博鳌现场 | 朱瑞生:好资产不再是地段而是经营能力

焦点财经讯王泽红 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来！

8月10日上午，在博鳌资本大会上，中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生表示，中国未来还是充满了机会，同时也要认识到这个市场波动带来的挑战。

目前，市场处在一个比较大的宽幅波动情况下，这是市场的正常情况，不要把它作为一个非常不正常的现象来看。

作为投资方或者作为被投资的客体，我们自己有没有做好应对这种波动的准备？如果你的准备很充分，会在竞争中会越来越好。比如中信资本过往投了很多商业，我们自己内部复盘的时候在讲，现在的情况非常差，但事实上我认为现在迎来了一个较好的时候。

我们知道在过往房地产黄金20年，中国的商业以一个令人吃惊的速度在供给上不停地增加。今天来看这种供应还有吗？未来这种新增供应不会再有了，包括现在已经在建的还没有开业的很多的商场，可能也因为各种原因暂时停滞。我们的微观环境发生一个巨大的变化，现在到了一个拐点，交给我们的是一个慢慢出清的市场，交给我们的是竞争不那么激烈的市场。

我相信，作为市场参与主体也没有这么大的意愿推动一个又一个新增量。所以我们现在面临一个比较好的环境，越来越多的存量改造也在应征这个逻辑。

另一方面从价值来看，现在很多项目有极大的价值。什么是好的社区商业，什么是未来20年继续能够存在和发展成更好的社区商业，经过这一轮疫情检验，我们发现社区商业扛住了。很多大盒子没有扛住，但社区商业扛住了。

朱瑞生认为，未来好资产不再看地段，“我们认为好的资产是什么？好的资产未来不再是地段，而是在经营能力的基础上”。

“我们一定未来要投能力中心。什么叫做能力中心？”他举例称，中信资本在2004、2005年跟万科搭了一个基金，投了多个城市的不少项目。中信资本投入以后并没有管理太多的事情，而是非常相信合作伙伴，因为它是一个能力中心。前几年中信资本跟顺丰设立了一个27亿的物流基金，全部投顺丰的开发类、自持类项目，最后的经营表现也非常好，为什么？它是一个能力中心。“我们未来会继续围绕这些能力中心投资。”

朱瑞生还透露，未来中信资本将利用资金和投资能力的优势，与中小的能力中心建立起更紧密的联系。