系。

随着供地的透明度进一步提升,房企的分化会更严重。对房企的战略决策要求更高,城市轮动、市场供需、政策研判等维度的专业度要求更高。

近几年地价的持续高企,多元化拿地已成为房企投拓部门的核心思想。从目前的政府导向以及近两年的项目来看,拥有优质的产业载体资源的房企,将在未来拥有更多的竞争力。纯开发销售的盈利逻辑,将慢慢转变为销售短期盈利+持有长期增值的盈利逻辑。

从城市层面来看,一线及热点城市严控放地节奏,对于棚改红利已逐渐散尽的三四线城市来说,一定程度上是有帮助的。基于城市群为单元,房企会更关注调控政策的变化和市场供需的变化,寻找溢出效应较大的卫星城市投拓布局。

4、中原地产首席分析师 张大伟:

集中供地下,龙头房企很可能害怕错过补仓机会而抢地王,非热点地块很可能出现流标。中小房企开发商也可能因此而“捡漏”,变得“有肉吃”。

5、中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:

以前零散式供地,中小型企业尚可以参与其中,但像这种集中供地,土地供应量陡然增大的情况往往就变成头部大型房企发挥优势舞台。

6植信投资首席经济学家 连平

房企进入了全面的实质性调整阶段

房企需要不断加强拿地的长期战略规划和短期购置策略,这对房地产开发商的综合竞争力提出了更高的要求。预计2021年全国土地供给增速较2020年有所放缓。房地产行业集中度将延续过往十年的趋势逐步提高,龙头和大型房企的竞争力相对更强。

在“十四五”期间,全国土地供应将走集约化道路。当前,无论对地方政府还是对房地产开发企业而言,都应当适应新时代的要求,着眼未来,建立更完善的土地市场和房地产市场的长效运行机制,对土地资源的开发利用要更加注重效率和效益,走可持续发展道路。

房地产开发商进入了全面的实质性调整阶段,未来从选择战略目标,到拿地策略以及综合经营管理都需要上一个台阶。为了适应新型城镇化建设的要求,针对城市群和都市圈发展的需要,房企在土地开发区域选择上需要更具战略眼光。在资产负债率较高的水平下,不能一味地快速扩张,需更多关注自身现金流压力及融资实力。

7、诸葛找房数据研究中心分析师 陈霄:

在同一时期组织大量地块集中挂牌出让,对于房企的资金会产生一定的分流效果,避免出现土拍过热现象,尤其若是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策。

另外,同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,在供需关系上将会产生一定的影响。对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言,或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时,大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

对于房企来说,这种“两集中”政策将会加速房企间的分化,资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多的拿地机会。集中供地政策落地实施,对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求,房企需要加速战略调整,保证现金流充足,同时提升产品力,方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

8亿翰智库华北研究院研究总监 彭建:

从城市的视角来看,一年三次集中供应住宅用地,可能带来三个方面的影响。一是城市间竞争愈加激烈,城市竞争力弱的城市将处于劣势,可能会出现流拍率高的城市流拍率继续提高。二是溢价率提高,围标可能性降低。多数地块可能因为竞拍门槛的降低,竞争更加激烈。三是减弱对土地出让金的依赖,主要体现在非出让期内,城市从卖地上获得财政收入的行为遭到抑制,有利于被动减弱对土地出让金的依赖。

从市场角度讲,土地限时集中出让,房企投资的可选择性增加,溢价率或有小幅下降,以达到稳定地价目的,但企业也要为竞争优质地块做好准备,优质地块的竞争或较以往更加激烈,溢价率也会因此上升。

9贝壳研究院高级分析师 潘浩:

重点城市土地供应“两集中”政策意在通过更全面完善的供地信息披露以及短时间充足的供应量,避免信息和资源不对称所带来的,大企业对优质土地资源“通吃”的情况。当然这还需要一系列配套措施共同保障目标的达成,比如在土地整理储备中时间和空间上的合理规划、再比如对企业拿地资质方面的界定等等。

