华润置地筑宽“护城河”,织厚“安全垫”

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

华润置地（01109.HK）半年报中，有两句话异常显眼：一是“顺利完成半年销售目标”，是对开发销售型业务的描述；二是“圆满达成半年业绩目标”，李欣写在主席报告的结尾。

“上半年虽然取得了不错的成绩，但我们要清醒的认识到，行业仍处于格局重塑的关键阶段。”

8月31日，华润置地召开2022年中期业绩发布会，李欣既肯定了华润置地的成绩，也言明了行业现状。

出席业绩会的高管如往期一样，有首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清，但李欣和吴秉琪发生了变化，更确切的说是职位，李欣以董事会主席现身，吴秉琪是总裁。

今年5月，王祥明辞任华润置地董事会主席，李欣接任；两个月后，李欣不再兼任总裁，首席人力资源官吴秉琪接棒。这份半年报，可以说是二人晋升后交出的首份业绩，或许也是最难的一次。

上半年，房地产行业经历了少有的挑战，出险与纾困之声交杂在一起，市场意愿和信心严重受挫，房企销售承压，监管部门对并购贷款、发债融资、AMC介入等方面给予引导，LPR持续下调，各地降首付、松限购稳地产。

即便是央企地产商也顶着莫大压力，华润置地多项指标不可避免受到影响，出现不同程度的下滑，但还是交出一份抗压、极具韧性的业绩，上半年实现综合营业额728.9亿元，股东应占净利润106亿元，核心净利润102亿元，同比增长2.6%，每股股息按年增长5.2%至0.182元。

行业排名更是创历史新高，上半年开发销售型业务实现合约销售额1210.4亿元，顺利完成半年销售目标，首次进入行业前五，郭世清谈及此处时声音也高了几分，李欣感慨道：“股息和核心净利润实现增长实属不易。”

要知道，房企上半年业绩下滑成为主流和普遍现象，实现利润增长者凤毛麟角。这是一个转折之年，李欣预判行业分化、企业分化趋势将更加明显。长远来看，他对市场长期向好抱有坚定信心，房地产行业仍然是一个10万亿大市场；市场虽短期承压，但机会和挑战共存，优质房企仍有发展机会。

对于达成全年度业绩，华润置地管理层持积极态度，张大为预计今年的行业排名会比去年有所提升，李欣强调管理团队有信心，也有能力完成全年的业绩目标，更宽的护城河、更厚的安全垫是华润置地的信心所在。

更宽的“护城河”

“十四五”开局之年，华润置地便构建起开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务组合模式，多元业务布局，打造华润置地的业务“护城河”，为其带来更强劲的发展韧性，成为穿越周期的关键所在。

今年上半年，开发销售型业务实现签约额1210.4亿元，仍是华润置地业绩主要贡献者。经营性不动产业务则是稳定现金流的主要贡献者，购物中心零售额较去年同期增长7%至541.1亿元，租金收入61.9亿元；写字楼出租率同比提升4.7个百分点，实现营业额8.4亿元。

截至6月30日，华润置地旗下在营购物中心59个，在营写字楼19个，在营酒店15家，在营购物中心面积726万平方米，在营写字楼面积122万平方米，在营酒店面积73万平方米，资产质量及规模行业先进。

对于三大主营业务，李欣有一个很形象的比喻，开发销售型业务是华润置地业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是长期持续稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务华润万象生活则是业绩贡献的强劲“增长极”。

通过并购禹洲物业、中南服务和四川九洲千城，华润万象生活合约面积达3.23亿平，在管面积2.45亿平方米，较去年底增长0.98亿平方米。上半年实现营业额52.8亿元，同比增长31.5%，核心股东应占溢利10.4亿元，同比增长33.5%，目前是物管板块估值较高的一家企业。

生态圈要素型业务，除影业受疫情影响同比下降13.8%之外，代建代运营、长租、产业地产等各项业务均实现正增长，上半年整体实现营业额76亿元，按年增长19.4%。

“3+1”一体化业务组合均展现出穿越周期的韧性。李欣称，三个核心业务是华润置地重要的战略组合和战略方向，未来不会发生方向性调整，一定会按照三个核心的主航道业务，全力的推动业务发展。

