原创 武汉湖北科投|万科·光谷锦上售楼处电话→地址→户型→价格→万科·光谷锦上楼盘详情→万科·光谷锦上最新销售动态
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⭐武汉万科·光谷锦上⭐⭐
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湖北科投|万科光谷锦上楼盘位于武汉东湖高新区高新六路光谷锦曜旁（距佛祖岭地铁站东约800米），万科光谷锦上由武汉宜居万耀置业有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，湖北科投|万科·光谷锦上楼盘价值评分为9.2分
和一期比，二期的下沉庭院显得比较空旷，有很强的“减配”感，特别是中间一个简陋的亭子，比较尴尬和不搭，一期的“知音亭”高级多了。一期的下沉庭院的丰富程度，石材等元素的运用，以及展示区的层次感，都会更好。
但当我拿到项目的一房一价表后，似乎也不再怀念一期的“白月光”了。很明显定价还是很有诚意的，而且还有不少洋房产品，按照万科的操盘思路，首开后必定会收回部分折扣。
所以一句话：首开这批次，是极具性价比的批次。
今天我们来完整拆解一下这个一房一价表，并配合楼栋位置，周边不利因素等，来跟大家分析每个楼栋户型不同的定价逻辑和优先级。
这个项目我们也做了一些航拍VR资料和一房一价表，帮助大家选房，需要的同学可以直接扫码获取。
本次的首开房源位于项目最南边的两排位置：1号楼总高18层，2号楼1单元18层2单元11层，10号楼总高7层，9号楼1单元总高11层2单元总高18层，总计推出282套房源。
其中总高18层的均为2T4户的产品，中间户100m²三房，边户121-124m²四房；7层和11层为2T2户的洋房产品，分别为135m²四房和140m²四房。
置业说首推的楼栋是项目最好的4栋楼，那明显不是，这个地块四周都有一些不利因素存在。
我们通过一张航拍图来看下整个地块四周情况：
1号楼和10号楼最大的问题是离高新六路太近。高新六路目前正在改造，规划的是双向12车道，未来的车流会比较快且多。
1号楼到高新六路最近，估计只有27米左右，10号楼有30米左右。
这是现场的实体楼的临街感，1号楼在10号楼东侧，楼体比较矮，被挡住了。
9号楼是首开里面离高新六路最远的，其次是2号楼，但是9号楼前面是口袋公园，相当于也是直接对着高新六路；2号楼前面有1号楼挡住，2号楼到1号楼的楼间距是38米左右。
另外9号楼的西边户挨着流芳路，也有一定噪音干扰；1号楼和2号楼东侧是待拆迁地块，现状是私房和单位房产，据说未来会是万科锦上二期地块，会对1号楼和2号楼东边户有一定的影响。
因此首开房源分楼栋价值排序为：9#＞2#＞10#>1#，东西边户靠小区中间价值越高。
我们再来具体看一下分门牌号的定价逻辑，通过分门牌号价格我们可以比较清楚的看到这次定价充分考虑到了边套/中间套、户型本身差异、小区周边不利因素等影响因子。
价格说明：以上均价为按照目前售楼部的折扣口径测算，据了解认筹客户当天开盘会有额外惊喜优惠，具体优惠可后台私聊哦。
我们先看18层的高层产品：
1号楼定价是最便宜的，毕竟这栋楼也是抗性最大的。1号楼低区房源甚至有不到1.5的房源。
2号楼定价整体比1号楼贵500元/m²，西边户贵800元/m²（万科把靠小区中庭无抗性位置价差拉开）。
9号楼定价最贵，比1号楼贵整体贵800元/m²。9号楼的优势是采光和公园视野。
再看看洋房产品：
9号楼最贵，其次是2号楼，最便宜10号楼。这也是符合价值排序的。
10号楼临街太近，洋房的定价甚至和9号楼高层的124边户单价差不多，通过价格挤压消除抗性；
9号楼楼间距比2号楼宽，纯边户是东边户，2号楼的纯边户是西边户。因此9号楼定价是最贵的。9号楼比2号楼贵100-200元/m²,2号楼比10号楼贵500-700元/m²。
从价格里应该看的很明显，几乎每栋楼的各类因素，万科都考虑到了。
项目首开共计4个户型，高层的100m²中间户和124m²边户，洋房135m²夹边户和140m²纯边户。
从产品梯度看，首开房源覆盖总价约150万至270万之间：100m²户型以低单价降低置业门槛，124m²户型以功能性与性价比平衡改善需求，135m²和140m²洋房则定义区域改善标杆。
一，建面100m²三房两卫。
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