中介“熬”战最冷冬天

焦点财经Focus 2022-01-13 19:56:13
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这门生意不好做了。

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

“我们没有想到今年市场如此剧烈,一季度还是阳光普照,三季度已是至暗时刻。我们没有想到市场如此脆弱,市场主体躺平之快,土地降温之快,大大超出预期”。在对2021年回顾中,贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰如是说。

市场冷热动荡,与之息息相关的房地产经纪行业怎能独善其身?贝壳市值缩水、中原人事震荡、居理买房裁员、恒大车房宝散场、房多多收退市警告,悲观消息层出不穷,曾经硝烟四起、群雄逐鹿的中介生意不好做了。

“唇亡齿寒”

2021年是地产行业多事之秋:调控频密,信贷收紧,市场观望情绪浓厚,成交额断崖式下调。

贝壳研究院统计,去年3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外),从峰值到谷底,仅半年时间累计下降超六成。其中,9月份,深圳及东莞三季度链家成交量分别较均值水平下降89%和93%。

二手房价从一季度快速上涨到四季度的快速下跌,去年11月较7月累计下跌38%,基本回调至2020年同期水平;房价下跌的城市范围持续扩大,至11月重点50城中48城房价环比下跌,是2019年以来的最大值。

城门失火,殃及池鱼。楼市下调,房产中介公司业绩直接“入冬”。财报显示,去年第三季度,贝壳找房总收入181亿元,同比下降11.9%;净亏损8.88亿元,而2020年同期净利润为0.75亿元。其中,二手房GTV下降34.3%,净收入61亿元,而2020年同期为88亿元。同期,房多多营收1.69亿元,较第二季度环比减少了57.8%,同比下降79.36%,其中被其视为核心业务的SaaS,营收占比不足2%。

上半年,我爱我家业绩还强势反弹,到了第三季度营业收入28.17亿元,同比下降0.06%;归母净利润同比下滑52.4%至0.97亿元。

“节衣缩食”

业绩低迷之下,房产中介进行一系列的关店、裁员、战略收缩、人事调整......

去年10月,中国最大的房产中介平台贝壳找房位于北京、上海、深圳、杭州、厦门等地的分公司先后裁员,涉及研发和金融等业务部门。贝壳称行业环境发生较大变化,对部分业务进行调整。

字节跳动旗下的房产交易平台幸福里在去年11月29日上午官宣入股 “麦田房产”,下午就爆出对部分城市的新房直销团队进行了调整。

临近年底,已完成6轮融资的居理买房被爆裁员,个别城市收缩业务。其创始人兼CEO王鹏坦诚,“在特殊的行业环境下,出于公司短期生存和长期发展的考虑,暂时缩减了部分不盈利城市的规模,目的是储存好“弹药”“粮草”,在行业冬天里先求生存,再发展”。

深圳市房地产中介协会数据显示,去年前三季度,深圳市已有642家中介门店关停,调研群体中有效实名登记中介人员约4.1万人,较2020年同期减少14.2%。

裁员之外,我爱我家、中原地产相继发生人事动荡。我爱我家单是去年8月-9月就有5名高管离职,包括公司副总裁及首席信息官刘东颖、副总裁卢俊、监事会主席张鹏、监事刘慧、董事文彬。

去年11月3日,中原地产宣布,内地主席黎明楷将在年终退休,由施俊嵘接替。随后,中原地产内地总裁赖国强、上海中原董事总经理陆成、内地副总裁兼华西区总裁及藤云执行副总裁庄泽宝宣布卸任。

不过,这些都没有恒大房车宝的散场更令人唏嘘。

2020年末,风光无限的恒大宣布成立房车宝,雄心勃勃地宣称投入200个亿、拥有全民经纪人会员2162万、线下门店30635家、平台年精准导流实地看房客户超2000万、年交易规模1.2万亿元,还计划2021年底或2022年初上市。

彼时,房产中介赛道备受资本青睐,58、阿里纷纷入局,硝烟四起。房车宝的入局,将这场混战推向新高潮,一度被视为贝壳找房最有力的竞争者。

然而不足一年,恒大集团深陷流动性危机,自顾不暇;房车宝没有逃过战略收缩的命运,多个区域公司几近解散,留下一地鸡毛。

“一落千丈”

业绩欠佳,战线收缩,上市房产中介公司正在遭遇资本和市场双重“抛弃”。

“中国居住服务平台第一股”贝壳找房自2020年8月上市后,广受追捧,市值一度超过6000亿元。但是去年2月以来,其股价由76.84美元一路跌至22.79美元,市值蒸发4000多亿元。

图:贝壳找房1年股价

屋漏偏逢连夜雨,浑水乘机做空贝壳,称贝壳存在收入造假、虚报门店、中介数量及房屋交易额等情况,“这是一个巨大的骗局,就像瑞幸咖啡一样”,引发市场热议。最后,这场狙击贝壳以一句“你不懂”及逐一拆解回应而告一段落。

1月6日,公告披露,姚劲波旗下公司拟在6个月内减持我爱我家7749万股。

三年前,姚劲波以7.12元/股获得我爱我家1.5亿股股份。去年全年,我爱我家股价跌幅超20%,期间一度跌至2.81元,创下了近年来的最低值。以我爱我家当前在3元左右股价计算,姚劲波这波减持,或亏损过半。

“中国产业互联网SaaS第一股”房多多上市800多天,股价从129美元跌至不足1美元。1月7日,因收盘价连续30个工作日低于每股1美元以下,房多多收到纳斯达克退市警告,为中介寒冬再添一丝阴霾。

丁祖昱预测,进入青铜时代,房地产行业规模将回到五年前,未来五年行业规模年均10.6-12.7亿平方米。

不过,行业下滑,房企卖房对渠道依赖越来越高。根据CRIC不完全统计显示,全国大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上,仅少数城市渠道使用率处于较低水平,不足两成,而天津、南宁、昆明等城市渠道成交占比高达70%以上。

“我们要正视房地产周期,而不是恐惧”,在李文杰看来,“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”,无论未来世界如何变化,只要牢牢把握住不确定性中的确定性,终将穿越周期、屹立潮头。

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