北京楼市新政30天:新房成交量上升、交190万获提前选房资格,“小阳春”来了?

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

一个月前的12月14日，一线城市北京一次性祭出多项楼市宽松新政：首套房首付比例降至三成、二套房四成、普宅标准松绑、房贷利率下降，一夜之间刚需及改善型客户购房成本大幅下降。

根据中指研究院披露的最新报告，政策落地后，京沪置业情绪有所提升。诸葛找房数据也显示，新政落地一个月，北京新房成交6352套，较新政前一个月增长34.5%。

“我们现在住着一套二居室，随着两个孩子长大，一直想买套三居室，但首付八成高攀不起。政策出来后，四成首付就行了，手里的钱不仅够还能剩下点儿。”打算在北京昌平区置业，买第二套房的买房人赵鹏飞就深刻的感受到了这次楼市新政带来的变化。

在赵鹏飞看来，以前楼市的情况之前不是开发商卖不出去房子，而是政策不松口。赵鹏飞的置业顾问也坦言，“好多客户之前对首付、月供有顾虑，现在政策利好，也促成他们下决定出手，我们开盘两周卖出去400套房子。”

搜狐财经与多方对谈后发现，新政确实对北京市场起到了一定“刺激”作用，但各方对市场的未来研判仍整体趋于“理性”。在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，“随着政策持续发酵，以及后续新房供给量逐步增多，需求端仍有上升空间。当前市场可能暂未达到小阳春，高点或在3-4月份。”

新房成交环比增长34.5%，开发商紧急改变营销策略

从多家机构数据来看，新政发布后北京新房成交量明显上涨。中指研究院统计，新政落地后两周，北京新房成交4443套，同比增长28.4%；日均成交26套，较新政前日均增长120%。

诸葛找房数据研究中心统计显示，新政落地一个月（12月15日-1月15日），北京新房成交6352套，较新政前一个月增长34.5%，其中单周最高成交达2000余套。

同时，新政后部分新房项目去化较好。根据中指监测，新政发布后两周，北京新开盘项目中，昌平、大兴的和延庆的3个项目开盘当天认购率超过80%。而在去年12月，北京新房开盘当天平均去化率为71%。

赵鹏飞看中的昌平某新房项目位于北六环，在今年1月初开盘，总户数1000多套，以改善型的大户型为主。该项目的置业顾问王语透露，“我们不到两周的时间卖出400多套，4层的100多平三居室只剩下5套了。”

市场普遍认为，新政落地对于首次置业的买家来说影响有限，更利好改善客群。搜狐财经在走访中也发现，或基于新政的到来，位于供给端的开发商也适时调整了营销策略。

一位就职于某央企开发商的一线营销人员苏谦告诉搜狐财经，“首付比例降低了，之前能买两居室内的客户，现在就能买套3居室的；之前能买昌平的，现在能买一套海淀的。”

王语所负责的项目也调整了营销策略，据她介绍，“我们项目的小户型占比较少，为了让小户型尽快出清，在开盘前两天，我们营销总去总部死磕了好几轮价格，才有了现在小户型4.4万-4.8万/㎡的折扣价。”

形成对比的是，该项目186平方米的大户型成交价在5.1万/㎡-5.5/㎡万之间。来自中指的数据则显示，去年12月受部分改善项目入市影响，北京新房价格环比上涨0.17%，为2023年月度最高涨幅，同比涨幅则为0.69%。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，“改善项目成交比例放大会带来结构性上涨，不是单个楼盘价格实质性的上涨。”

不过，他也指出，“目前市场仍偏疲软，北京四环以外供大于求，对于刚需项目来说，未来6-8个月不太可能出现房价上涨。对于三、四环内的改善项目来说，如果卖得好，价格可能会保持不变，上涨的概率不高，现在还不到涨价的时候。”

部分新房项目需要排卡验资，有人认筹20万抢不到心仪楼层

通过走访，搜狐财经还发现，北京楼市部分项目还出现了“排卡”、“验资”的情形。

如北京海淀永丰的一新房项目，该项目计划在今年一季度推出300套房。目前开始排卡定房，已有300多组意向登记。

“项目供应偏少，后期会优先通知意向登记的客户。”该项目置业顾问介绍道，他手里有5个客户争1套房子，“而且他们都能全款。”

