【公司深读】轨交专家京投发展:十年深耕TOD 逆势增长稳业绩

作者 | 李莎

出品 | 焦点财经

受疫情影响，今年上半年房企新开工面积、竣工面积、销售面积和销售额等指标均出现下滑。根据国家统计局的数据，上半年我国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%。

经过第二季度复工复产的有序进行，当前全国房地产市场呈现出“走出低谷、逐渐复苏、部分指标开始转正”的趋势。但疫情影响尚未被完全消化，房企“期中考试”面临严峻考验。

在疫情强化房地产下行压力的行业大背景下，8月27日，京投发展发布今年中期业绩，多项关键业绩指标呈现出逆势增长之势，穿越周期能力尽显。

关键业绩稳步增长，企业发展韧劲十足 

今年上半年，京投发展共实现营收总额20.48亿元，增幅74.3%。其中最主要的收入为房地产销售结转收入，上半年共录得房地产销售结转收入19.71亿元，占营收比重的96.43%。另外，实现物业租赁收入0.42亿元。

营收是补偿企业经营消耗的资金来源，而利润则是企业赚到的实实在在的钱。2020年上半年，京投发展实现归属股东净利1.12亿元，同比增加25%。利润的逆势增长，对提振市场信心有极大助力。

在多项业绩增长的同时，今年上半年京投发展的资产总额也得到了进一步提升，从2019年上半年的428.77亿元，上涨到今年上半年的469.70亿元，同比增长9.54%。

得益于稳健的公司业绩和雄厚的国企背景背书，今年上半年京投发展的融资结构得到进一步优化，抗风险能力持续加强。京投发展通过发行永续债信托贷款和银行贷款等融资方式，有效控制综合融资成本。

疫情是挑战也是机遇，上半年京投发展抓住疫情带来的行业窗口期，积极开展行业对标工作，在对标的基础上，不断完善公司产品系手册及各专业产品主张、标准体系，丰富标准化成果，在实际项目管控中加以实践和校正。

销售额同比大增85% 全国化战略成效显著 

从整个行业来看，受疫情冲击，大小房企上半年的销售业绩受到不同程度的影响，京投发展也不例外。但为了落实年度经营计划，京投发展通过推出线上销售展示中心，加大渠道代理力度等多种手段推进项目销售，上半年共实现签约销售额44.37亿元，同比大增85%。

在2019年业绩发布会上，京投发展管理层曾表示公司2020年的销售目标为79.5亿元。照此计算，上半年京投发展的销售额已实现全年销售目标的55.81%，为下半年销售目标的顺利达成降低了难度。

北京是京投发展的大本营，也是京投发展最主要的收入和销售业绩来源，上半年北京项目营收占京投发展总营收的97.98%，北京也成为京投发展最主要的销售额创收主体。其中，北京公园悦府项目上半年共实现签约销售额16.98亿元，臻御府项目共实现签约销售额9.89亿元。

京投发展·臻御府项目效果图

在北京项目中，臻御府表现尤其亮眼。臻御府位于丰台南四环边上，为郭公庄地铁上盖项目，今年上半年两度开盘，两次都赶上疫情爆发。通过创新线上营销方式，在疫情中实现了全国楼市的逆势热销奇迹：

首次开盘的300余套房源去化率超过90%，二期加推的100余套房源2天即售罄。臻御府因此成为市场少见的穿越两次疫情周期的网红神盘。此外，臻御府基于精准客研推出的北连廊户型，也得到了市场和客户的高度认可。

京投发展坚持“植根北京，茂盛全国”的目标构想，无锡成为京投发展全国化的重要一站。今年上半年，无锡公园悦府实现签约销售额8.04亿元。从其销售业绩来看，京投发展的全国化战略已得到区域市场认可，取得显著成效。

 专注轨交开发，打造“TOD智慧生态圈”

疫情影响下，京投发展仍表现不凡，这与其深耕轨交物业的独特发展模式息息相关。

京投从十多年前就开始入局轨道交通物业开发，率先提出轨道交通与住宅社区“无缝连接”的理念。经过十余年的精耕细作和经验沉淀，京投发展在TOD项目的成本控制、开发进度、品质管理、产品效果呈现等方面更加娴熟，在轨交物业这一细分领域高筑护城河。

随着全国轨道交通的大发展，以及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，可以开发利用的车辆段基地不断增多，京投发展所在的轨道开发细分领域迎来新的发展机遇。

2018年，京投发展首次提出“TOD智慧生态圈”的开发理念，在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统，为城市、轨交和居民提供持续服务，与城市发展共生共荣。

京投发展首提“TOD智慧生态圈”

7月25日，京投发展第四代TOD升级项目北京岚山项目正式开放展示中心，秉承“TOD智慧生态圈”理念，在16号线首站北安河车辆段上打造30万平米的TOD一站式大西山绿色生态城市综合体。

不止步才有进步，京投发展的“TOD智慧生态圈”进一步升级至5.0版本，首入无锡，推出无锡愉樾天成项目，以“生态、智慧、幸福“为主题，考虑客户的居住痛点，实现全龄全周期幸福闭环，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，全方位提升城市人居的幸福效率。

通过不断地升级迭代产品，洞察用户需求，完善公司产品线，持续优化公司各项财务指标，京投发展正逐步从TOD的先行者，变成行业领头羊。