重点城市土地供应“两集中”,对房企资金筹措、销售回款节奏的影响是重大的,规模较大的房企在短时间的调整能力将明显好于中小房企。同时,由于土地集中供应可能带来的具有竞争关系的项目,过度比拼入市速度的情况,也需要予以充分重视。长远来看,此次调整应视为土地供应模式调整的一个开始,预期未来将有更多的举措在“稳地价、稳房价、稳预期”目标下进行实施和完善。

10、中指研究院研究总监 曹晶晶:

过去调控的短期目标聚焦让市场回归理性,接下来将会不断在建立房地产长效机制上下功夫,近期热议的土地出让“两集中”政策就是“稳地价”的有效手段。

集中供地将分流房企资金,客观上带动土地市场溢价率下行,土地市场降温。现有招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,客观上集中供地将分流企业资金,热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。

11、中信建投首席析产分析师 竺劲

土拍“两集中”政策出台后,土拍市场由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”,叠加大量宅地年内限次集中出让,单一地块参与的房企数量也有望得到控制,使得土拍市场的热度降温,土地市场的溢价率下行,最终有利于行业利润中枢的企稳回升,促进房地产行业健康平稳发展。

该政策考验房企资金、研判和营运等综合实力,本质为行业供给侧改革,推动龙头集中度的进一步提升。宅地在统一时点集中供应释放后,房企需要在统一时点释放资金、支付多处地块的保证金,因此会加剧房企的现金流压力。

政策本质是与对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”共同组成的房地产行业供给侧改革。这将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩,利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企,最终进一步提升行业的集中度。

12、浙报地产研究院院长 丁建刚:

该政策的初衷,肯定是给热点城市的土地市场降温,避免开发商集中火力“攻打”某些城市的热点地块,导致地王频出。另一用意,可能是为降低每宗土地竞争者数量,因为一定程度上分散了房企拿地目标,而且集中融资难度加大。

从实际操作上,开发商或很快适应供地节奏,通过集中卖房来存钱集中买地,而且每家房企以子公司、马甲等身份多头参与也有可行性。

集中供地的前提,如果是当地政府全面预告相关供地信息,真正做到土地市场的公开透明,充分告知未来的供应计划等,那么稳市场预期的效果将更好。

13、广东省住房政策研究中心 李宇嘉:

目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要建立。土地和金融端建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价的意义重大。

过去,土地供应随机,开发商不知道未来的地供计划,城市公司为了生存下去,就得去抢地,这就造成了高地价。有了这个规则,开发商根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,高价地就少了,围标也少了,这是土地市场健康的表现。

该政策对地方政府也是倒逼,过去,热点城市供地计划随机,而且供应规模、节奏、分布也不明确,这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。现在,供给端改革将倒逼地方政府编制好供地计划,甚至可以根据市场热度决定供地计划的调整。

14、北京资深地产评论人 泽龙:

全国土拍大动作!22个重点城市集中土地出让,帝都早就实践过了。除热点地块外,将总体降低房企参拍率,一定程度上有利于抑制地价相反,由于年度供应次数锁定,房企势必加大对热点地块的争夺,如不配合其他地产管控措施,热点地块反而存在地王风险。

快周转背景下,土地集中入市将加大项目集中开盘度,同时期房价竞争加剧,考验房企操盘能力。利好资金量雄厚的房企买家,同时期项目集中上市利好潜在购房客。利好22个重点城市布局均衡的大房企,布局单一的房企获地机会减少,需优化资金调配和均衡战略布局。

土地集中出让将增加捡漏机会,小房企的夹缝生存之道。一级开发企业投资回收机会缩减,成本将增加。土拍武林大会经帝都试点后,迅速走向全国。考验土拓人和拍卖师。一次拿够地,全年葛优躺!

注:本文由焦点财经采访、整理编辑而成。

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