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其实在开盘之前，笔者就曾拜访过当时的江著观邸高管，并建议他们可以降低一些价格，以价换量、快走快销比较稳妥，不过或许是对未来市场比较自信，项目最终定价依旧高企。
结果，江著观邸从2022年首期开盘至今，在房管网的备案套数仅63套，去化艰难也在一定程度上导致了项目后续一度出现停工的局面，虽然现在已经步入正轨，但毕竟今时不同往日。
一方面，如今七都板块市场更差，房价深跌；另一方面，第四代住宅横空出世，传统产品难以竞争……在这样的环境中，江著观邸该以怎样的价格重新入市，才能快速拉一波去化，避免再次陷入僵局？笔者个人认为，在送车位的基础上——
例如位于横渎的绿城·凤起玉鸣，该楼盘东侧是“宗教+河景”的组合，开发商当初在定价上也是特别明显，不看“宗教+河景”的10幢、11幢楼栋，配置大户型；看“宗教+河景”的3幢、5幢楼栋，配置小户型。
而在3幢、5幢中，看“宗教+河景”的01房源，与不看宗教建筑的04房源，差价能达到20%左右。
可见，对于部分高端改善住宅来说，“无宗教的普通视野”优先级高于“有宗教的一线景观”。
长沙建发望江是南湖新城的纯新、改善楼盘，由建发房产开发。建发主打高端改善盘，如长沙建发央著、建发央玺、建发缦云等，全都是同时期内园林+品质的高端小区。
还有一个秘密：建发非常善于开发小地块。在长沙雨花区有一个小区叫建发中央公园，其中最早两栋是单独在一个小区内（1号栋、2号栋）。就这2栋楼地块小、还离地铁还最远，但是卖二手房的时候，客户宁愿要这儿，宁愿多花几万，就因为地块虽小，但是园林异常精美。
在此基础上，我们不妨以一墙之隔的绿城·春月江澜作为江著观邸的定价锚点——
绿城品牌在温州经营多年，品质口碑向来是一众房企的天花板，而春月江澜作为真正的绿城产品，在温州市场可以说非常吃香，甚至不少购房者愿意承担绿城的品质溢价。
相比之下，江著观邸是杭州房地产开发集团首入温州的作品，与金成强强联合，本以为是强龙征战温州楼市的初啼，结果却“初战即是坎坷”，甚至出现停工、延期交付的情况，如今虽然步入正轨，但有着前车之鉴，难免会在一些购房者心存芥蒂。
绿城·春月江澜实景
相比于江著观邸大部分的“南向一线庙景+江景”，春月江澜的“南向一线江景”没有不利因素干扰，无疑更加纯粹。
绿城·春月江澜实景
2023年，七都二桥开建的消息，一度让温州市区的购房者为之兴奋，当时很多人说七都将迎来重大利好，房价有望稳住。
如果当时江著观邸能借着这股“东风”，迅速“以价换量”，说不定也不会沦落到今天，只可惜错过了就晚了。
正如2024年的绿城·春月江澜就是前车之鉴，项目一口气打出“6折+送车位”组合拳，看江房源综合惠后毛坯均价约1.8万/㎡，不看江房源综合惠后毛坯均价约1.4万/㎡，
可见，诸如此类交通利好的红利，其实早在规划阶段就已经被楼盘透支，就算等到正式通车，所谓的红利也被消耗殆尽，根本起不到力挽狂澜的效果，该跌也得跌！
绿城·春月江澜实景
不过，绿城的果断也确实带来了热切的市场反响，项目一度访客激增，成交量猛涨，只可惜现在温州楼市的行情，远没有当时那么好——
据温州市房地产协会数据，2025年温州楼市商品房成交面积同比大跌约15%，成交总额同比下降17%，库存去化速度相比2024年，进一步推升至94个月左右。
虽然今年如何尚未可知，但据C21温州研究中心数据统计，2026年1月温州市区新房成交仅521套，相比2024年1月成交量几乎腰斩。
据“房见”平台数据，绿城·春月江澜在近90天的时间中，仅有1套建面约106㎡的低区房源成交，若计算1000元/㎡装标，则毛坯成交价相当于9800元/㎡左右。
可见，看似这么低的价格，依旧没能达到市场的普遍预期，市场有很大概率进一步下探。正因如此，笔者认为江著观邸非一线江景房源，应该不超过1.1万/㎡。
综合来看，以江著观邸的品牌、江景价值、入市时机等条件，再加上板块内或因二手房低迷而产生的价格倾轧。项目如果想要在当前市场中，达到快速去化的效果，应该在2024年绿城·春月江澜的促销价格基础上，再做出很大让步，这样才更符合如今的市场行情，就像前文所说，在送车位的基础上——
当然，虽然这个定价策略只是笔者的一些拙见，但我们也可以从其他视角印证一下是否合理。
先从板块市场来看，七都的属地客群基本可以忽略不计，此前很长一段时间的板块去化，都是靠投资客支撑，因此在楼市下行之后，投资客一消失，七都板块的市场承压就非常明显。
尤其对于高层产品而言，近几年七都板块的高层住宅供应基本切断，在没有新增供应的情况下，板块二手房依旧低迷，足以见得整体市场的需求有多少。
而在江著观邸之后，还有一个江海云著尚未启动，两者存在相加足有上千套，按照现在的市场行情，如此天量房源要让七都板块消化多久？若是卖不动，开发商会不会考虑再次降价？
再从温州整体市场来看，江著观邸虽然名义上算是新盘，但实际上是2022年的传统产品，当时的温州楼市产品力尚未开始迭代。
比较尴尬的是，江著观邸面积段设置在139-200㎡，可以说是比较纯粹的高端社区，但受限于时代的产品力，导致项目缺失如今高端社区标配的会所、下沉式庭院等高端配置。
据温州市房地产协会统计，在第四代住宅、低密产品、安置房的多重压力下，2025年温州市区传统老盘的成交量同比暴跌33%。
比产品，第四代住宅能碾压传统住宅；
比价格，安置房能甩传统商品房几条街。
这意味着，对于大部分传统平层产品而言，想要卖的过得去，似乎除了“以价换量”已经没有太好选择，我们以与江著观邸仅一江之隔的第四代住宅【建发·望江】为例。
产品力没啥好说，就此两处，一目了然——
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