领地控股告别“大跃进”

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

寻求债务展期的大军仍在扩容，领地控股(06999.HK)成为较新一员。

6月13日早间，这家港股排名前列川系房企发布公告称，其发行于2021年、票息率12%的1.5亿美元债券将于6月28日到期，但目前仍有约1.23亿美元未偿还。

领地控股认为，面对短期流动性压力，债务展期是当下最务实、对各方利益最负责任的选择，有利于公司在债务与经营之间保持平衡。因此，公司决定对上述债券未偿还本金额的最少1.1亿美元（或90%，约7.39亿元）（较低接纳金额）进行交换要约。

交换要约的方式为以新换旧，即以2023年到期的12%利率新票据交换旧票据。新票据的期限为364天，利息将于到期后支付。公告显示，该债券的交换期限为6月13日至6月20日下午4时（伦敦时间），若期限延长或提前终止，领地控股将另行公告。

焦点财经梳理发现，为了避免发生实质性违约，房企往往会在偿债压力较大的情况下通过要约交换、同意征求等方式对债务进行展期，并给予一定补偿。在交换方案条款不存在明显不利于投资人的情况下，要约交换往往会获得投资人的同意。

然而，此次领地控股的美元债要约交换，依旧保持了原有票据的各项发行条件，并未对投资人给出调高票息率、补偿同意费等优惠条件。此番要约交换最终能否成功，还存在不确定性。

短期资金缺口

领地控股的流动性压力在其2021年年报中已有体现。截至2021年底，领地控股的现金及银行结余约有52.24亿元，同比减少11.8%。其中，受限制存款及现金为9.26亿元，非受限部分仅有42.98亿元。

而同期，其一年内到期的银行及其他借款为32.32亿元；贸易应付款及应付票据总额为82.06亿元，约76.45亿元于一年内到期。换言之，领地控股今年内要面临的现金支出，仅这两项即有108.77亿元，存在一定的短期资金缺口。

财务杠杆方面，领地控股虽有所改善，但截至2021年底剔除预收款后的资产负债率仍达到72.1%，踩中一道融资红线为“黄档”房企，公开市场融资受限。

2021年，领地控股的销售及营收皆维持了正增长，但“增收不增利”情况明显。期内，其营业收入为150亿元，同比增长14%；毛利则同比下滑18.2%至29亿元。同时，公司利润及归母净利润也分别录得了同比39%及43%的下滑，毛利率更是同比下降7.71%至19.32%。

销售表现良好，或可缓解领地控股的流动性压力。不过，目前情况来看，其2022年销售去化改善有限。在克而瑞披露的今年前5个月百强房企销售榜中，领地控股并未上榜。当期，克而瑞百强房企的销售门槛值为48.6亿元。也就是说，领地控股2022年前5个月的销售额并未达到48.6亿元。

“大跃进”之殇

资料显示，领地控股由刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟创办于1999年。2006年，领地控股将总部由乐山迁至成都，正式开启全国化扩张。

作为一家对销售规模颇有追求的房企。领地控股在销售额仅有151.6亿元的2017年，即提出了“2018年300亿元、2019年千亿元”的销售目标，并多次在公开市场溢价拿地。

提出千亿目标的同年，领地控股即竞得了惠州一宗土地，溢价率达251%。2018年，其再度于攀枝花拿下了一宗地，溢价率高达179%，刷新了区域地价新高。

然而，积极的扩张之路，并未使领地控股录得预期中的销售额，反而导致了该公司财务杠杆的走高。2017年至2019年，领地控股的净负债率由60%迅速升至141.55%，2019年末时更是“三道红线”全踩状态。

此后，领地控股开始回归理性，多举措降低财务杠杆。但截至2021年底时，仍然踩中一道融资红线。2021下半年以来的房地产行业融资渠道收紧明显，如领地控股一般积极扩张的房企纷纷放慢脚步，同时不得不吞下昔日“大跃进”发展带来的苦果。

焦点财经梳理获悉，三家领地控股系公司已被公示商票逾期。换言之，正对美元债进行要约交换的领地控股已出现实质性违约。

据上海票据交易所6月6日公告披露，截至2022年5月31日，乌鲁木齐领地恒达房地产开发有限公司、乐山领地房地产开发有限公司、领地集团有限公司三家领地旗下公司均已发生商票逾期。其中，前两家公司的逾期余额分别为140万元及5万元，领地集团有限公司的具体逾期数额尚未对外披露。

可喜的是，自2020年底在港上市至今，领地控股只发行过一笔美元债，也即上述正寻求展期的1.5亿美元债券。若该债券能成功展期，领地控股年内将再无境外债券到期，境外债方面，领地控股或可暂松一口气。