一线楼市新政效果:广州二手房难售业主亏70万卖,上海“降温”、北深量涨价稳

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出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

“我们同小区的一位业主，最近降价卖了自家房子，亏本70个w，足足亏掉了一辆BBA。” 张峰（化名）家住花都区，他发来一张截图说道，这件事已经成为了业主群里的热议话题。

二手房难卖，这件事在广州市场买卖双方以及中介中，已经几乎是公开的秘密。“晓港湾这边的房子，有好几套都在往下调价格。”一位海珠区中介告诉搜狐财经。

“最近很多房子在下调价格，但是价格波动不会太大，会在一个范围内。整体来看，加价的相对较少，降价的比加价的多。”上述中介讲道。

诸葛找房数据也显示，广州降价房源多于涨价房源，以9月12日数据来说，降价的房源达到1128套，而涨价房源仅117套。此外，平均的降价幅度也大于涨价幅度。

“一般来说，近期降价次数、幅度比较大的，还会有一定的议价空间。”

广州二手房难卖：同小区、同户型最便宜才有竞争力

自8月底，广州成为一线城市首个执行“认房不认贷”的城市后，再加之房贷首付和利率下调政策的叠加，广州楼市活跃度明显提升，新房层面认购与来访量明显增长。“来访量还是蛮大的，周末很多时间都忙不过来。”广州番禺某新盘置业顾问说道。

“我们有针对全市163个在售楼盘的监测，新政第一周来访客户增长了15%；认购增长了26%；第二周来访增长11%，认购增长了34%。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉搜狐财经。

从新政后两周数据来看，第二周来访环比增速可能有回落，而认购还在继续增长，这也反映了楼市的一个特征，新政组合拳之后，老客户（已经看房许久）加速出手，而新客户成交需要一定的周期，所以过去半个月认购环比增幅要大于来访量增幅，这也说明广州新政之后，新房交易有增长，但交易热情并没有想象中那么高、那么夸张。

广州“认房不认贷”以及二套房首付比例下调，更多利好的是置换群体和改善人群，这两类人的购房思维很理性，并不会因为政策而立马入市，尤其是广州楼市近两年处于下行调整周期，很多楼盘降价，所以两类购房人很理性。

此外，从近期回升力度来看，也没有特别高，与年初的“小阳春”是疫情积压需求释放不同，此次置换群体要“卖一买一”，卖与买的过程中均需时间。“所以成交量在短期内推的特别高，这个现象在广州不存在。”肖文晓分析道。

而这也进一步加剧了二手房的激烈竞争， 8月29日新政前，贝壳找房网广州二手房挂牌数为118099套；而新政后的9月12日，挂牌数增加至134539套，半月时间增加1.6万余套，日均增加1000余套，这也间接加剧了广州的二手房难卖现象。

比如海珠区凤凰新村站附近的一套64平房子，4月份挂牌价格为258万，当时市场较冷，下调至238万，而后全国楼市政策刺激，上调房子售价，但发现市场反馈不佳后，又降低了价格。

“确实没有那么好卖，但是如果价格在本小区同户型里面是最便宜的一套的话，还是卖的相对快一点的；要想有优势，价格一定要可以才行。”另一位中介透露道。

他负责的是番禺洛溪南浦附件的片区，据他所说，现在利率低，置换更有优势，不少业主想小换大。“但我们附近挂牌量没有增加，看不少新闻报道说是增加了。”

相比之下，广州的新房价格波动并不大，很少出现北京、上海等不少新房折扣收回或缩窄等现象。

肖文晓指出：“广州楼市成交确实在回升，但增幅并不算特别大，周认购量环比增长20%或30%多，看似还行达到了过去三个月中的高峰值，但对比来看，过去三个月广州成交量一直在往下走。所以并未如其他一线城市楼盘一样取消折扣，甚至一些热门楼盘还推出特价房加速去化。”

杭州二手房“以价换量”，新房摇号门槛降低

杭州二手房，也早遭遇到了与广州相似的情形，自9月5日官宣“认房不认贷”政策调整后，二手房挂牌量也在暴增。据手边买房统计，新政后的9月4日-12日，杭州主城新增挂牌量高达2673套，日均挂牌量297套。

而且成交量也在提升，9月首周的杭州二手房半月带看量为13.34万，到9月第二周就直接达到16.36万人次，增幅超过22%。但成交均价从32000元/㎡直接跌至约30000元/㎡，跌幅超过6%，跌价房源进一步增加，超过涨价房源。

“杭州二手房交易，目前处于‘以价换量’阶段，价格（降）到部分人心里预期了，这部分房源近期成交较快。新房层面，中心城区还是摇号，外围板块基于市场下行，开发商会花式推出各种促销。”杭州贝壳研究院院长上官剑告诉搜狐财经。

