中南建设的"保壳之战":计提减值成业绩杀手、三年亏183亿;化债及保交付成重点
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出品｜搜狐地产&焦点财经
编辑｜吴亚
江苏最大的本土开发商之一中南建设（000961.SZ）走到了命运的十字路口，“保壳之战”已打响。
随着4月22日最新一期年报的披露，在2023年扣非净利润亏损46.27亿元的业绩下，中南建设正式“戴帽”，股票简称将在4月24日开市复牌后变更为“ST中南”。
近年来，受地产开发业务和建筑业两大主业均处于产业下行周期的影响，中南建设的业绩不断下滑，2021年-2023年累计扣非净亏损已达183.19亿元。
行业下行、主业承压，中南建设和许多中资房企一样，走上了“化债”和“引外援”的道路。最新的消息是，刚出手“驰援”珠海万达商管的太盟投资集团（PAG）或有意与中南建设合作。
该消息曾让中南建设在4月22日涨停，随即还被监管关注，向中南建设下发关注函，要求其就消息真伪进行说明。到了4月23日举行的2023年业绩交流会，中南建设的回复则是“无进一步消息”。
能否获得“白衣骑士”的驰援还未可知，对于中南建设来说，虽然2023年业绩已同比减亏，但挑战仍在。面对还在调整期的双主业、还需直面的“化债”工作，其还有很长的路要走。
就最新年报数据来看，中南建设2023年的业绩有所修复，总营收重回增长轨道、利润同比大幅减亏。
年报显示，2023年，中南建设实现总营收约684.9亿元，同比增长16.01%；2022年同期为同比下降了25.47%。
同花顺数据显示，中南建设的总营收在2018年首次突破四百亿元关口，之后一路上涨至2021年792.1亿元的历史高点，便开始走低。
就主营构成来看，2023年中南建设约93.34%的营收来自地产业务，实现收益为639.26亿元，同比增幅为27.2%。
同期，地产业务的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率11.22%，同比增加9.88 个百分点。
值得注意的是，在百强房企普遍“量价齐跌”的行业背景下，中南建设2023年的平均销售价格还微升了0.2%为11969元/平方米。同期，来自一二线城市的销售占比达到45%。
形成对比的是建筑业务，2023年中南建设新承接(中标)项目合同总金额为35.5亿元，同比增长了2.1%。
但受行业结算、利润压缩等多重因素的影响，同期建筑业务的结算收益仅为46.1亿元，同比下降了51.3%；毛利率为-18.51%，还同比下降7.51个百分点。
不过，中南建设年报数据显示，截至2023年末，公司针对建筑业务未完工项目的未确认金额为168.42亿元；已完工未完全确认收入项目金额约为42.58亿元，此类项目结算后将体现于公司后续的业绩中。
在成本端，2023年中南建设进一步“降本增效”，全年销售费率、管理费用率、财务费用率均同比降低。但受资产计提减值、投资收益下降等多重因素叠加，公司业绩仍未回归盈利通道。
2023年，中南建设的投资收益为5.95亿元，同比减少17.54%，因非并表项目收益确认变动所致。
同期，中南建设计提资产减值准备金额合计30.21亿元。其中，存货跌价准备约16.23亿元，占比达53.72%；最终导致2023年公司的净亏损仍达到48.6亿元，同比来看则减亏47.8亿元。
谈及业绩表现，中南建设董事总经理陈昱含指出，地产业务的毛利率有所修复，一方面得益于地产政策持续推出带来的良性影响，另一方面与公司在成本管控、提升经营效率有关。
“行业还未全部走出低谷的情况下，建筑业务短期内修复盈利能力有挑战。不过，随着未来公司对整体业务结构的调整和优化，整体毛利率水平有望保持在稳定区间。”她指出。
资产负债方面，截至2023年末，中南建设的总负债率为91.14%、净负债率为177.82%。
拆解来看，中南建设总体负债中因销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税达到736.6亿元，占全部负债的35.62%。
剔除有关负债后，同期，中南建设的负债率为58.68%，总负债和总资产同时扣除预收账款(含合同负债、预收账款和待转销项税)的负债率为86.88%。
就负债结构来看，截至2023年末，中南建设的有息负债为432.6亿元，其中一年以内的各项有息负债合计227.3亿元。
但在市场持续下降的情况下，截至2023年末，中南建设的货币资金降至75.05亿元；其中包括受限资金33.58亿元，即在手现金并不足以覆盖短债缺口。
