新地产格局渐成形:保利“头羊”走稳,华润、中海和招商“胶着”竞争

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出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

密集的年报季，随着三月结尾已经过半，但地产行业的新格局已见雏形。

4月开启，房企2023年一季度成绩单与2022年度业绩交叉出炉，一些正在发生的变化在相比对比之下，体现的更加清晰。

保利发展不出意外的“登顶”，在克而瑞、中指院等机构百强房企销售排行榜位列第一，自2023年以来这一变化便已发生，保利继续保持这一态势。

三个月前，即2022年底时，保利的行业序位为第二，碧桂园彼时依旧处在榜首；如今，不仅实现了宋广菊退任前“重回前三”的目标，也完成了其2022年初提出的“进三争一”新目标。

最新的格局是：保利排第一，万科列第二，碧桂园滑至第三。

而行业第四、五、六之争，则呈现胶着竞争态势。根据中指院数据，去年年底时，华润置地、绿城中国、中海地产和招商蛇口依次排第四至第七；但2023年以来，绿城中国被三大央企超越，落至行业第七，三大央企间的序位也有变化。

一季度最新格局是：中海第四、华润第五、招商第六；相比2022年底，中海暂时超越华润，招商继续紧跟，绿城一季度以来一直处在第七序列。

十强中的最后三家，龙湖和建发继续上榜，华发股份则表现凶猛，从去年的行业第十八名跨入十强，一季度以来持续位列行业第九，而金地集团则滑至第十二。

一季度销售增幅“回正”，房企格局分化继续

整体来看，TOP100房企1-3月销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中， 3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

中指院数据显示，一季度除TOP31-50阵营外，其他阵营销售额均实现增长。其中，十强房企销售额均值742.6亿元，较上年增长10.8%；TOP11-30房企销售额均值247.2亿元，较上年增长13.4%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为114.8亿元，较上年下降5.2%，但降幅持续收窄。

虽然一季度销售呈回暖态势，但分化局面也在继续。克而瑞指出，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

从销售门槛变化来看，一季度TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长35.9%至452.7亿元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企门槛同比降幅较高达17.8%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低8.7%至25亿元。

今年的年报季，大多数房企高管的分析和思考，也在进一步印证这一点。

中海是较早提出“三大分化”观点的企业，颜建国在今年业绩会上再次提出，房地产正处于上下半场转折期，他认为这种市场分化、行业分化、企业分化的趋势将进一步强化，企业会继续分化，行业集中度还将提高，中海要持续提升市场占有率。

绿城中国张亚东也有类似表述，他认为去年的筑底已经过去，房地产开始进入复苏期。但在复苏过程中，会呈现“四个分化”，即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化，绿城则处于四个分化中方向较好的一侧。

一二线城市，成房企主战场

在这种分化态势下，一二线核心城市也将成为房企的主要角逐场。

颜建国“三大分化论”中的市场分化，便是一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。从中海2022年投资拿地中也能看出，一二线城市的货值占87%；今年可售货量中，73%在一线和强二线城市，管理层称未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市。

碧桂园从去年开始，也开始调节土储结构，新获取的9个项目，71%分布在一二线城市。 “新掌门人”杨惠妍指出，碧桂园要从以往土储更多偏向三四线城市的布局，逐步调整为一二线和三四线各占50%。

绿城在市场分化中更为聚焦，拿地目标主要瞄准一二线城市，而且是去化率更快的住宅地块，尽量避免较大商办体量的项目；华侨城也是如此，将重点聚焦核心城市、核心板块的招拍挂项目，要求新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例。

招商蛇口也在将拿地区域至收缩一二线城市，2022年共拿地56宗，在其 “强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，2023年将重投核心城市，包括华润置地、保利、华侨城等房企采取的也是类似投资策略。

区域性房企也是如此，美的置业2022年虽然仅获取一幅位于上海的土地，但其则对存量土储做了改善，对于量级高的城市土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。

瑞安房地产753亿元可供销售的资源里，245亿元的可销售资源位于上海，508亿元可销售资源位于武汉和重庆，未来将继续聚焦于包括上海在内的长三角、大湾区一线及强二线市场。

对于一二线城市热门板块的竞争，万科联席总裁张海在业绩会上描述道：“今年以来，投资的情况聚焦在一些核心城市、核心区域，由于出让条件的原因，获取的几率并不是很大。”所以，万科最近在研究差异化的投资策略。

近期的土拍形势，也在印证这一点，深圳今年首场土拍3月底落幕，整体溢价率达到10.13%；杭州今年第二轮土拍于3月29日收官，10宗地块里六成地块封顶摇号。

正是在这种新的分化角逐中，新的地产格局也正在形成，而发展韧性较强央国企，尤其是华润、中海和招商之间的竞争，也在继续：

华润置地今年大概有5300亿到5400亿总体供货，按照60%来转化设定销售目标超过3000亿；中海今年可售货值约7900 亿元，力争销售合约额增长20%，即3600亿销售目标；招商蛇口今年可供销售货值约6000亿元，计划实现签约销售金额3300亿元，力争跻身五强。

三大地产央企，在不久前结束的业绩会上，均设立了2023年的新目标。但从目标规模看，三者目标均以3000亿为起点。