厦门【海沧中心TOD·璞盛】 户型面积：主力户型为63-147㎡，涵盖2-4房，满足刚需到改善需求
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厦门【海沧中心TOD·璞盛】
户型面积： 主力户型为63-147㎡，涵盖2-4房，满足刚需到改善需求
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海沧中心TOD璞盛二期全维度深度解析：楼栋分布，户型详解，项目卖点以及优劣势
一、项目基础档案
项目名称：海沧中心TOD·璞盛二期
开发主体： 厦门轨道集团 +海沧旅游集团 双国企联合开发
物业： 地铁恒顺物泰 ，物业费3.5元/㎡/月
地块指标
占地约2.79万㎡，总建面约9.19万㎡
规划7栋高层住宅，总户数1002户
容积率3.3，绿化率31.5%，围合式布局
车位配比约1:1，规划约1.2万㎡度假风中央中庭园林
交付标准：精装交付，层高2.9米
价格区间：均价约3.19万/㎡，总价200万起
二、楼栋&户型全分布明细
1、楼栋规划：小区共7栋高层，围合排布，栋栋观景，无暗楼栋：
• 1#楼：2梯4户，147㎡-90㎡-90㎡-147㎡，整个小区唯一一栋四代宅，
直面一线湖景
• 2#楼：2梯4户，113㎡-87㎡-87㎡-87㎡-87㎡
• 3#楼：2梯5户，113㎡-87㎡-87㎡-113㎡
• 5#楼：2梯5户，98㎡B-73㎡-63㎡-73㎡-101㎡
• 6#楼：2梯5户，98㎡B-73㎡-63㎡-73㎡-101㎡
• 7#楼：2梯4户，98㎡B-87㎡-87㎡-113㎡
• 8#楼：2梯4户，113㎡-87㎡-87㎡-98㎡B
2、全户型梯队（覆盖刚需→改善）
1. 63㎡ 2房1卫｜入门刚需
全小区门槛最低，套数稀缺，独立阳台、U型厨房，单身、新婚过渡优选
2. 73㎡ 3房1卫｜学区刚需爆款
小面积实现三房格局，低总价拿下双十学区，三口之家性价比首选
3. 87㎡ 3房2卫｜主力流通户型
五开间朝南，双卫设计，一期热门户型迭代，刚需家庭一步到位
4. 101㎡ 3房2卫｜通透改善三房
边套采光，南北通透，超大景观飘窗，动静分区合理
5. 113㎡ 4房2卫｜四房改善天花板
3.9米阔绰客厅，270°环幕观景，二胎、三代同堂专属户型
整体户型得房率87%-93%，飘窗全赠送，空间利用率极高。
6. 147㎡ A 户型，4 房 2 厅 3 卫，双套房（主卧 + 长辈房）（西侧露台，看海沧湖）
整个小区里唯一的一个四代宅户型
核心亮点：左侧 25㎡L 型环幕露台，6 米挑高客厅，西向瞰 78 万㎡海沧湖
三、核心配套（交通/教育/商业/生态全兑现）
✅ 教育配套（本次重磅利好）
1. 小学：双十海附东屿校区
教育局官方文件明确 璞盛二期 划片，直线距离不足50米，目送式上学；现已官宣1-6年级全学段全面开班，双十本部直管师资，岛外第一梯队公办小学。
2. 幼儿园：天心岛幼儿园缦云分园（公办）
社区配套公办幼儿园，步行可达，全龄段教育闭环。
✅ 交通配套（真正地铁上盖）
1. 地铁2号线海沧商务中心站一路之隔，2站直达岛内，快速通达岛内、五缘湾；
2. 地面多条公交路线环绕，自驾衔接海沧大道、马青路，进出岛无压力；
3. TOD专属无风雨地下归家动线，地铁、商业、社区互通，风雨无忧归家
✅ 商业配套（6.5万㎡自持购物中心）
项目自带约6.5万方大型自持商业综合体，体量对标SM城市广场，商超、影院、餐饮、休闲一站式配齐；无需等待规划，同板块 璞瑞商业 已部分开业，商业兑现力强。
✅ 生态景观配套
1. 社区内部1.2万㎡中央中庭园林，楼栋围合布局，户户看园林；
2. 外部直面海沧湖、湾景资源，实现湖海双景；
3. 周边市政公园环绕，日常散步、亲子休闲空间充足。
四、项目核心卖点
1. 教育确定性拉满
双十海附东屿校区全学段开班，官方划片文件落地，家门口直属名校，解决家长教育焦虑。
2. 双国企开发，交付有保障
轨道集团本土国企打造厦门标杆TOD，无烂尾风险，物业自持管理，后期维护靠谱。
3. 4.0级成熟TOD，全维生活闭环
地铁+商业+住宅一体化，不用开车就能满足通勤、购物、上学所有需求，岛内外通勤人群首选。
4. 全户型覆盖，刚需改善都适配
63-113㎡两至四房，低总价门槛200万起，刚需能上车，改善有大四房，流通性强。
5. 湖海双景+超大中庭
围合式社区，百米楼间距，小户型也能看园林，大户型俯瞰湖海双重景观，居住氛围感强。
6. 地段稀缺，CBD核心封面
落址海沧东屿CBD，周边汇聚写字楼、文化公建，片区圈层纯粹，长期保值属性突出。
五、客观短板
1. 容积率偏高3.3
高层住宅密度略高于纯洋房社区，低楼层采光会受前排楼栋轻微遮挡，优先选中高楼层房源。
2. 靠近地铁、商业楼栋存在轻微噪音
临地铁/商场的低楼层房源有低频噪音，预算充足建议选择社区内侧、中庭楼栋。
3. 小区总户数1002户，人流偏大
大型社区，早晚高峰电梯、地下车库通行人流较多，对比小型洋房社区私密性弱一点。
4. 无自带大型医疗配套
三甲医院需地铁/自驾出行，依赖周边商业基础诊所，大病就医需要车程10分钟左右。
5. 户型梯户配比差异
部分楼栋2梯5户，通勤高峰期电梯等待时间更长，追求舒适度优先选2梯4户楼栋。
厦门【海沧中心TOD·璞盛】
户型面积： 主力户型为63-147㎡，涵盖2-4房，满足刚需到改善需求
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