“2023 年11月以来，公司发行存续的公司债券都已完成展期5年，公司2024年债务偿还压力将小于2023年。”对此，中南建设在年报中提到。
此前于2023年6月，中南建设曾在相关公告中披露过公司针对境外债的重组方案，整体为策略为发行3年期、4年期的新票据，“发新换旧”的方式来延长偿债周期，为公司争取喘息空间。
那时，中南建设披露的该方案支持率为已获得37%的票据持有人通过，距离规定的75%比例仍有距离。截至目前，中南建设还未披露境外债的重组进展。
在交流会上，中南建设方面未谈及详细的“化债”措施。在其看来，公司将借助各类政策支持，合理增加新的融资，与金融机构及各类投资者就原有融资达成新的偿付安排，降低成本、改善负债结构。
综合中南建设方面的表态来看，其认为，鉴于公司2024年之后竣工交付规模下降支付需求降低，以及国家金融支持房地产市场平稳健康发展、城市房地产融资协调机制等政策进一步落地，公司新增融资有机会增加，融资性支出将进一步下降，未来将能够获得足够的运营资金、融资来源以及减少偿债支出，以确保持续稳健运营。
中南建设的母公司中南控股集团有限公司的前身是一个建筑包工队，由陈锦石带领28人、共计怀揣5000元资金创业起家。历经多年发展，已形成“4+1”业务布局，以中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育为主要业务平台。
2020年时，中南建设合同销售金额首次突破两千亿元大关。也是这一年，陈锦石个人凭借140亿元的身家位列当年的中国“胡润百富榜”第388名。
从股权层面来看，结合中南建设在4月22日晚间披露的控股股东权益变动公告，截至公告日，由陈锦石作为实际控制人的中南城建为中南建设的第一大股东，持股比例约为35.73%。
而针对市场上“太盟集团驰援中南建设”的消息，目前深交所在下发的关注函中已要求中南建设作出详细说明。
这些说明包括，中南建设需核查自身是否存在通过非法定信息披露渠道对外发布影响公司股价或决策信息等情形，并要求其结合所处行业、主营业务经营情况、财务情况等说明公司情况。
而参考此前太盟集团对珠海万达商管的投资事项，后者在获得注资后，以王健林为代表的公司原股东的持股比例将被稀释到40%。由此，市场的普遍关注点在于，若双方达成合作，将以怎样的形式进行？作为控股股东的陈锦石一方又将付出什么？
在4月23日的业绩交流会上，中南建设并未过多回应此事、仅指出，“4月20日在相关政府部门主持下，公司控股股东确与有关机构就合作事宜进行了协商，目前公司没有得到进一步的消息。”
“如果合作涉及到与公司有关的信息披露，公司会督促控股股东及时履行信息披露义务。”中南建设称。
无论“战投”能否成功，已被“戴帽”的中南建设都必须直面这场“保壳之战”。修复经营能力，回到盈利轨道已是迫切需要。谈及今年的经营策略，陈昱含给出了三个方向。
首先是“保交付”，2023年以来中南建设的经营中心已经全面转向“保交付”，年内累计在64座城市交付10万套房屋；今年会继续将“保交付”作为首要认为，计划交付6.5万套。
其次是继续推进减亏工作、提升经营能力，她指出，从业务结构优化的角度来看，针对亏损项目要坚决退出，加强与主要供应商的沟通，进一步优化付款安排，强回款的同时合理控制有关款项的指出；同时要强销售，进一步优化销售策略、加强销售力度，加快资金回笼。
最后在融资端和化债端，要充分利用现有项目资源增加保交付借款和纾困资金，积极申请经营性物业贷融资及落地白名单融资等举措；同时，公司也会继续争取政府的纾困措施。
以市场较为关注的融资“白名单”来看，中南建设会上披露的数据显示，目前其共有40个项目申报。其中，青岛、重庆、西安、昆明等地的9个项目已确认获纳入，位于西安的中南君启项目已实现放款。
“戴帽”之外，中南建设的股价截至4月22日收盘已连续12个交易日低于1元，已拉响“1元退市”的警报，“保壳”至关重要。对此，中南建设方面认为，决定公司股价的是公司的内在价值和业绩，相信随着未来公司同比减亏、经营面改善等努力，市场会给到一个更客观的股价判断。
此外，中南建设也再次重申了将通过高管增持计划来提振公司股价。此前，在4月17日发布的投资者活动记录表中，中南建设曾披露，“公司推出了董事、高级管理人员增持计划，施锦华等6位公司董事和高级管理人员计划在6个月内通过二级市场增持公司股份，合计金额不低于500万元、不超过1000万元。 ”
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