北京二轮供地揽金500亿:中建躺赢、倒挂地块引争抢

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

随着本轮疫情进入尾声，6月1日，北京、上海两大一线城市的集中供地正式开拍。

比起将竞拍战线拉长至6月8日的上海，北京一日结束战斗，率先有了结果：17宗地有3宗流拍、7宗底价成交、7宗溢价成交，揽金499.575亿元，接近500亿。

虽然成交冷热分化，但无论是从房企报名的踊跃，还是竞拍环节出现的13家房企围抢热地的情况来看，整体呈现出相对首轮更明显的暖意。

据不完全统计，北京本轮土拍共吸引了约30余家房企报名，拥有央国企背景的房企占据主要席位，联合体有所增多。

除了继续延续此前的竞现房、竞保障房、竞高标准、现场摇号等竞拍方式，北京本轮土拍还对土地上限价格报价单位的确定方式进行了优化调整。由原来的在现场按最后一轮同样价格条件下，通过举牌时序先后的方式确定改为摇号方式确定，更加公开、公平、公正。

华润75亿落子亚林西

5月31日，在正式开拍前的线上竞价阶段，有7宗地因仅有一次报价，率先以底价成交。其中，丰台区右安门街道亚林西地块位处南二环和南三环之间，是北京此轮供地热点地块之一，拥有超10万㎡的商业体量，只有华润置地一家房企报名，被其以底价74.7亿摘得。

业内人士称，该地块商业体量大，资金规模大，一般房企不敢尝试，最终被华润置地拿下，在意料之中。

朝阳区孙河乡前苇沟地块和丰台区北宫镇东河沿-0003-0005地块、青龙湖地块因无人报名或无人报价而流拍。其实，朝阳区前苇沟地块在预报名阶段已有龙湖参与申请。有消息称，龙湖未找到合适的合作方，没有参与最终报价，致该地块意外流拍。

不过，龙湖未以遗憾收场，在31日联合建工以底价24.4亿元摘得丰台区北宫镇东沿河棚户区改造项目地块。

昌平区北七家镇平坊村地块，吸引了两家房企报名，原定于6月1日现场竞拍，但因5月31日下午只有一次报价，被大悦城+中铁建联合体以23亿元竞得。也因此，最终北京第二批集中供地有7宗地进入现场竞拍，包括备受关注的朝阳太阳宫地块、丰台区小瓦窑地块。

中建玖合躺赢

6月1日，北京第二批集中供地正式迎来现场竞拍，率先开拍的是朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块。

该地块是本轮最热门的地块，所在区域较为成熟，交通、商业、医疗等配套完善，销售限价130000元/㎡刷新集中供地以来限价新高，但周边个别项目二手房价格达到16万元/平方米，存在“倒挂”现象。

6月1日，大悦城+厦门国贸、中建智地、城建+华润、中建玖合、首开+保利+建工、金茂及中海等7组主体准时到场参与该地块竞拍，有3家拿地欲望强烈，但结果意外爆冷，被一手未举的中建玖合摇中。

根据规则，该地块竞拍过程分了三个步骤：排名前列步竞价格；第二步竞政府产权；第三步摇号确定结果。

竞拍开始，大悦城+厦门国贸率先报价，中海、城建+华润相继举牌，经过15轮缠斗，668150万元触达土地上限价格，中建玖合未举牌。接下来，经过中海、大悦城+厦门国贸、城建+华润30多轮厮杀，由中海触达10%政府产权份额上限，进入摇号阶段，中建玖合依旧未举牌。

但经过摇号，一手未举的中建玖合却以66.815亿+政府持有产权份额10%斩获朝阳区太阳宫新区地块，堪称“天选房企”。

丰台区小瓦窑地块是本轮土拍中参与房企最多的地块。该地块位于西四五环之间，更靠近中心城区，销售指导价为75000元/㎡，但周围项目销售均价已超80000元/㎡，未来利润可观，吸引了13家房企现场竞拍。最终，小瓦窑地块在触及较高上限价格26.45亿元后，经过6家房企经过约30轮竞报，又触及现房销售面积30000㎡上限，有8家房企参与摇号，被电建+首钢联合体竞得。

值得一提的是，电建+首钢在竞拍中同样一手未举，却因摇号成了最后赢家。可见在北京，拿好地还得靠运气。

事实上，北京本批供应的地块中，太阳宫地块与小瓦窑地块都属于“倒挂”地块。焦点研究院指出，房企青睐地块兼具去化预期较好和高利润属性。太阳宫地块和小瓦窑地块的指导房价低于周边二手房价，且均处于热门板块，使得项目去化预期较好，并且地价设置合理，有充足的利润空间，最终使得两宗地块均在摇号阶段成交。

除了上述两宗地块外，其余5宗地现场竞拍比较平静。朝阳区奶西村318地块，未触及地价上限，被中建一局以29.8亿的价格摘得，溢价率13.31%。朝阳区奶西村320地块，仅1轮举牌，就被首开以40亿的价格摘得。顺义新城第19街区地块，在两轮报价后，被中海54.7亿竞得，溢价率约1.48%。

随后入场的顺义区薛大人庄村地块掀起一个“小高潮”，先是在4组房企几轮举牌后触达价格上限，又在进入竞现房销售面积环节触达上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，结果待定。

昌平区北七家镇平西府地块是本轮竞拍最后一宗地，竞拍节奏较慢，但也触及地价上限，进入竞现房环节，最终被华润+葛洲坝以44.16亿+1000㎡现房销售摘得。

在焦点研究院看来，北京作为一线城市，有着旺盛的购买力，房企拿地主要是考虑到市场回暖以后可以更多的新项目推盘，相比于三四线城市和偌二线城市，在北京拿地对于房企来说，未来的项目去化和利润仍具有较大的确定性。