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我认为，过去十年是一个从无到有的物理框架变化，城市基建如此，楼市产品设计也是如此。
那么未来十年，城市不会无限高速扩张，更可能是走向高质量、精细化的“内秀”发展过程，而新房产品也会遵照这一经济大势发展。
回首看，光谷四代宅已经问世一周年，这个被期望、被誉为“最强大平层”的改善产品，却在规划建设中仍然存在诸多明显短板。比如：
从区位条件看，楼盘距离商业、学校等重要资源较远，触达生活配套不够便利；
从小区内部构造看，台阶多，坡地多，特别是刚需小区家庭普遍有小孩或老人居住，走路不便、摔倒风险不断增加；
从业主群体看，圈层差距较大，人群复杂、经济差距大，尚未收房就已经存在局部“隔阂”“嫌弃”等现象。
诸如此类的现象根源在于小区欠缺严密的改善顶层设计，未能实现全面的生活改善，这也是楼市的热门词汇——纯粹、极致。
而我判断，纯粹、极致、全面改善，就是四代产品的下一个进化方向。
而上周末光谷四路开放的深业翠微谷项目，让人看到了这股“狠劲”。现场释放的产品信息让整个楼市十分震惊：
创下武汉四代住宅最低容积率——2.0
创下四代最大面积——起步面积段建面125㎡，最大可到240㎡
创下最纯粹楼栋——一栋楼只有一个户型，两梯两户，最低13层，最高25层
而看完选址、公区、户型细节，更加会对深业翠微谷的纯粹、极致改善肃然起敬。
1
深业翠微谷是由深业集团有限公司投资，中建一局承建的高端住宅小区。
深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，公司前身为深业贸易有限公司于1983年在香港注册成立，作为深圳市政府派驻香港代表机构和对外贸易活动经济实体，长期承担“窗口公司”职能。
深业集团管理的二级企业多达14家，旗下控股、参股企业合计320家，并有2家上市公司。分别为深圳控股（港股）、沙河股份（上证），是中国平安等企业的主要股东。
截至2024年，深业集团总资产达2076亿元，土地储备高达1000万平方米，地产板块年营业收入227亿元，位列全国地产百强房企第48位。
深业集团致力于在房地产领域开发精品项目，共有四大产品系，其中“谷系”是深业最高端的产品系列，对城市落位和项目选址都有着非常苛刻的要求，所开发项目必须占据核心城市核心地段。
该产品系项目的容积率、绿化率必须要优于周边地块，这样的先决条件能够保证项目交付以后能够长期处于二手估值的前列。
比如深业集团在深圳开发的深业世纪山谷，就位于深圳湾板块，紧邻深湾中轴，毗邻华润万象天地、200万平米沙河+名商高尔夫生态、华侨城湿地公园、深圳湾滨海长廊等，这些深圳最顶级的景观生态资源都在它的腹地之上。
项目效果图和区位示意图
深业世纪山谷拥有从自然生态到社会经济配套顶配的禀赋，每一户都能俯瞰头排稀缺景观，目前销售均价在11w左右。
而深业集团在武汉光谷的选址也遵循了这一逻辑，首次进入光谷核心——光谷四路。
项目名“翠微”一词，在古代诗词中多用于形容青翠幽深的山色，以表达诗人们悠然自得、纵情山水的畅快心情。
而我认为，“翠微谷”不仅是以山为代表的生态谷，也可以延伸理解为配套发达的经济谷，更可以是引领生活改善、生活方式蝶变的未来谷。
而这三个层面的理解也正好高度吻合我对光谷“最纯粹改善的四代住宅”解题思路。
2
我曾多次在四代住宅的分析中提到，四代住宅只有同时满足三大条件才有实际意义：
拥有优良生态配套和极佳的景观视野；
在经济发达的核心区域，拥有优质全面的配套；
小区规划能够为区域带来前沿生活方式。
首先，深业翠微谷所在的区位是武汉乃至中国一二线城市主城核心区位中生态资源最密集，且景观条件最好的区位之一。
光谷的森林覆盖率超40%，美国硅谷18%，上海浦东17%。光谷的这项指标超过了美国硅谷和上海浦东。而从光谷范围看生态资源，最密集的区域就是深业翠微谷所在的光谷四路一带。
