巩固一体业务基本盘,开辟新业务增长点,贝壳“第二座山”释放价值

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

房地产政策“工具箱”再打开：北京、上海、广州、深圳、厦门、西安等接连落地“认房不认贷”，央行放“大招”首套、二套首付低至二成、三成；住房存量贷款利率也将下调。一系列“组合拳”，意味着房地产市场震荡期迎来企稳。

就在8月31日，贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第二季度财务业绩。即便是面临今年市场调整时期，贝壳依然取得了超预期的成绩。

财报显示，贝壳第二季度总交易额（GTV）为7806亿元（人民币，下同），同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。上半年贝壳实现GTV 1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。

作为居住产业数字化服务平台，贝壳引领了“旧经纪时代”的品质化革命。如今面临地产轨迹切换档口，诸多玩家扩围阵地也呈现差异。

贝壳的选择是，今年7月进行组织变革，形成经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线，并将战略由“一体两翼”升级为“一体三翼”。

这是贝壳新战略之后交出的首份财报。从财报可以窥见，新兴业务初具规模，家装在头部城市跑通模式，贝壳翻越第二座山的新战略正在释放长远价值。

延长居住领域价值链

“一体”中房产经纪业务市场回归常态。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的理解是：“今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。真正关注‘人’和‘住’的黄金时代，才刚刚到来”。

面对中国房地产发展的“新模式”的调整，这被贝壳视为攀越第二座山的思维原点。

为此，贝壳的解题思路是“安居+乐业”，供给侧改革和服务者深耕是未来切中国房地产大盘的两个主轴，前者是从交易延展到上下游（租+装修），后者是贝壳看明白了居住服务行业的本质是服务者+服务。

外部宏观情况同样说明了这一点。7月，政治局会议指出，房地产市场供求关系已发生重大变化的新形势做出重要判断，房地产市场正加速由卖方市场向供需平衡转变。改善需求愈发成为主力，过剩产能的出清，消费者对于“美好居住”的旺盛需求。

对于如何翻越第二座山？贝壳的回答是，一线服务好客户，平台服务好一线。将居住领域价值链延长，贝壳财报说明了战略的前瞻性。

财报显示，第二季度，包括家装家居和贝壳租房“两翼”在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

此外，家装家居业务在头部城市实现了经营正循环，城市单体盈利能力持续提升且持续突破行业瓶颈，单体城市模式跑通，依照拓展城节奏逐步贡献更多业绩。

事实上，房企正经历“阵痛”，努力实现“自我造血”的良性循环和品质主导业务模式的夯实。相较于新房、二手房等受周期波动影响较大的业务而言，租赁业务周期更加稳定。

更重要的是，租住服务的链条延长，延伸到资管和生活服务的全部租住环节，能更直接、高频地触达客户。

今年8月，贝壳租房成都站打造的首个自营中高端长租公寓项目——贝壳·海盐公寓在成都正式开业，公寓总量达605间，目前已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。

为响应“租购并举”号召，管理层对于租赁板块的理解是，长租业务从商业逻辑上，坚持微利可持续，不能期望短期暴富。“内部没有为这一项目设定快速盈利的硬性要求”。

今年，贝壳租房联动13城开启“新青年计划”。二季度末，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破12万套。这为贝壳提供了租赁的现金流量。

家装板块释放更多成长空间

贝壳提出“安居乐业”发展主轴，安居指的是贝壳通过房产经纪业务、家装、租赁及贝好家业务，以更具品质和以用户需求为中心的产品及服务，帮消费者“安居”；而乐业与人店赋能密切相关，助服务者“乐业”。这都汇聚成了贝壳扎实“翻山”的基石。

为了“翻山”，要求贝壳找到主业之外的“第二增长曲线”，以维持良好的能量场模式。深挖赛道资源，提升消费者满意度，贝壳不仅在服务品质层面向善，也在通过有效留存优质服务产能延长了企业生命线，而这一生命线最早的指向是家装行业。

