房地产“交付时代”,透视金科高质量交付的背后逻辑

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2022年即将迎来尾声，如果用房地产行业历史来评判，今年无疑是房企的“保交付”大年。

从8月央行启动2000亿元“保交楼”专项纾困基金，到11月发布2000亿元“保交楼”免息再贷款支持计划，已经有越来越多房企拿到了专项借款，加速复工复产“保交付”。

但保交付是一项系统化考验房企的硬指标，既是对工程线条的挑战，更是对背后运营管理、资金支撑的考验，环环相扣。就房地产当下而言，每个环节的缺陷，对整个“保交付”系统都是严重打击。

如何让保交付款项这块好钢更好的用在刀刃上，则需要明晰每个流程和细节，确保封闭运行，专款专用，不损耗在冗余流程中。

7月以来已有超30个省市出台“保交楼”举措、成立专项基金、纾困出险房企、盘活不良资产、一对一帮扶……房地产市场已经涌现出不少典型房企，金科便是其中之一，保交付体系灵活、先进、思路清晰，极大避免了无效产出，做到了力出一孔。

如果用一句话来描述，金科突出之处在于“差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用。” 受益于此，金科今年前11个月累计交付项目135个、批次215个，交付面积1119万平米，仅住宅交付总套数超66200户，位列“2022地产行业价值100公司”房企品牌力人气榜前五名。

当中精髓和玄妙更多体现在细节中，需要深入拆解金科保交付体系，才能见微知著，如同剥洋葱一般，要从其思想意识、保障机制，落地措施层面的过程管控、寻求政府支持和保回款等层层挖掘。差距往往在细节中拉开，这也是当下房企重视精细化管理的根本所在。

统一意识：当成“头号工程”来抓

房企普遍缺钱背景下，“保交付”无疑是一项艰巨的工程，同时也是最后的信任底线，所以统一思想，形成全公司上下一盘棋的意识形态至关重要，金科做到这一点，从其8月召开的一次会议可见一斑。

那次召开的是“保交楼”专题会议，金科创始人、总策划师黄红云，董事长周达、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有多余议题，只围绕“保交楼”展开，定调要克服一切困难，坚决打好 “保交楼、稳民生”攻坚战。

会议召开的很及时，发生于中央政治局7月底首提“保交楼”之后。此后，金科管理层把“保交楼”放在更加突出的位置，当成“头号工程”来抓，黄红云对内多次强调保交楼是企业生存的根本，是日后项目顺利销售、形成良性循环的根本前提。

周达明确保交楼工作总体方针，将其作为当前经营管理工作的首要任务，要求金科根据各地不同政策、项目不同情况实施差异化方案；压实责任，进一步明确和落实保交楼主体责任、监督责任。

杨程钧压实目标，告诫金科人保交楼既是企业的责任，也是一项重要的政治任务，下半年交付体量大、压力大，要千方百计实现保交楼既定目标，并从思想意识、保障机制、寻求政府支持、寻求合作单位支持和内部管控五个方面作了具体要求。

对于“保交楼”的意义，金科管理层认识的很彻底，也正是这种高度统一的意识，严格上传下达之后，使得金科后续的工作能够迅速推进并落实，思想是行动的先导和动力。

细化机制：层层压实

据焦点财经了解，金科总部已经成立了以总裁为组长，联席总裁、副总裁为执行组长，运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员的“保交楼工作组”，全面统筹保交楼工作总体方案设计、统筹协调、整体推进和督促落实。

各区域公司也相继成立了属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径。

前端保生产方面，也细化了落实措施，包括建立复工复产周报机制，强化交付风险预控，统一并绑定运营计划、资金计划，以及加强工地远程视频监控系统运用等。

金科称其为五大保交付体系：一是工程进度可视化；二是365天工地开放、全天云监工；三是保障资金安全，多方监督购房款项；四是成立“金品监察官”，随时对项目经营进行监督；五是每月举办工艺工法开放日，保障项目施工质量品质。

从工程进度、资金监管到施工质量，金科从上至下建立了一套硬核、高效、透明的保交付机制，紧绷保交付这根弦，不仅对内施压，层层压实责任；更是对外开放，让公众进行监督，这也是金科整个保交付机制中，最具魄力之处。

“总部每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警，对交付风险的预控很苛刻，而且工地施工完全透明，容不得一点马虎。” 金科内部不少员工感叹道。

