华润万象生活在管规模3.7亿平,商管破“百MALL”拉升毛利率至31.8%

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

在3月26日的业绩会上，华润万象生活（01209.HK）新高管阵容集体亮相。

一个月前，华润万象生活（01209.HK）高管变阵，王磊升任执董及副总裁，郭瑞锋进董事会，原副总裁魏小华退休。

更早之前，阳红霞因华润系内其他工作安排，辞任首席财务官，由聂志章接替。

这些新上任高管，此次与华润万象生活董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康一同出席，面对投资人与媒体。

财报显示，华润万象生活去年收入147.67亿元，同比增长22.9%；核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%；毛利为46.94亿元，同比增长30%。

其中，住宅物业管理服务板块收入96亿元，同比增长23.1%，但毛利率降低1.4个百分点至17.5%；商业运营及物业管理服务板块收入51.7亿元，同比增长22.6%，毛利率增加 7.7个百分点至58 .4%。

管理层解释称，物管毛利率的下降，主要有两方面因素，一是受品质提升投入影响；二是非业主增值服务收入占比下降，两相叠加导致。但基础服务品质的提升，助力了价值转化，社区增值服务收入同比增长21.5%至15.26亿元。

此外，商管业绩的增长，冲抵了物管毛利率的下滑，带动了整体毛利水平的提升，华润万象生活综合毛利率为31.8%，增长1.7个百分点。

购物中心跨入“百MALL”，储备项目83个

在“抢资源、抢客户、抢政策、控费用”的经营策略之下，华润万象生活去年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，增速大幅优于社会消费品零售总额增速。

这一增长背后，除了月均坪效的提升之外，也与其购物中心数量迈入“百MALL”有关。

2023年，华润万象生活新开业购物中心13座，包括母公司项目11座，以及第三方轻资产项目2座，如首个第三方重奢项目兰州万象城，以及首个第三方万象天地产品线南昌红谷滩项目。

到2023年底，其在营项目数量也随之增至101个，管理面积1097万平方米；在营重奢购物中心数量增至13个。

租金也出现大幅增长，期内业主端租金收入达220亿元，涨幅近四成； NOI（净营业收入）为142亿元，增长幅度超五成；经营利润率提升5个百分点至64.7%。

“目前公司旗下各购物中心保持良好的增长态势，全年预计仍可以保持稳健增长。”管理层分析道，如今的消费表现出分化特征，娱乐体验、餐饮户外运动、黄金消费增长比较突出。奢侈品消费随着流动性消费的恢复，中国当下已经成为仅次于欧美的第三大奢侈品消费增长国家，消费的长期增长的趋势没有改变。

去年轻资产项目的拓展，是华润万象生活商管航道的另一亮点，期内共拓展项目22个，第三方项目占14个，而且均为一二线城市的TOD项目，其中深圳、上海、武汉及成都第三方项目数量占比超50%。

新拓项目叠加之下，华润万象生活的购物中心储备项目达到83个。

其管理层透露，计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。积极拓展优质第三方项目，扩大市场份额，实现规模经济效应。

在管规模达3.7亿平，开发商增值服务收入下滑15%

实际上，自华润万象生活上市以来，并购外拓一直是规模增长的核心驱动，2022年因并购中南服务、禹洲物业和九洲物业，被外界称为物管领域的“并购王”。

2023年行业并购降温，华润万象生活也是如此，但并未停止，通过市场化外拓、收并购和合资合作等拓展方式，物管规模进一步增长。

到2023年底，其总合约面积达4.25亿平方米，总在管面积3.7亿平方米，同比分别增长16.2%及24.6%；住宅及其他非商业项目数量达到1731个，较上年新增262个。

其中，第三方合约面积及在管面积占比分别为59%和60.4%，同比分别提升3及3.3个百分点。具体来看，并购朗基集团，新增第三方合约面积754万平方米；通过竞标直拓及合资合作，新增第三方合约面积5652万平方米。

得益于收并购及市场化外拓，其物业管理服务收入达72.45亿元，同比增长30.0%，占总收入的49.1%。其中，来自华润置地及华润集团的收入为37.31亿元，占物管服务收入的51.5%；来自第三方开发商的收入为35.14亿元，占比为48.5%。

此外，因管理规模增加，社区增值服务收入也增长21.5%至15.26亿元，占总收入的10.3%。当然，华润集团与华润置地产业资源，以及向社区住户提供的装修服务、管家服务及润物直选业务的快速增长，也是社区增值服务收入增长的因素之一。

但其针对物业开发商的增值服务，2023年收入却下滑14.8%至8.29亿元。华润万象生活解释称，主要是受开发商项目开发及交付进度影响，项目交付前的筹备、营销服务等业务收入有所下降。

城市空间赛道，成为外拓主方向

从其外拓成果来看，城市空间赛道成为主要方向，去年通过竞标及合资新拓5652万平，其中城市公共空间、社区生活空间及办公产业空间面积占比分别为80.3%、14.2%及5.5%。

财报显示，华润万象生活去年拓展城市空间项目128个，深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等项目，便是其打造的样板项目，期内城市空间赛道收缴率87.9%，收入同比上升42.6%至13.4亿元。

到2023年末，其城市空间在管面积中，产业园、公园河道、城市管家及场馆在管面积占比分别为45%、22%、21%及4%。

其管理层表示，华润万象生活欲通过城市片区运营的模式，聚焦城市管家、公园河道、场馆及产业园细分赛道，向“城市空间运营服务商”转型。