家装家居行业是“大行业小企业”的行业，企业在业内占比小，优质供给可以对冲行业波动。

从去年4月，贝壳宣布完成对圣都家居装饰收购。历时近10个月，贝壳找房与圣都家装这场跨界“联姻”尘埃落定。从潜在“对手”变“盟友”，吸纳优质竞争对手，让贝壳的家装赛道如虎添翼。

财报显示，贝壳家装家居业务成长迅速，在基础能力上的坚定投入和与圣都的成功融合带来了规模和效益上的突破，Q2实现合同额34亿元，可比口径下同比增长106%，收入达26亿元，可比口径同比增长91%。上半年贝壳家装家居业务合同额超60亿元，收入超40亿元，2月份以来单月合同额均破10亿元。

这让房地产企业冲破业务藩篱，寄希望于在家居家装等下游产业链中寻找新突破口。事实上，贝壳走在了前面，已经度过了“从0到1”的过程，并快速实现从1到100的规模化复制。

具体来看，在头部城市，贝壳家装家居业务开始进入正循环，获客和转化、交付、数据化、产品、供应链等各个能力搭建上的坚定投入开始结出硕果。

在北京，贝壳家装家居业务今年二季度完成合同额超过6亿元，连续两月单月合同额2亿元，连续4个月经营利润过千万。在杭州，二季度合同额突破5亿元。针对新房团体装修用户，一站式品质装修服务“贝壳团装”在天津落地，成为精装房市场新选择。

此外，从链家到贝壳的十年进化中，贝壳实现的是对“人、物、流程”的数字基础设施建设。而对于万亿家居家装市场的展望，贝壳在啃下这块“硬骨头”时，也让人们看到了很多贝壳通过数字化手段，提升家装服务品质和效率的“影子”。

在家装家居业务中，贝壳通过使用VR、AI和物联网等科技创造和开发实际使用场景和应用。智慧工地、品质巡检系统等一系列场景化技术应用已获得消费者的肯定。

尤其是，在2023年7月，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》，鼓励企业打造线上家居服务平台。这也为贝壳深耕家装领域加注了新的想象空间。

大店模式助力巩固“一体”基本盘

行业发展切换，居住价值回归，全新的组织结构，做战略和理念的承接和落地。贝壳向内要增长，修炼内功提质增效。除了安居业务之外，“乐业”成为贝壳深耕的领域。

随着住房向居住属性回归，门店和经纪人的运营也从单纯规模扩张进入到以效能提升为核心的时代。上半年，贝壳坚持中性市场观，不断夯实经纪人、门店合作网络的规模，优化生态，持续深化房产交易服务这一核心业务的精细化运营。

为了提升经纪人的作业效率，贝壳选择的做法是，一方面，帮助经纪人从职业走向乐业持续推进大店模式，培训赋能、人才梯队培养；另一方面经纪人网络进一步夯实，店均经纪人数量增加。这让贝壳在整体新房市场复苏节奏缓慢的时下，抓住了行业转型发展期，持续深化运营助力提效。

财报显示，第二季度贝壳存量房业务GTV达到4565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。此外，存量房贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升8.9个百分点，表明贝壳的核心业务盈利能力持续而稳定。

此外，上半年，贝壳围绕房、客、经纪人三个关键要素，于今年对全国范围内的“店对盘”房源运营机制进行了升级，增强经纪人之间的房源流通能力以及房、客精准匹配能力，有效提升了房源去化效率。

财报显示，上半年，贝壳持续优化人店效益及平台生态，季度净收入同比增长41.4%。贝壳平台门店和经纪人数于上半年企稳，二季度末活跃门店数4.11万家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达近41万人，较去年年底提升17%。

贝壳内部对大店的定义是链家15人以上、贝联门店12人以上。即如果一个店里能容纳更多的经纪人，在行业底部一步步走向复苏的时期，大家就能抱得紧一点，不至于有太多人被丢下。反映在数据上，是更高的门店利润率和更低的人员流失率。这一定程度上对业绩提振有重要作用。

受益于目标市场的稳定发展、对新房业务生态治理的坚定投入以及开发商预付佣的“快佣”模式带动，贝壳新房业务保持了高效的作业势能。二季度新房业务GTV达到了2950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。

此外，二季度，贝壳新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。