“保交楼各级小组每周都要召开例会，梳理保交楼工作堵点，然后各区域公司上报需要紧急解决的事项，集团会采取‘绿灯’方式，随时组织专题会予以解决。”一位金科内部人士告诉焦点财经。

“不仅在总部、区域层面，小组工作制已经延伸至了项目层面。”上述人士透露道，例如金科两广已经从区域到项目成立了多级“交付专项工作组”，对交付有风险的项目实行“一盘一策”，统筹调度资金，确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目交付。

这是一种快速的沟通机制，而且金科还要求总部层面各对口领导要定期深入一线，现场帮扶各区域公司解决生产经营和保交楼工作的难点、堵点、卡点。

“这完全是一套作战体系，既有严谨的战法，却又极具灵活性，这样的战队肯定就有战斗力。”另一位金科内部人士玩笑道。

层层压实责任虽然会带来压力，但金科对尺度的把握张弛有度，同时也在强化激励考核，以正向激励为主，鼓励各区域公司积极寻求各方支持，将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩，设置了300-500万的专项激励。

有目标要求，有机制引导，有激励驱动，这些因素综合之下使得金科活力倍增，保交付工作更为高效有序。

资金攻坚：多管齐下

所有这一切的背后，资金供应是关键，正所谓“巧妇难为无米之炊”，保交付是金科紧绷的弦，现金流更是如此。

早在年初，金科便开启“御寒”模式，全年按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原则，坚持“资金一盘棋”，将“做有回款的销售”作为底线，全力保销售、保回款，加强自身造血能力。

三季报显示，金科今年前9月实现销售金额约554.07亿元，另代建项目实现销售金额46.31亿元；实现销售回款约676.86亿元，回款率位居行业前列；前三季度，实现经营性现金流净额69.39亿元，持续为正。

截至11月，金科全口径销售金额627亿元，回款705亿元，回款率高达112%。

除此之外，金科也在整合资源，多方盘活项目现金流，争取金融机构、施工方、合作方等各方的理解和支持，推动资产盘活方案，一方面通过成立专项工作小组，推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作，目前重庆、两广等多个区域已经取得了突破。

9月中旬，南宁轨道地产与金科、世茂签订协议，并购世茂金科·博翠江山二期；同期，南宁房地产平稳基金正式成立，南宁轨道地产是该基金首期出资的三大国企之一，其并购世茂金科·博翠江山二期，也成为广西首创国企入资助力民企保交付且正式签约的案例。

另一方面，金科各区域公司也在积极申请各类纾困政策及专项贷款支持，截至9月末，已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

尤其是11月以来，银行信贷、债券融资和股权融资“三支箭”密集落地，地产融资迎来关键性转折点的当下，金科率先成为少数接到“两支箭”的房企之一。

12月5日，金科发布公告称拟筹划非公开发行股票，向不超过35名特定投资者非公开发行股票，展开“第三支箭”股权融资行动，募集资金拟用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。

同日，金科又与光大银行重庆分行签订战略合作协议，获得光大银行综合金融授信支持，授信范围包括房地产开发贷款、固定资产贷款、经营性物业抵押贷款等。此外，双方还将在结算及资金增值服务、投资银行业务、托管业务等多方面展开合作。

在更早的12月初，金科已得到建设银行广西自治区分行授信支持，将通过房地产开发贷款、并购贷款、个人住房按揭贷、债券承销与投资、预售资金保函等方式支持金科多渠道融资。据悉，南宁的新项目已经获得建行开发贷意向书。

同期，金科股份与中国建设银行山东省分行也签订了战略合作协议，建行将通过房地产开发贷款、并购贷款、个人住房按揭贷、债券承销与投资、预售资金保函等方式积极支持金科多渠道融资。

5日之内，金科连续接到“两箭”。

随着融资利好的持续释放，给流动性危机下的地产行业，带来的影响是显而易见的。但最关键的还是行业信心的修复，房地产企业的“活水”除了来自于融资的开放，更重要的还需要靠自身经营和造血能力的回归。

“交付时代”背景下，“保交付”是信心，是品牌，也是优质企业的重要判定标准，更容易受到融资政策的青睐，成为“剩者为王”时代下的胜出者，而优良的“保交付机制”则是这一切的支撑，打胜战的关键。

正如黄红云所说：“打好‘保交付’攻坚战，才能加快实现良性循环。”

当下，各家房企均在忙于保交付，但不能只低头努力，也要学会抬头看路，向金科这类已经建立成熟保交付机制的房企吸取经验，可以少走不少弯路。