“杭州‘认房不认贷’有所优化，相对受益的客群很小，直接影响还需关注。不过带看量、下定量明显增加，主要还在于天气转凉叠加新政效应，一线城市的楼市表现抢眼，预期传导作用，愿意出来看房的客户变多了。” 上官剑补充道。

据搜狐财经了解，杭州主城区多个新楼盘，近期进一步降低了报名摇号门槛，以前需要提交大额的“银行存款冻结证明”，现在只需要提供支付宝、微信、股票、基金、银行理财等截图即可登记参与。

例如，浦沿板块的江映云邸和咏滨名邸率先降低了门槛，其他板块如运河新城、乔司、临平新城等也纷纷采取了“验资证明”模式，从“冻资”变“验资”，于购房者而言，报名门槛无疑降低了。

北上广深新政第二周“分化”，上海、广州“降温”

北京、上海的新房、二手房价格，自8月底相继“认房不认贷后”，则表现出了与广州、杭州不一样的情形，新政后首周多个新盘房价或宣布涨价，或收回折扣；有不少二手房议价空间也变窄。

但从第二周开售，北京情况又有所变化，有购房人士告诉搜狐财经：“第一周给我打电话收回折扣的销售，现在又给我打电话说有优惠了。” 二手房交易层面，也有类似的情况发生。

“本来已经谈好价格了，新政出来后房东突然毁约说不卖了，现在又委托中介打电话说，还是按原来价格，又想卖了。我直接回复中介，在上次谈好的价格上再降10万，没想到房东居然同意了。” 另一位购房者表示。

“这种情况有，但不多。主要是因为房龄老旧或者户型、位置不好，有业主想要趁新政提价，但最后反馈不理想，所以想法又有了变化。”一位中介人士分析道。

“上海的新盘，暂时没有看到折扣重新放出来的现象。” 上海中原地产市场分析师卢文曦告诉搜狐财经，上海新房、二手房均有折扣收窄或议价空间减小的动作，但总体来看，价格还是比较稳的，并没有出现大的反弹。

中指院数据显示，上周（9.11 -9.17），一线城市成交面积整体环比上涨8.88%，同比下降40.84%。分城市来看，北京、深圳、广州成交面积环比均上涨，其中深圳环比涨幅最大 (32.49%)；广州和北京次之，环比分别上涨28.61%、19.83%，上海环比下降15.08%。

在“认房不认贷”以及购房首付下降、存量房贷利率下调等利好政策持续落地下，市场情绪好转迹象凸显，9月以来持续频繁的政策叠加，对于一线城市商品房市场热度有所带动。

从数据来看，政策落地后虽然一线二手房成交量稳步回升，但不同城市间二手房市场表现存在一定分化，从北京住建委和深圳房管局公布数据来看：

新政落地当周（8.28-9.3）和第二周（9.4-9.10），北京二手住宅成交套数分别为2692套和2780套，环比分别上升5.5%和3.3%，第三周（9.11-9.17）前5日成交继续放量，已突破3100套，环比第二周前5日增长24.6%。

深圳新政当周成交套数环比反而下跌13.8%，第二周才开始反弹；第三周前5日，成交量继续上行，环比+11.6%，表现不及北京。

新房层面，根据中指院数据，上海和广州当周（8.28-9.3）成交表现好于北京和深圳。其中，北京、深圳成交套数仅分别为722套和480套，较前值下降21.9%和14.7%，上海和广州则分别上涨27.7%和51.5%。

政策落地后第二周（9.4-9.10），北上广深成交套数分别为843、1507、845、502套，北京、深圳有所反弹，上海和广州则环比回落。

这也意味着，四大一线城市新房成交在新政落地后第二周“降温”。克而瑞数据也显示，新政后第二周四大一线城市成交情况，第二周（9.4-9.10）四城中仅北京、深圳成交面积环比上周有所上涨，上海和广州则出现明显下滑。

但从上周（9.9 -9.15）备案数据来看，北京商品房备案2013套，环比+22%；上海2842 套，环比+11%；广州1867套，环比+11%；深圳537套，环比+20%。二手房备案数据层面，北京3768 套，环比+23%；上海4233 套，环比+6%；深圳813 套，环比+16%。

国金证券认为，上周一线城市一二手房备案成交均有所改善，主要由于 8 月底 9 月初政策落地后前端数据已改善，目前正逐渐进入备案阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从9月上半月的数据看，政策正在发挥效率，一线城市新房交易比8月下半月提升60%，二手房回升近50%。尽管9月第二周市场交易有所降温，政策脉冲响应弱化，但比新政前还是有30%左右的涨幅。

“虽然上海新政后两周的数据并不亮眼，但主要是网签有滞后性，估计从这个礼拜开始，9月下半月网签会加快，不少楼盘认筹已结束，剩下的基本就是转化了。” 卢文曦也指出。