无独有偶，北京东四环的某新房项目也需要“验资”才能“排卡”购房。该项目计划开盘总套数约400套，预计1月18日开盘，但已提前进行排卡。

“我们有两个选房梯队，第一个梯队交20万认筹，正式开盘即可选房；第二个梯队是交20%总房款，在正式开盘前两分钟可优先选房。”该项目置业顾问称。

据其介绍，该项目120平的三居室，总价约960万元。若按照第二梯队，购房者需要提前交约190万元房款，才有资格提前2分钟选房。

即便如此，购房者也有可能选不到心仪的楼层和户型。该置业顾问透露，“1月17日刚做了开盘模拟，我手里有几个认筹20万的客户没选上想要的楼层。”

关荣雪指出，“目前北京新房市场成交量上升，有部分楼盘甚至需要排卡验资，足见当前购房需求相对旺盛。”

也有业内人士认为，“排卡”或是开发商为了营造一个楼盘热销的套路。

一位从业9年的中介杨晓天对搜狐财经指出，“部分开发商会在正式开盘前让购房者先交一部分钱进行排卡，当正式开盘时开发商会按排卡顺序让购房者选房。”

“好多开发商会说我这个项目非常火、一天卖了几百套。这种不是一天卖的，可能它半年前或者更久之前就在积累客户，然后集中在在开盘当天正式签合同。”他解释道。

买房人刘锐森，近日“上车”了昌平沙河某新盘两居室。不过，新政对他的影响并不大，他直言，“我盯着这个楼盘半年多了，今年开盘直接选房签合同。我是买首套房，没有这个政策，我也会买。”

苏谦的感觉则是，本轮北京新政对市场的影响不及9月的“认房不认贷”明显。在他看来，“9月政策已经收了一波购房者，之前二套八成首付会限制了好多购房客，出了‘认房不认贷’之后，只要北京没房，即时有贷款记录也可以按首套房算。这部分需求释放，新房市场直接迎来一个爆点。”

不过，关荣雪认为，从政策效应的持续性来看，12月“两降一调”政策略强于9月“认房不认贷”，直至目前北京多处项目售楼处到访量仍然较高，新房市场保持着一定活跃度。

北京五环外项目热销，市场预测“小阳春”在3-4月份

市场存在分化，就北京而言哪些新房项目活跃度高呢？贝壳找房APP显示，北京30天销量榜前三甲，有两个位于地铁昌平线，均在北京五环，单价4-6万元；销量榜前十，有7个项目位于五环外，剩余3个要么在四环，要么五环边。

在杨晓天来看，北京作为超一线城市，不缺购房需求。“一般出利好政策后，外环楼市先火，之后逐步地内环楼市开始火起来。最近这段时间外环的昌平、大兴的项目卖得相对活跃一些。”

据他观察，利好政策直接带动置换需求上涨。“一波人为了孩子上学，会卖掉外环的房子，趁机置换一套内环房子。还有一波人的孩子上完学了，考虑到居住品质会跑到外环买新房或次新房。”

虽然北京外环楼市火热，业内普通认为，暂未达到“小阳春”。关荣雪的看法是，“随着政策持续发酵，以及后续新房供给量逐步增多，需求端仍有上升空间，当前可能暂未达到小阳春，市场高点可能会出现在3-4月份。”

张宏伟则预测，“今年3-4月会有一波成交量的“小阳春”，但是能不能持续，关键看经济情况。从统计局发布的2023年12月房地产市场数据来看，还不是那么乐观。”

而国家统计局发布的最新数据显示，2023年12月新建商品住宅价格上涨城市数量14个，较上月减少2城；下跌城市55个，较上月增加4城。二手住宅价格下跌城市53个，较上月增加1城。

“全国70大城市基本全线下调，特别是二手房创纪录出现了连续2个月下调，创造了最近多年的记录。” 中原地产首席分析师张大伟认为，市场在2024年一季度出现“小阳春”的可能性很大。但整体看，其他城市很可能继续维持调整，市场还在逐渐见底过程中。

（应受访者要求，赵鹏飞、王语、苏谦、杨晓天、刘锐森均为化名）