该区域有约22.3万平米的鸡公山公园、约12.9万平米的西苑公园，武汉唯一的国家级森林公园九峰山森林公园。
区位图
这里还有光谷中央生态大走廊、二妃山生态公园、豹子山生态体育公园等。
光谷中心城政府规划了11大生态公园，深业翠微谷在500米半径内独占六成，是大光谷生态最密集之地，也是大光谷都荟生活的最静谧宜居之所。
二妃山生态公园（图源：《中国光谷》）
从项目出发可以轻松触达这些资源。比如西苑公园、九峰森林公园与项目仅一街之隔，业主可以在家推开窗见景，坐享光谷中心城的最美景色。
这里无论是绝对资源总数，还是相对生态的便利度，乃至在空中花园的观景视野，与城市自然景观的互动都具有极佳的优势。
其次，深业翠微谷地处光谷的配套中心，是产业轴、交通轴、景观轴、商业轴的交会之地。
大悦城实景图
项目与大悦城直线距离约660米，是步行可达的重磅商业配套。这样的商圈便利度是目前不少四代住宅和准四代住宅所不具备的优势。
深业翠微谷与地铁11号线地铁站也仅约500米，空轨站就在其旁。
人气火爆的空轨实景图
这是外地人甚至是外国人来到光谷必打卡的地标之一，这从侧面也反映出了光谷的生活正在走向国际化，而深业翠微谷所在的光谷四路无疑就是这样的代表。
还有同济医院光谷分院、光谷同济儿童医院、湖北省妇幼保健院光谷分院等优质医疗配套也都在附近，让光谷家庭的健康生活有了较高的下限。
此外，光谷文化艺术中心、光谷会展中心、湖北省科技馆、省奥林匹克体育中心、光谷国际网球中心、光谷国际新文化电竞中心、湖北省广电中心等省内优质重磅文体资源也都在这里扎堆，为这里的家庭带来了国际化视野和全球新潮生活理念。
光谷国际会展中心
湖北广播电视传媒基地效果图
最后，星级酒店式的社区建造将带来更加前沿的生活方式。
深业翠微谷是一座大型四代生活社区，项目总建面约27.8万平方米，共有1200户。它从公区设计上针对目前市场同类产品普遍存在的痛点做了诸多优化设计。
比如深业翠微谷考虑到小区内老人、小孩的生活安全，于是坚持一个理念，尽量少做台阶，尽量将整个小区的“地面”保持成一个水平面，减少老人、小孩走路摔倒的风险。
而考虑到武汉的高温与寒冷天气跨度约有9至10个月，于是设计了连通会所与住宅楼栋的风雨连廊，让业主的出行与内部通行更加安心与舒心。
风雨连廊效果图
除了市面上常见的无界恒温泳池与酒店式大堂外，深业翠微谷还针对光谷的年轻人做了六大主题花园，以及特别规划了年轻人喜欢的时尚生活场馆，比如健身房、瑜伽室、咖啡吧等。
小区大门效果图
这些主题空间都是年轻人满足情绪价值的重要场域，更重要的是，这些空间与光谷四路周边的配套正好形成互补，填补了年轻人下班以后的休闲空白。
正是由于这些“多巴胺”场域的补充，让年轻的光谷家庭生活方式有了更高阶的提升，而这一过程就是幸福指数的具象化。
3
深业翠微谷对户型产品做了非常极致的改善设计，可以说是武汉楼市目前史无前例的大胆尝试。
第一是住宅楼栋纯粹改善。
建筑密度低，整个地块容积率低至2.0，绝大部分楼栋都是18层高，最低只有13层，最高也仅有25层。
小区鸟瞰图
所有住宅楼栋全是南北通透、两梯两户的板楼，仅此一点就击败了市场上90%以上的新盘。
第二是户型门槛纯粹改善。
整个小区一共四个户型，起步面积段就是建面约125㎡，也就是说，整个小区的改善型非常纯粹，从首改、中改到极致改善均可满足。
第三是楼栋纯粹，户户均好。
每栋楼只有一个户型，这种规划有两个明显好处：
一是邻里之间都是同一购买力，不存在所谓的“鄙视链条”。
二是同一栋楼上下左右设计上能够争取到最大化的均好性，避免了因为户型大小不一造成“肥瘦不均”的采光、通风权益，从设计源头尽量规避了今后邻里矛盾。
第四是每家独梯入户，享受更加纯粹的尊崇、私密。
因为不存在中间户，避免了边户业主被窥探、被打扰的潜在麻烦。这种纯粹的设计，让居住更加私密、安全、尊崇与舒心。
第五是户型设计理念具有精准而前瞻的改善型。