尤其是经营性不动产业务，随着商业公募REITs市场开放，他相信一定会迎来业务赛道价值的巨大释放，成为华润置地新的强大利润增长极。郭世清也表示，以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。

2022年上半年，购物已经已经新开业6座。下半年计划在上海、深圳、南京、南昌、青岛、大连、东莞新开7座购物中心，同时旗舰项目深圳万象城三期也会在下半年亮相。华润置地在持续提升重点城市的零售市场份额，筑造更宽的“护城河”。

更厚的“安全垫”

而实现这一切的背后，需要保证现金流的安全，从多家房企业绩会中可以明显感知到这一点，稳经营保交楼的同时，现金流安全成为新坚守。

华润置地在这方面很苛刻，一直坚持财务安全放在排名前列位，以现金安全作为首要原则，期末现金及现金等价物1164亿元，较2021年年底增长7.1%；融资储备高达879亿元，已为2022年下半年及2023年到期债务再融资做好充足准备。

融资成本维持行业较低梯队，上半年加权平均融资成本仅3.78%。随着9月1日成功筹组一笔总额75亿港元绿色俱乐部贷款，将有利于其进一步降低融资成本。

在此之前，华润置地上半年已成功获取约80亿港元ESG贷款，公司信用及ESG工作得到金融机构充分认可，尤其是在8月，华润置地ESG指数评级再次晋升，被MSCI上调至A级，也是目前内房股在MSCI-ESG指数获得的较高评级。

在经营投资方面，华润置地也有着严格的纪律，量入为出，但绝不是保守，只是更加聚焦。用谢骥的话来讲，华润置地拿地既不冒进，也不恐慌，只是顺应市场分化趋势，重点向一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。

在他看来，土地市场一方面将继续保持分化态势，政府会在供应端加大核心城市、核心地段优质土地的供应；另一方面，高杠杆企业资金承压，整体竞争未来仍是以前期杠杆率低、经营稳健的企业为主。

而这种缓和的竞争环境，将会有助于华润置地获取更多优质土地。上半年，华润置地新增土储面积380万平方米，新获取项目24个，新增权益土储290万平。其中，一二线高能级城市新增可售货值占比达90%，并在合肥、佛山获取2个优质购物中心项目。

“上半年，我们还是比较好的把握住了投资机会，未来销售业绩和利润贡献的确定性都是非常强”，谢骥补充道。

华润置地年初拿到招商银行200亿并购融资额度，实际获批的并购贷储备更多，很多企业都期望央企国企能参与收并购，但出手者并不多，华润置地也是如此。此次业绩会，谢骥透露了背后原因。

一方面是由于收并购项目复杂，在股权端、债权端的资产状况和债权债务关系复杂，利益平衡难度比较大；另一方面，土地市场竞争已相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。

实际而言，华润置地接触过大量的收并购标的，但其收并购遵循三个原则：一是市场化，法制化；二是符合投资策略，聚集于核心城市和核心区域；三是控制交易风险和项目风险，以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，且需满足合理的回报要求。

在此指引下，严谨做预判和决策的同时，华润置地也一直在寻找合适的收并购标的，“该出手时就出手”，李欣如是说道。话音刚落下，当天晚上世茂便宣布33.17亿元转让旗下4个项目公司股权予华润置地，主要资产为北京分钟寺村两宗地块。

很符合华润置地并购原则和聚焦核心城市的战略。截至6月底，其总土储达6614万平，其中开发型销售业务土储5544万平，一二线城市面积占比71%；投资物业土储1070万平，购物中心占比69%，一二线城市面积占比达82%。

土储量大质优，可保障未来三年以上的发展需求。而且安全性很高，更多的是分布于北京、深圳、杭州、成都等城市，成交稳定，对业绩能形成强力支撑。

再加之充足的现金流，以及合理的债务结构和低融资成本，华润置地已经编织起一个更厚的“安全垫”，助力“3+1”护城河的拓宽。

这也是李欣达成全年业绩的信心所在，更宽的“护城河”，更厚的“安全垫”。具体来讲，华润置地2022年下半年可售货源达4306亿元，可售资源优质充足，其中85%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市。