博鳌现场 | 周波:物流地产投资区位部署应采取多元化策略

焦点财经讯王泽红 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来！

8月9日下午，在博鳌产业科技大会上，ESR中国首席运营官周波表示，受到新增供应回落、疫情反复等多重影响，2022年排名前列季度全国物流地产市场净吸纳量同比下降64%，短期的振荡并未撼动投资者对该类物业的信心，市场情绪保持谨慎乐观。

物流地产投资的流动性将在养老基金、保险基金以及国家主权基金等境内境外核心资本等入场后进一步提升。物流地产投资者在区位部署上应采取多元化的策略，以避免受防控政策中片区化管理的掣肘。后疫情时代，需谨慎选择零库存模式，在选址物流仓储设施及园区时，要及早考量周边环境、政府开发等规划因素。仓库自动化与端到端的数据可视化这两种技术或成为企业物流在后疫情时代中制胜的有效手段。

中国对全球经济和供应链日趋重要，这是一个基本情况，在疫情以后中国是恢复经济较快的国家，目前一直保持相对比较高的GDP增长率，同时在全球贸易的份额也是逐年提高，在不断变化的国际政治环境中要保持这样的增长率跟供应链的重要地位，还是需要所有人的共同努力。

为什么新经济和物流地产等资产管理和配置模式非常重要？这基本上跟消费、可支配收入有关。根据摩根士丹利的统计和预计，从2019年中国人均可支配收入6000美元到2030年会达到1.3万美元，年复合增长率是7.9%，中国个人可支配收入保持高增长态势。

同时也预测到2030年中国的私人消费总额达到12.7万亿美元，与美国目前的市场规模相当，中国私人消费占国内生产总值的比重将提升到48%，创历史新高，这也是为什么这么多人愿意在国内市场发展，寻找更多投资机会的原因。

在未来10年，电子商务的销售总额占零售的渗透率还会进一步提高，到2020年，中国电子商务占总体零售达到40%，预计到未来，还会增长达到将近44.9%，大家可以发现这个电子商务渗透率增速将会变慢，因为不可能达到高于50%或者60%、70%这么一个比例，个人消费很大程度上还有一些服务性的消费，不仅是购物的消费，所以总是会达到一个天花板的，所以在电子商务的发展过程中，在未来的这些年里面需要从一个粗犷的发展逐渐回归到练内功的审慎而自律型的发展方向。

因为中国是移动互联网发展很快，跳过了桌面电脑的发展阶段，所以弯道超车，超过了欧美原来的电子商务的普及程度，人人有个手机就可以直接进行购物了，所以说这也是中国在过去10年如何一下子变成全球电子商务市场最火热，同时渗透率较高的国家。

从第三方物流角度，未来10年预计人均包裹增长量还要保持在15%，虽然目前在大城市生活的人收到的包裹已经很多了，但是未来这个速度还会继续增加，跟电子商务渗透率未来10年只渗透5%同样也是面临一个未来增速变慢的问题。