该项目首开将推出主力户型——建面约125㎡和建面约143㎡两种户型。我们具体来看看项目对当前年轻人做出的纯粹改善亮点设计：
125㎡三房两厅两卫：
我在这个户型的样板间里足足待了半个小时，就是在揣摩设计用意。从这个户型上可以明显感受到深业的设计团队具有前瞻眼光。
很有可能，深业的设计团队是注意到了今天的光谷发展正在无限接近于深圳速度，年轻人的生活节奏快，特别是二十多岁、30岁上下的年轻人下班以后社交时间并不多，也就是对居住的需求侧重点更加倾向于卧室的改善作用。
所以，深业的设计团队有意在用这种前瞻性的理念引导光谷改善，这也符合改善型户型的设计理念，卧室的舒适度决定居住的幸福指数。
展示样板间实景图
而刚需阶段的家庭通常会在小面积户型中追求房间数最大化和客厅最大化，所以这就会带来局促感，与改善目的是背道而驰的。
所以这个125㎡的户型，被设计为三房两厅两卫。其中主卧套房尺度甚至可以媲美传统住宅建面约180㎡以上的主卧。
整个主卧套房的进深约达5.5米，面宽约达5.1米。这是什么概念？
这意味着主卧不仅拥有独立玄关区域，而且可以做双排或L型衣柜，并且在床尾区域留足过道空间的同时还可以放一个收纳柜。
展示样板间——主卧收纳衣橱空间实景图
而主卫空间不仅可以轻松做双台盆，而且三段式设计阔绰有余，堪比五星级酒店的行政套房内的厕所空间。
展示样板间——主卧收纳衣橱空间实景图
而这种空间尺度上的阔绰，将给实际生活带来这样的体验：
男女主人的衣物在房内就拥有足够空间收纳。
双台盆设计不是摆设，一方洗漱时，另一方可以从容如厕、淋浴或从内部走出来，而不会显得拥挤。
这种物理空间上的满足带来的是让年轻人下班回房真正卸下疲惫，早上出门更加从容自如。
至于客厅、儿童房、次卧等空间也均有大面积的收纳空间可以利用。在北向厨房空间旁边，还有一个X空间，可以满足家庭阶段性的需求，打造成一个功能房……
展示样板间——客厅实景图
总体来说，这个户型在优化后可以实现约95%的空间实得率（含电梯前室）。
这是一个非常实用，具有前瞻改善理念，并且非常适合光谷年轻人的改善户型，只有真正将生活场景带入户型之中，才能体会到设计上的高级。
再来看143㎡四房两厅两卫户型：
这个户型就是典型的“万人迷”户型，可以说是带有空中花园的大平层会所户型，是中产家庭的改善“天花板”。
我们重点看三个亮点。
第一，最吸引人的是该户型的客餐厅打造LDKB一体化设计，仅仅是餐厅和客厅面积总和就高达约47.33㎡，加上旁边的开放式书房空间（超过10㎡）、空中花园约20㎡，使得整个LDKB能够高达约77㎡。
这是什么概念？
二七滨江一套建面约265㎡的千万级豪宅，LDKB最大也只做到了约80㎡。
展示样板间——LDKB实景图
也就是说深业翠微谷的LDKB与二七滨江千万级豪宅几乎一样大，但是建面却省了122㎡。
这几乎是用一半的建面享受到了同等的大平层社交空间。
在这个空间里完全可以摆下一张十人餐桌乃至更大的餐桌，哪怕举办个15人的私人聚会也完全够用。
第二，空中花园约有20㎡阔绰，进深高达约2.5米，而且整体呈现出规则的长方形，这种实用性不言而喻，无论做花园、萌宠空间，还是空中私人餐厅都非常合适。
展示样板间——空中花园实景图
而最关键的是，全屋是毛坯交付，这就给了业主充分的自主设计装潢的想象空间。
第三是局部空间设计规格很高。比如说不起眼的主卫，居然做了两个朝向的开窗，这在武汉千万级豪宅中都并不常见。
展示样板间——主卫实景图
全屋全明设计，大开窗、南北通透，在充分满足舒适度、尊崇感的同时，又能够享受到空间带来的乐趣。
整个户型在优化后约达105%的空间实得率（含电梯前室）。
按照面积和实用功能来看，这套建面约143㎡的户型和传统的200㎡ 以上大平层几乎实得面积一样，而这种空中会所+空中花园的设计，是一半大平层所少有的。
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